房地产众筹是神话，童话，还是梦话？

一时间遍地开花

如果要评选今年地产最热词汇，那“众筹”一词必定能排进TOP10。2014年来，互联网思维大行其道，房地产这个传统行业与各种新兴事物的结合日益紧密。当众筹在互联网上异军突起时，房地产势不可挡地加入了这场狂欢。

从今年3月中关村股权投资协会执行秘书长尹立志在微信朋友圈发起“众筹买房”项目起，各种名义的“众筹”项目便一发不可收。6月，团贷网推出“房宝宝”众筹产品——千元买国内豪宅。8月，平安好房网推出海外房产众筹，100美元投资美国纽约或佛罗里达州的高级公寓。9月，万科集团与搜房合作在苏州推出“房产众筹”，将众筹概念用于房地产营销环节。11月，京东金融宣布与远洋地产合作，计划将远洋地产上万套房源放到京东金融的众筹平台上，尝试将互联网金融众筹模式应用于房产领域。11月7日，平安好房宣布尝试国内房产众筹，联手万科推出广州“北部万科城”的216套房源，给出低于市场价近13%的特别优惠购房价。

众筹以惊人的速度席卷房地产行业，吸引众人的眼球。那究竟什么是众筹？

起源于美国的众筹原文为Crowdfunding，可直译为群众集资或群众募资，简称众筹。最初是通过网络建立赞助者与提案者的平台，群众募资被用来支持各种活动，包含灾害重建、竞选活动、创业募资、艺术创作、自由软件、设计发明、科学研究以及公共专案等。随后逐渐演变成一种通过互联网向大众筹集资金的项目融资方式。

美国网站Fundrise在2012年12月率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。据华尔街日报今年4月报道，房地产众筹在美国日渐流行，大量的房产众筹网站不断涌现，给投资者购买商业地产股份提供了众多选择。

切中市场“要害”

在中国，房地产众筹首先被引入到住宅领域。由于今年整体市场趋弱，房企销售压力巨大，与此同时，银行开发贷始终处于紧缩状态，造成企业现金流压力巨大。而众筹的诸多特点恰中市场要害，成为市场追捧的热点亦不足为奇。

中国房地产数据研究院院长陈晟指出，整体房地产行业的利润率不断下降。开发商纷纷寻找转型的新模式，而正值此时众筹的出现解决了房地产最关键的问题——资金和客户。众筹模式不但能够募集资金，降低融资成本。同时能更好地了解客户需求，使产品更贴近客户所需甚至提前锁定购房者。这种互联网思维下的房产众筹模式值得鼓励。

兰德咨询总裁宋延庆表示，房地产行业在发展到一定程度后，最为本质的表现即是资本化、金融化，如何能够筹措足够的较低成本的资金是决定房企未来发展的关键。众筹的特点满足了房企融资需求，得到了房企一致的追捧。另一方面，政策的松动也是房地产众筹快速兴起的重要原因。央行近年来一直在逐步推进利率市场化的改革，阿里巴巴推出的余额宝彻底颠覆了传统银行业，让小额存款放在银行不再是老百姓唯一的选择，跑赢CPI成为全民所向的焦点。这时出现的房地产众筹就以其低门槛高收益迅速成为关注的热点。

发起内地首个“众筹买房”项目的中关村股权投资协会执行秘书长尹立志认为，房产众筹能够如此快速地成为市场热点有一个重要的基础，便是目前主流的消费或投资理念以及购买方式的转变。深受互联网、移动互联、智能化终端影响的80后、90后逐渐成为主流消费群体和投资者，他们的消费习惯或投资偏好都在转移。即便是购买房产这样的大件也不例外选择线上平台，并希望得到更好的用户体验。所以当房产众筹建立的一个基于共同目标的粉丝经济圈形成时，从毫无话语权到影响或主导产品研发设计销售的整个流程，大大提升了用户体验，甚至改变了原有的消费方式。

急需制度化并行

众筹在房地产领域呈现爆发式增长的态势，但目前并无任何行业标准和监管，让房产众筹项目的潜在风险巨大。

陈晟表示，由于众筹模式在房地产领域尚处于探索阶段，各种类型都存在潜在风险，其中最重要的风险就在于房地产市场的涨跌。房价上涨时，开发商是否愿意履行之前的合约。房价下跌时，购房者同样存在违约风险。这需要一整套制度约束。

邦信阳中建中汇律师事务所合伙人律师赵亮波指出，这类模式的投资客户群（投资方）大多都是社会普通民众，投资行为更多存在盲目性，并不具备识别和把控投资风险的能力，使得目前互联网金融出现良莠不齐的市场格局。

新生事物总是存在法律上的空白。赵亮波补充道，除了投资人本身的投资风险外，众筹平台方可能触及非法集资、非法吸收公众存款的法律问题。借鉴目前监管层对于P2P运营划定的红线来看，最重要的两条是平台只做中介以及平台不能设资金池。而目前现有的部分房产众筹模式中作为平台角色的主体都不是单纯的中介方，而是直接或者间接的交易方。因为是交易方所以不可避免地成为收款主体，从而形成资金池。这两点都触及到了监管底线，法律风险较大。

宋延庆指出，监管层可以给予这些创新产品更宽松的尝试空间，但与此同时也应当出台一系列的制度安排，不能待产生严重后果再做严格的监管。

值得注意的是，即便是在法制健全的西方社会，众筹仍然属于高风险投资。在上述华尔街日报的报道中，咨询公司Crowdfund Capital Advisors联合创始人舍伍德·内斯表示，“房地产众筹天生就是一种高风险的投资方式。投资者需要做一些功课了解，并用小部分资产尝试。”

一种“追剧”的感觉

对于房产众筹这种创新模式，业界看法迥然不同。

被称为房地产界“思想家”的冯仑对房产众筹模式表现出极大的兴趣，他表示：“即使不能替代传统的房地产，房地产众筹这种模式也绝对有相当广阔的市场，尤其对年轻人是很有吸引力的，而年轻人是未来市场的主力。通过嫁接互联网，房地产能大大降低与政府、体制等的摩擦和打交道的成本，转为跟客户打交道，越是靠近客户需求。”

平安好房网CEO庄诺认为，众筹会成为一种趋势。由于众筹能够在项目开发前就锁定客户，锁定开发周期，能帮助开发商降低建造项目的融资成本、销售成本，以及规避各种房地产开发风险，最终通过成本的控制，降低销售价格，真正实现降房价的目标。

反对的声音更为尖锐，著名财经金融评论家余丰慧指出，众筹概念已被滥用。众筹建房不过是互联网金融的马甲。继P2P乱象后，五花八门的众筹产品成为企业筹资的手段甚至涉嫌非法集资和非法吸收公众存款，把发源于美国这个舶来品搞得面目皆非。

余丰慧认为，真正意义的众筹根本无法进入房地产领域，因为众筹四大特点：小额、创意创新项目、借助互联网平台、不以追求回报为唯一目的。这与房地产行业特征完全不契合。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，“众筹建房”形式类似于之前出现的集资建房，但历史经验告诉我们房地产开发商需要的专业程度远非一个人或一个团体可以代替的。首先，土地问题便是不可逾越的障碍。要取代传统产业，核心点在于减去所谓中间环节，大幅降低最终价格。如果无法解决这一问题，成本就会越高，流程就会越复杂，各种互联网在房地产行业的运用就缺乏意义。