闽系力量激荡上海，火力猛后劲足

CRIC研究中心研究员房玲指出，越来越多闽系房企成为行业黑马，闽系房企的市场份额也在不断扩大。根据统计数据，进入50强的闽系企业的市场占有率达3.6%，闽系企业的平均增长速度超过了50强企业的平均增长速度，已然成为推动50强企业集中度和门槛提高的重要因素之一。

“世茂作为闽系企业的龙头，其发展一直稳居前十，同样是全国化扩张的旭辉的成绩也在不断攀升。尽管目前来看，闽企的排名以30位以后居多，但是闽系企业已经占据了第三梯队房企的半壁江山，这在众多派系的房企中是很少见的。老牌的闽系房企如融侨、金辉发展稳定，已然被阳光城、融信等最新崛起的闽系房企超越。阳光城、泰禾等一批企业不断地开拓全国市场，销售规模也在持续扩张中，这些将成为闽系房企进军房企第二梯队的发展力量。”

作为房市重镇的上海，闽系房企纷纷快速扩张强势拿地，并希望通过高速周转加快推盘以此穿透调控周期中的下行行情。去年以来，泰禾、阳光城、融信、正荣集团在上海拿地凶猛，集中发力，今年融信集团再度出手购置四块土地。土地市场上的杀伐者能否笑傲销售市场，年关已至，闽系房企成绩单如何？2014年，闽系力量正在激荡上海楼市，也面临着不小的挑战和风险。

新秀闽企成第三梯队中坚力量

阳光城表现抢眼。2012年11月，阳光城进入上海，曾斥资38.81亿元布局环绕上海自贸区的地块，该集团总裁陈凯透露，预计2014年在上海实现30亿-40亿元的销售额。阳光城方面近日透露，截止到12月中旬，其在上海市场实现35亿元销售额。另据上海中原地产研究咨询部数据，今年截至12月14日，阳光城在上海市场销售面积113402平方米，同比增长316%。德佑地产研究总监陆骑麟认为，阳光城去年在浦东连夺四地，分别位于外高桥、周康、川沙和唐镇这四个浦东的热点板块，这样的区位选择为其产品的销售带来了较大的便利。“尤其是位于川沙的阳光城愉景湾，今年以来已售出633套房源，位居全市前列，应该说，该楼盘较好地抓住了浦东迪士尼乐园明年即将开园的重要契机，价格定位也较为合理，房源类型以中小为主，包括部分70平方米左右的小户型，因此成交情况较为良好。”除了川沙愉景湾项目多次创造开盘日光纪录，近期在张江新推的丽景湾项目，据悉开盘当天仅20分钟，所有房源便基本售罄。项目负责人介绍，阳光城今年亮眼的业绩表现缘于当初准确的拿地判断和精准的定位。“川沙供应偏少，又多是大户型产品，愉景湾推出面向首次置业人群的小户型，立马得到市场的关注。而丽景湾主推的90平方米全能户型，均价低于周边楼盘，属于普通住宅标准范围内，性价比高。”

除了阳光城，旭辉在上海市场推出15个楼盘，在现在市场环境下可谓表现不俗。根据同策咨询数据，旭辉1-11月在上海市场完成44.77亿元销售额，约占全国167.30亿元销售额的26.76%。作为深耕上海的闽系房企，旭辉执掌“8611”高周转战略。据了解，旭辉在拿到地以后一般会在8个月以内开盘，要求首次开盘的去化率达到60%，11个月之内就要实现资金快速回笼周转；旭辉集团还坚持“721产品战略”：首次置业为主的刚需住宅在开发项目中的占比达到70%，销售型商办达到20%，其他创新类产品要达到10%。

去年激进抢地的泰禾集团发布2014年半年报显示，上半年实现销售金额101亿元，比去年同期增长180%。根据上海中原地产研究数据，截止到12月17日，上海泰禾红御项目成交面积排名淞南板块第二，成交均价排名第一。中原地产研究部总监宋会雍表示，上海泰禾红御9月底开盘，至今去化35%。目前在售8层带电梯花园洋房，并且是1梯1户，装修标准为7000元/平方米，定位比较高端，板块范围内几乎没有产品能形成直接竞争关系。而陆骑麟认为由于该楼盘所在地块的去年成交楼板价达到2.40万元，与去年淞南高境板块住宅的均价相差无几，受土地成本的影响，泰禾红御定位中高端，成交均价为3.51万元，要比板块内另一个主力楼盘恒盛豪庭今年2.91万元的均价高出不少，达到目前去化程度，表现尚可。

