随着央行发布的房贷新政效果日益显现，10月份上海楼市成交迅速攀升至百万平方米，开发企业也加快市场推盘节奏，在市场各方的配合下形成供销两旺的格局。尽管11月初连续几天的成交量略显疲软，但是我个人认为，这是市场在经历了快速上扬后的一次正常短期喘歇，后期随着开发商推盘速度的加快，以及客户心态的变化，相信11月份仍能维持10月份的势头。
不可否认，“央四条”对于上海刚性需求、首次改善、改善型需求的入市确实起到刺激作用，且随着市场的逐步走暖，其影响度或将维持至年底。但是，不同区域、不同产品受到政策的“红利”程度略有不同，从近期成交结构来看，单价2.5万元以下的刚需产品成交面积占比为39.8%，比9月增加1个百分点。成交排名前十的项目多为南汇、奉贤、嘉定等外围区域刚需产品，可见，外围区域总价低的产品，首先受到市场的热捧。比如，南汇的海棠名苑以3.0万平方米成交228套夺成交第一，均价1.9万元/平方米。
此外，信贷新政明确对首套房的认定，是对于总价低的刚需产品走旺的又一力证，其中，普通住宅成交在近期保持良好势头，而这种利好更多体现在心理层面上。毕竟首付三成大大降低了购房压力，而限贷的放松达到了心理预期，促使买家加快了入市步伐。
其中，嘉定主城区受到市场的强烈关注。据统计，10月嘉定主城区的成交套数961套，环比增加102.3%，同比增加17.6%。成交大幅上涨的原因之一是信贷新政起到刺激作用，市场一直期盼信贷松绑，预期达到后唯恐市场出现逆转，抓紧时间入市。另一方面开发企业供应量达到4.5万平方米，环比大涨60.7%。并且推盘多采用以价换量方式，一些新盘的售价甚至低于二手房价格，吸引买家目光。此外，嘉定主城区板块经过多年发展逐步趋于成熟。区域的基础设施、环境建设社会事业建设同步进行，生活便利度日益提升。板块已成气候，因此吸引开发商扎堆。
除了销售飙升的嘉定主城区外，浦东、松江两区还出现了刚需、刚改房源集中入市的现象。据上海中原地产研究咨询部统计，11月浦东、松江推盘项目分别为7个和9个。要知道，新房销售往往是外围带动内圈，一旦市场大环境被打开，早期压抑的购房需要势必会寻找突破口，故11月—12月，我个人认为，外环外圈的热度势必会辐射至中外环区域，而结构或将从普通住房、低总价房转移至改善类的二房、三房。
不过，即使市场有回暖的趋势，我们也不应该盲目乐观，目前市场的库存依然是在增加和高企的。尤其是在年底这个阶段，开发商如若能够理性面对，保持合适的优惠而不涨价，那么在2014年最后的两个月成交量维持在100万平方米上方的概率偏大，甚至再度刷新全年的月度纪录。
（文/上海中原地产董事总经理 谭百强）
本文来源：东方早报
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