摩根大通朱海斌:本轮房价平均跌幅最多在5%到10%

“楼市的调整对于金融体系的影响并不大。”尽管今年以来楼市的数据并不亮丽,但摩根大通银行中国首席经济学家朱海斌认为,这轮震荡调整,并不会产生很大的金融风险。

“个贷方面我们一直是非常有信心的,我国个贷的资产质量非常好。”朱海斌在接受中国房地产报记者采访时表示。

而对于开发贷,朱海斌也向记者分析了此类贷款对银行的最坏影响。“开发贷占整个银行体系总贷款的6%~7%,目前看整个体系不良贷款的拨备率是2.8%,从这个意义上来说,即使房地产开发商资产质量出现比较明显的恶化,也是金融体系在短期内可以承受的。”

在他看来,中国这一轮房价不会出现非常大的下滑,全国平均跌幅最多在5%~10%。

中国房地产报:从年初的各个城市陆续放松限购,到央行的货币政策调整,再到三部门联合发文提高公积金使用效率,你认为这一系列的举措是不是政府对房地产业的救市行为?此番房地产业的震荡调整对GDP增速的影响究竟有多大?

朱海斌:政策的作用更多是托底。在房地产市场调整中,托底的概念不是用政策刺激房地产业,而是通过政策的调整,尽量放缓房地产行业下滑的速度,减轻短期对经济增长的负面影响。

房地产调整对于整个经济增长的影响,从今年来看已经非常明显,明年可能还会有相当程度的影响。如果明年房地产投资增速进一步回落到5%~6%之间,大概 对整体经济增速还会有0.7%~0.8%的影响。到2016年,我们预计房地产投资增速会回稳,所以主要的压力在于今年和明年。

中国房地产报:9月末,全国商品房待售面积57148万平方米,同比增长28%。商品房库存量进一步扩大,在去库存的压力下,房价还有多少下跌空间?

朱海斌:这一轮房地产市场的调整无论从时间上还是程度上都会比以往的调整更加长和深。如果从今年1月份开始算,这个调整会持续一到两年,甚至更长的时 间。我们看到,这一轮的供大于求是全国性而非区域性的,从这一意义上来说,无论是一线、二线还是三线城市,都出现了或多或少供大于求的局面。

从房价调整来看,我们并不认为中国这一轮房价会出现非常大的下滑。这一轮房价高点在4月份,从高点到低点,我们判断全国性的跌幅最多是5%~10%。

中国房地产报:根据国外房地产调整来看,大概都有20%～30%的跌幅。你认为中国房价下降幅度不大的依据是什么?

朱海斌:在市场需求方面,并没有出现拐点或者结构性萎缩。未来几年,住房需求基本上还是比较稳定的,大概年均在10亿平方米。如果新开工面积做一些调整,投资上也做一些调整,到明年年底基本上可在新增供需方面实现平衡。

支持中国住房需求的原因,除城镇化的进程并没有放缓,另一个很重要的原因在于中国收入的增长。从三季度的报告来看,城乡居民收入平均增长是8.2%。名 义增速我们预计在中短期可能会一直维持在10%左右。这么高的收入增长,意味着房价并不需要一个特别大幅度的下跌,可以通过收入增长来慢慢使房价收入比恢 复到比较正常的水平。海外一些国家收入增长几乎接近零,有些国家甚至是负的增长,这是为什么房价调整幅度更大的原因。而中国居民收入的增长,从某种方面来 说缓解了房价下行的压力。

中国房地产报:楼市的深度调整对金融体系存在哪些影响?

朱海斌:中国房地产行业对金融体系的影响主要是两块:一块是个贷,另一块是开发贷。个贷方面我们一直非常有信心,我国的个贷资产质量非常好。即使房价出现更大幅度的调整,个贷出现高违约率的可能性也非常低。

现在关注的焦点是开发贷。这一块应该说在目前楼市调整过程中,可能会出现一部分问题,尤其是在一些中小的开发商出现倒闭、被整合的情况下。但从整个金融 体系对房地产开发商贷款的总量来看,我们最近也做过一些计算,整个总量并不是很大,大概目前对开发商贷款占整个银行体系总贷款的6%~7%。如果加上影子 银行,我们的估算是在4万亿元左右,加上银行体系的开发贷,占到银行贷款的总额大概是10%~11%。目前整个银行体系不良贷款的拨备率是2.8%,从这 个意义上来说,即使房地产开发商资产质量出现比较明显的恶化,也是金融体系在短期内可以承受的,所以金融风险并不是目前的主要担忧。

中国房地产报:近年国家加大保障房的建设力度,力图以此解决低收入阶层的住房问题。你认为国家的住房供应体系还会有哪些调整?

朱海斌:在保障房领域,政策执行上存在一个误区,保障房建设目前的做法是从中央到地方下摊指标。实际上各个地方楼市的区别非常大,我们的建议是加大一二线城市,尤其是房价比较高的城市,像北上广深这类城市的保障房建设力度。

但是在一些三四线城市,房价比较合理的地方,政府应该减少建设力度甚至慢慢退出保障房市场。因为在这些市场上,目前已经出现了商品房供大于求的局面。保 障房与商品房在定价上并不像一线城市有那么大的区别。所以很容易在保障房和商品房之间产生一些竞争,或者有一些重复。这对目前楼市会带来很大的压力。从中 长期来看,对那些地方的政府也会造成更大的债务压力。通过保障房来解决中低端收入人群的住房问题没有错,但是我们的建议是在具体执行上应该区分不同的城 市,根据不同城市房价的水平来做相应调整。