据悉，融信地产在今年11月份推出的铂湾项目开盘当天去化近八成，销售速度不慢。“该项目的优势是位处赵巷别墅区，周边有米格天地商业广场、宋庆龄国际学校等，整体氛围比较上档次。板块内在售项目有五六个，且多为联排别墅，或者大平层产品，产品面积段重合度很高，因此市场竞争也比较激烈。不过目前在售的小户型花园洋房类产品受到市场关注，并且成交单价低于板块均价9%，一方面用价格取胜，另一方面同区域内此类产品稀缺。”宋会雍说。

抢地多融资多一定有“勇敢的心”

泰禾、融信等闽系新秀持续强劲增长，在下行行情中陆续扛起销售大旗。业内人士分析认为，闽系房企目前还没有把高周转变成高库存，但由于闽企去年大量阔绰拿地，今年可能仍要承受一定的财务压力，“高负债”的扩张模式令人担忧。

“福建是国内民间资本较为集中的省份，这些闽系房企的崛起也是得到了民间资本的强力支持，但同时，这些房企面临的共同问题便是负债率高。”业内人士表示。据相关报道，2014年三季度末，泰禾和阳光城的有息负债总额分别为381亿元和198亿元，同比分别增长144%和150%。阳光城曾在2013年与歌斐基金、中铁信托、华融信托等多家房地产私募和房地产信托公司合作，以“股+债”的模式实现高速扩张。“如果市场有变，整体跌入低谷，购房信心不足，房企的财务压力将会相当明显。”上述人士说。

陆骑麟认为，闽系房企近年来的强势崛起，主要还是仰赖于福建较为雄厚的民间资本的注入，相对于其他一些民营中小房企因贷款受限而节衣缩食甚至陷入困境，有雄厚民间资本支持的福建房企近两年显得财大气粗，不过这也决定了福建房企上述的特征。闽系房企近年来为了打造品牌，树立全国性房企的地位，以加速自身的扩张，在一线城市频频掠地，而且往往是在与其他一些大中型房企的血拼中夺地，拿地成本较高，势必导致项目未来建成的价格偏高，影响去化速度，这对于高周转的房企来说是较为不利的，另一方面，过快的开发周期，也不利于项目品质的打造。

同策咨询研究总监张宏伟表示，由于本土发展不能满足闽系企业的规模，所以它们需要全国化扩张，重点布局长三角、珠三角。但是从拿地时机来说，与市场不匹配，一味激进扩张容易给后期产品设计和销售环节带来问题，使得企业既定策略不能完全落地。此外，高周转高溢价的情况在今后将越来越难以实现，部分房企需要调整布局策略和产品模式，探索多元化的融资渠道。“对于闽系房企来讲，在银行 惜贷 常态化的市场背景下，闽系房企将不仅仅会受制于大型品牌开发企业的规模化扩张，还有可能因为银行信贷的问题而面临被洗牌的市场风险。对于正处在转型扩张阵痛过程的闽系房企来说，如果在转型扩张过程中遭遇资金面的问题，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活 两条腿 走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了。”

CRIC研究中心研究员房玲建议房企加强联合购地，特别是与本土企业或者龙头企业合作，这样既能缓解企业资金压力，也能实现企业规模曲线扩张的目的。“比如龙头房企万科大举推行的 小股操盘 其实就是合作购地的一种延伸。在加强合作购地方面，闽企中的阳光城与融信都取得了一些经验。2012年底，阳光城进入上海市场时，是通过以51%占股比例与福州市马尾区乐鹏商贸合作购地。近两年，融信与万科、绿地等多家龙头房企合作购地，降低企业资金流出，实现风险共担利润共享。其次，房企可以通过收购的方式在非公开市场购地，尤其是在市场调整阶段。”

“激进与冒险并非不可取。如果赢了，企业发展将提升一个台阶，如果输了，我想我们有力气从头再来。”某知名上市房企少东家对早报记者表示。