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是概念炒作还是创新模式

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总结目前出现的众多房产众筹项目,可以简单地将之归为三种类型,分别为投资理财产品型、营销推广型和合作建房型。各种模式各有特点,投资者在选择时,要分清利弊慎重考量。

低门槛高收益不保本

团贷网推出“房宝宝”众筹产品以及平安好房网推出海外房产众筹是最为典型的投资理财产品型众筹项目。

“房宝宝”的模式可简单概述为以折扣价预订房源,通过互联网向投资者筹集资金“凑钱买房”,通过房产的增值让投资者获得利润,投资门槛为1000元。

6月至今,“房宝宝”与东莞中信御园项目已发五期众筹,总募集金额已达7741万元,其中前两期已完成回购,历时分别为67天和105天,年化收益率分别达到40%和18%。

但需要提醒投资者的是这样短时间高收益的产品并不保证本息,团贷网创始人唐军公开表示,“房宝宝产品不承诺保本、保息,所有投资风险都要由参与众筹者自己承担。”

而背靠大树的平安好房网推出的海外房产众筹模式与“房宝宝”略有不同。最低众筹额为100美元,最高可认购10份。所有众筹参与者在所展示的3套美国房产中投票选择投资项目。最后一套位于美国南卡罗来纳州的公寓被选中成为第一期投资项目。众筹项目成立并运营,参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益。在项目持有2-3年后,通过出售房产获取增值收益。

这类房产众筹抓住了投资者对于高收益投资的诉求点,以较低的门槛、较高的收益吸引投资人的目光。但高收益的关键取决于房产的涨跌,房产处于上涨周期时,往往收益很高。但一旦房价出现波动,不但收益无法保证,本金也有损失的风险。所以投资该类产品投资者一定要对房地产市场有所研究。

行营销宣传之实

以搜房天下贷为代表的营销型房产众筹,这类产品采取开发商与网站合作,拿出一个楼盘的一套房子,以其市场价5-6折的价格为众筹的目标金额,每位投资人投资1000元,且一个身份证只能购买一份。在募集到众筹目标金额后立即将该房产进行拍卖,拍卖所得的溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。

这种新的营销方式吸引了众多品牌房企的加入,万科绿地等品牌房企也纷纷推出旗下项目参与。万科MIXTOWN推出一套86平方米的特价房源,市场价约为100万元。众筹目标金额设定为45万元(相当于市价打4.5折),每位投资人投资1000元,集齐450个投资人,筹资金额达到目标后将房产以50万元的底价在网上拍卖,最后68.4万元成交。从9月23日众筹完成到9月27日房产成功拍卖,仅4天时间。每人1000元的投资金额累计达到43.8%的预期收益,折合438元。

此类模式以吸引眼球为诉求点,所以往往推出的产品只有一套,开发商以“众筹”的名义,行宣传之实。

易居中国执行总裁丁祖昱表示,这类“众筹”模式无非开发商专门拿出一套低价房,把与市场价的差价所得直接分给若干个参与者,然后对外进行放大宣传,以取得推广的效果,以对其他房源销售产生作用,和众筹没有一点关系。

这种操作手法不过是给“特价房”换了一个包装。中国房地产数据研究院院长陈晟认为,开发商难以给出更大的优惠空间,这种利用概念炒作的众筹模式只是短期存在,等到下一个新的营销热点出现之后就会慢慢淡出市场。

个性化定制很“新鲜”

除去以上两种模式,接下来这一种“众筹建房”模式被认为更接近“众筹”本来的意义,或将改变未来房地产消费模式的一种尝试。

号称中国首家众筹建房投资平台的“乐居众筹”于10月上线,平台针对刚需购房者招募会员,当会员达到足够的数量、预期的购房款总额达到一定规模时,将会启动谈判,会员将成立业主委员会,与“乐居众筹”及其委托的房地产开发商一起讨论选地、购地及建房事宜。

“乐居众筹”的创始人袁长喜表示,这种模式有助减免大量的财务、融资和营销成本,使买房成本降低20%。

由尹立志在朋友圈发起的国内首个众筹买房项目同样提出了定制概念,从项目的设计、户型、价格等,全部通过群成员商议决定。

“定制社区”的概念对于新生代的确极具诱惑力。但也有专家提出质疑,著名财经金融评论家余丰慧却公开评论这种“私人定制”的模式本质依然只是打着互联网金融——众筹融资旗号,吸收公众资金而已,或者说是一种集资建房行为。

CRIC研究中心研究院朱一鸣的观点则更为开放,他认为,“房地产众筹模式会让“90后”网络红人马佳佳的 定制个性化垂直社区设想 梦想成真。”换言之,类似于“女神社区”、“辣妈社区”这些拥有很强个性和差异化的项目在传统开发领域无法实现的任务有了实现的可能。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为,应更包容地看待这些新生产品,虽然目前还没有成功案例,也存在风险,但互联网思维在房地产行业的应用,能够帮助购房者降低成本并得到更心仪的产品,就应该值得尝试和推广。

总体来看,现有已经成功的“房地产众筹”仅限于投资单套或多套产品并期望以产品增值作为回报,真正有望惠及购房者和房企的“募集资金—企业代建—建造房屋”的房地产众筹仍处于尝试探索阶段。

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