林明彦：“凯德式”变革

大船转舵实为不易，作为在华最大外资房企之一的凯德集团掌门人，凯德集团总裁林明彦在继任之初便主导了一系列变革，明确了凯德将以综合体为主要发展方向，并宣布重组架构、精简布局、专注核心市场的策略。

调整站位

东方早报：在实践重组架构、精简布局的过程中给凯德集团带来了哪些重要的变化和成效？

林明彦：2013年初，基于对未来市场的判断和对凯德自身优劣势的分析，集团做出了更名、重组以及人事等一系列调整。

在此之前，凯德集团的架构非常复杂，除了集团自身是上市公司外，多个子公司也同为上市公司。在这样的框架下，资源的分配受到很大约束。在新增投资项目时，由于牵涉关联交易，资金在各业务单位之间的转移很困难。于是各业务单位更倾向于做单独的项目，从而失去集团的整体综合发展优势。

所以去年，凯德剥离了在澳大利亚的资产，回笼资金开始了凯德商用的私有化进程，今年8月这一过程的结尾工作已基本完成。

如今，凯德已经拥有更好的基础和精简的组织架构，为在中国发展综合体战略做好准备。各业务单位之间的协同效应将得到最大发挥，使企业的动作更为快捷、灵敏。

东方早报：面对激烈竞争和市场不断发生变化，凯德如何在竞争中保持领先的地位，未来是否会采取更高速的模式拓展市场？

林明彦：20年来，我们始终面对很多竞争。凯德在做的和要做的就是增强自身的竞争力。在“一个凯德”的架构中，充分发挥商业、办公、服务公寓每个业务单位的优势，并将之集合到综合体方面发展的竞争优势中。

如今中国的城镇化进程已经发展到一定阶段，快速发展住宅的时期已经过去。在市场逐渐成熟的过程中，集城市配套于一体的综合体将迎来新的发展机遇。

夯实本土化

东方早报：凯德在华20年，遇到最大的困难是什么？又如何解决？

林明彦：万事开头难，凯德进入中国之初的确很艰难，尤其是在华的首个商业项目——上海来福士。在1994年拿地后，企业通过两年的设计审批程序后在1996年开工建设，然而在1998年遭遇亚洲金融风暴后，上海来福士陷入漫长的停工期。

2000年我来到上海，为了复工，我们花了大量的时间和精力与股东、投资者沟通，解决方方面面的问题。同时着手进行方案修改，重新做了审批的程序，与施工单位协调具体的细节。经过不懈的努力，项目终于在一年后得以复工。在招商过程中，由于金融风暴的影响，企业对于写字楼的需求量急剧减少，也给项目招商带来很大困难。但值得庆幸的是这也让我们更了解熟悉中国市场。

在华发展20年，现在我们的基础比初进中国时要坚实许多，我们的团队对国内的环境已经比较了解，大部分的员工也都是本地员工，他们了解凯德，也了解市场。在国内也形成了品牌效益，我们的产品从设计到定位再到建设都能够符合客户的需求，商家和客户都认可我们的品牌。

东方早报：凯德未来有哪些方面需要进一步提升？

林明彦：在过去，每个业务单位都是相对独立的，如今凯德的平台已经可以做到集中的管理，甚至在一起办公。这样可以大大方便业务单位之间的沟通和协调。企业和各业务单位之间需要适应这样新的环境，并提高协同作战的能力。

另一方面，在我们发展的过程中，有一部分是通过收购资产包的方式完成。而这一方式的一大弊病就在于收购的部分商场是已经建设完成，在硬件方面存在很多不足，无法匹配现代消费需求。对于这些商场，凯德正在做整体资产项目的改造计划，通过改造使其更好地发挥效应。

加大投资

东方早报：如何衡量中国市场与国际市场之间的关系？中国市场资产占比超过50％对凯德而言是否会存在风险？

林明彦：2013年，凯德在华资产已超过700亿元人民币，占比达45%。作为亚洲最重要的市场，我们认为中国仍然具备增加投资的空间，但同时具备抗风险能力。

与此同时，我们也在关注马来西亚、越南、印度尼西亚等一些近年来颇具发展潜力的市场。在加大对华投资的同时，我们希望凯德能够保持一部分投资在中国以外，这样能够在不同地区之间形成协同效应，同时让凯德兼具国际化的视野。

东方早报：作为全球化的先行者，如何看待中国房企走出国门，大手笔投资海外市场以寻求新的增长点的浪潮？

林明彦：我们在国际化发展的道路上并非一帆风顺，由于房地产行业是一个本土化极强的行业，在海外发展需要慢慢熟悉当地的环境，这是一个艰难试错的过程。直到2000年，我们在海外发展的效益才逐渐好转。中国的房企去海外发展也同样需要这样的过程，但好在他们有很多经验可以借鉴，很快地学习，相信这个适应的过程就大大缩短。

看好明年住宅市场

东方早报：限购不放松的情况下中国的一线城市是否仍有调价的可能性？

林明彦：在住宅方面，一线城市依然存在很大需求，尤其是好地段好产品。但由于限购政策，这部分需求无法完全释放。不过，我认为，有关部门对于房地产行业未来大方向的把握是依靠市场而非行政手段来调节整个房地产市场。所以放松限购只是时间问题。

应对市场的变化，凯德推出的住宅产品将以刚需为主，并看好明年的住宅市场。

东方早报：如何看待互联网时代给实体商业地产带来的冲击？

林明彦：商业市场的变化确实是我们未来面临的巨大挑战。这种改变意味着商家会减少实体店的数量，更多的实体店兼具了品牌广告宣传的功能。而原本需求大面积店面的商家也可以通过网络平台营销，从而减少所需的店面面积。在这样的市场环境下，商家会继续看好和投资哪一类商铺值得研究。

未来商场的选址定位将格外重要，同时也将考验凯德如何在新形势下更好地、有特色地运营和管理旗下商场。

在做好基本服务的同时我们也在思考如何将自身推到互联网的平台上，我们在全球拥有104个商场，这需要一个整体的战略层面的考量。

无论如何，大数据使我们更了解我们的客户，更好地帮助我们服务商家和消费者。