11月上海楼市可谓风起云涌，先抑后扬。以普通房标准更改为分水岭， 14日前一手新建住房日均成交套数约为217套，新政出台后，一手日均成交套数约为275套，上扬约26.52%，而二手房新政后成交量较新政前相比，上扬三成左右。
新政的利好确实加快了客户入市的速度，提振市场信心，个人认为，随着政策执行力度的加大，以及近期一手房看房量、二手门店带看量而言，上海楼市已经进入暖冬行情。但是行情的向好，也促使房企、房主心态的变化。
房企：不涨价 或将提前大促
尽管11月政策利好盘活市场，一手成交尾市上扬，但是同10月相比，整体成交量略有下滑。据上海中原地产研究咨询部数据显示：11.1-11.20，全市商品住宅成交4818套，与10月同期相比减少3.7%。
暖冬行情未必能使开发商完成年底考核。首先，排名前50强房企均未完成业绩指标，时间紧迫，年终大考只有40多天，即便算上明年1月，也只有60来天，尽快获利套现完成年初业绩是重中之重。其次，客户将被稀释，由于新政的出台，使得部分满五唯一的二手房税费大幅降低，或将促使客户转向二手房市场，在限购政策未放开的前提下，客户需求量不会短时间内增加，故未来与二手房争客户的局面几成事实。第三，新增供应加大，年底推盘节奏会加快，供应量激增，种种迹象来看，开发商或将提前进入年终大促阶段。
从市场来看，新政出台后房企心态良好，未现提价，不仅如此，部分房企已经开启年底大促销的序幕。
房主：议价少 跳价趋势渐起 与房企持续促销不同的是，二手房房主呈现分化态势，一部分置换型房主心态平稳，买卖出手快速。此类房主由于其需要卖出自身住房后再购房，故判断果断，出手快速，只要其自身房源出售后，即想购入置换房源，其中更以购买学区房成为目前市场成交主力。
另一部分房主属于获利套现型，此类房主卖出房源后将作其他类型的投资和规划，故在价格上不愿做更大让步，当前虽有还价余地，但空间极小，个别房主亦有跳价趋势。
从整体楼市趋势来看，房主心态会逐步向好，跳价趋势或蔓延，个人认为，早出手尽快入市是关键。要知道，年底暖冬行情的激发或将维持至明年1月，而随着明年限购限贷政策的松绑，营业税免征点由5年改2年等政策性利好的存在，以及，2014年累积的购房需求，或将在明年3、4月释放，而作为一线城市的上海，其购房需求、人口导入一直处于高位，故整体来看，不论是购入一手、二手房，第四季度无疑是入市较好的窗口期。
（文/上海中原地产董事总经理 谭百强）
本文来源：东方早报
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