虹桥商务区：区域竞争不可避免

虹桥商务区内的多个写字楼将于2015-2016年推向市场。集中入市缓解了此前供求不平衡的状态，而其间的竞争也愈发激烈。业内人士认为，目前虹桥商务区的办公类产品价格正处于相对洼地，升值空间可期。随着区域的进一步完善，未来的虹桥商务区将“是一个令人瞩目的地区”。

名企总部入驻

作为上海最重要的战略发展区域之一，即将于2015年完成规划的虹桥商务区占地86平方公里，跨闵行、长宁、青浦和嘉定4个区。这片规划有一系列写字楼、零售、博览会展、酒店、文娱及住宅产品的区域，旨在塑造板块的商务中心的价值，形成一个能够和浦东小陆家嘴商贸金融功能区域相协调、相对应的上海西部地区的高档商务区。

目前，虹桥商务区写字楼产品主要分布在核心区一期及二期。其中，一期写字楼供应量约为95.6万平方米，二期的写字楼供应量约为115万平方米。一期产品中，虹桥天地、虹桥绿谷已陆续交付，格兰富水泵、壳牌、基恩士等知名企业已入驻虹桥天地，台达电子及德国梅塞尔则购买了虹桥绿谷的办公物业。虹桥商务区的整体高起点高规划决定了入驻企业的实力，从成交客户来看，关注该板块的租户多来自于高端制造业及总部企业。

此外，包括虹桥万通中心、虹桥万科中心、虹桥新地中心、龙湖虹桥天街、虹桥丽宝广场、虹桥三湘广场等在内的多个项目，都将于2015-2016年前后交付，一改虹桥商务区过去供不应求的状态。

在销售型写字楼方面，9月已加推了16522平方米的万科时一区项目，还将于12月14日开盘出售写字楼，有多种面积段产品；今年9月，上实城开以约5.793亿美元的价格收购上海世贸商城99%股权，携程购买了SOHO凌空项目。数次大宗交易的发生，助推虹桥板块成为上海写字楼市场的焦点。

戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁指出，2015年，虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼，相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24％，而整个虹桥商务区的商办项目供应量也将相当于浦西历史上全部的供应量。

房企竞争白热化

虹桥商务区目前整体由工程阶段向招商阶段跨进。对开发商而言，已经进入竞争的白热化阶段。而在项目彼此之间的竞争以外，虹桥商务区周边的虹桥临空商务区、莘庄商务区、南方商务区、七宝商务区也直接想要分得一杯羹，日渐崛起的自贸区、前滩和后世博区更被认为是虹桥商务区潜在的竞争对手。德佑地产市场分析师赵葆根认为，虹桥商务区在短期内确实很难吸引较多的企业入驻，存在空置率较高的风险。

第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊表示，以2015年供应情问来看，其间入市项目去化需要三年左右。

“竞争不可避免，最重要的是找差异性。”万通控股董事长冯仑告诉早报记者，虹桥万通中心将通过对空间的科学配置，注重生态、绿色的因素，以有效的经营和管理来实现物业的长期增值。

赵葆根指出，“近几年的激烈竞争是无可避免的，周边配套能够较快成型的项目将在竞争中占据比较明显的优势，此外，开发商的招商能力也将对项目的销售或出租产生较大的影响。”

“区域内的开发商将面临市场调整。其间，其产品得以重新被市场再定位。而成熟的市场都会给客户提供更多的多元化产品，是互补而非替代。”郑廷俊认为。

此外，有业内人士认为，在如此激烈的竞争中，虹桥商务区应加强改善交通指示系统、对重点行业实行专项扶持、跨国企业高管及高端人才引入的优惠政策等，以刺激市场的租售需求。

低成本用绿色大楼

“按照规划，未来虹桥商务区必将成为面向东南、江浙一带最大的商务办公、物流、贸易的集散地。所以我们对这一区域信心十足，”冯仑强调，“它是一个令人瞩目的地区。” 赵葆根认为，如果作为长期投资的话，虹桥商务区的商业地产项目具有一定的升值空间，目前的价格处于相对洼地的地位，且楼宇均为高标准的绿色环保建筑，使用成本较低。

例如，虹桥绿谷目前的价位为6元/平方米/天，金虹桥国际中心为8元/平方米/天。而陆家嘴普遍为10-15元/平方米/天，部分办公楼产品甚至超过20元/平方米/天。

赵葆根认为，目前，虹桥商务区内能为物业腾出持续性的升值空间。不过，因为自贸区等新兴商业板块客观上对大虹桥的商务需求产生了分流的作用，所以在3-5年内实现上海商务办公的西移不会非常明显。