不具涨价环境
央行松绑限贷的政策效果显著，释放了一部分购买力，使购房者看房热情高涨，十一长假期间房展会人气爆棚。与此同时，一组各大房产集团内部下发的涨价文件被曝光在微信朋友圈中，涉及绿城、绿地、碧桂园、恒大、新城等多家知名房企。
对此，除绿城浙东区域负责人公开表示过涨价文件的存在外，其他企业大多开始辟谣涨价传闻。记者从多方了解到，国庆后上海并没有出现由于限贷松绑而公开涨价的项目。而多位业内人士都表达了相同的观点，短期内房价不会出现涨价现象。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟笑言，“自己PS的吧。”陈晟指出，在目前楼市下行趋势的情况下，开发商大幅涨价不现实。房企的一项重要指标——投资增长率从今年开始一直处于持续的下行状态，开发商谨慎拿地也表明较大的资金压力和对后市的预期，所以更应该在信贷政策松绑后以价换量抓紧出货而非涨价。
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，虽然市场不具备大幅涨价的条件，但受到限购放松、限贷放松两轮政策调整的积极影响，成交量已有所回升，黄金周期间市民的购房热情可以看出政策的调整给市场带来的最核心的改变在于消费者信心的提振。
中原地产研究总监宋会雍表示，就当前形势，开发商仍需观察市场动向，因为房贷松绑仍然无法刺激市场彻底回暖，行业将面临一场残酷的行业整合淘汰。所以务实的开发商应下调价格，以价换量在下一步市场上保持主动。
上海易居研究院研究员严跃进认为，目前地产市场的基本面并没有变化，不会因为“央四条”出现就对“回暖”抱过多预期，以价换量还是未来半年的主调，涨价言之过早。趁信贷松动的机会，快速出货将是房企主流的想法。
成交量应声反弹
“终于可以不要离婚了！”上海夫妻赵一和婷婷在看到央行的一纸限贷松绑通知后，发出了如上的感叹。小夫妻俩原本有一套自住婚房，随着儿子的出生，还想买一套学区房，无奈面对二套房的七成首付力不从心，两人甚至想到了“假离婚”这一方法。如今，根据上海新政的执行规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套普通住宅时，可按照首套房贷政策执行。小夫妻俩终于可以安心看房了。
受新政影响，自国庆节后，上海商品住宅短期市场成交量已经开始反弹。据上海中原地产研究咨询部数据显示，截至10月15日，全市一手商品住宅成交38.8万平方米，比9月同期增加22.4%。同时，二手市场亦有较好的反馈表现，10月以来门店带看量增加20%以上，根据中原地产成交数据推算，全市上半月二手住宅成交7711套，较9月同期增加44.3%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着央行新政细则于各大银行逐步落地，未来3-6个月效果将更加明显。“如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3-6个月出现成交量复苏与好转的行情。目前利率维持在9折，预计第四季度首套房贷利率实质性下降可至9折，这也就意味着，最早到2015年第一季度上海楼市将开始有明显的好转趋势。”
没多少新盘享优惠
事实上，在央行月初赠送的优惠大礼包中有一个附加条件，即明确新政享受首套房贷款优惠的新购二套房必须是上海市普通住宅。
那么，让我们来看看上海有多少普通住宅吧！根据标准：单套建筑面积在140平方米以下；坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套的称作普通住宅。据中原地产统计8、9月上海一手商品住宅成交情况，普通住宅交易面积在全市商品房中的比重仅在4.6%。
戴德梁行统计，2014年1-9月，上海内环内一手公寓的套均总价已经接近900万元，内外环间的一手公寓接近600万元，外环以外包括郊环以外区域的一手公寓也要接近200万元，明显高于普通住宅总价标准界定。另据搜房网房地产备案一手楼盘统计发现，面积140平方米以下，内环以内低于330万元的房源并不存在，内外环间价格低于200万元可享二套房优惠政策的房源为中环国际公寓和大华朗香花园，且这两个项目可购面积均约70平方米，未必符合改善型需求。外环价格低于160万元的在售房源共计86个。在中原地产上海一手商品住宅成交面积TOP10中，位于宝山的宝华北岸郡庭与位于嘉定的绿地安亭佳苑以约90平方米的房源可享受新政优惠。刚需与改善型需求并未从信贷新政中获得实质性利好。
另外，在10月13日央行上海分行召集十八家银行的房产新政通气会上，各家银行在利率方面都倾向于对作为首套的二套普通住宅执行基准利率，至多9.5折。而经记者致电了解，上海建行、招行、浦发、兴业等银行首套房贷目前可打9-9.5折的优惠，央行的7折下限优惠利率几乎难现市场。
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦对此表示，各银行的信贷政策基本延续央行信贷新政的口径，并无明显落差，所以预计各行的信贷细则不会给市场带来任何惊喜。
去库存为上策
在实际并未有多少新盘能享受到新政福利的前提下，知名房产专家、第一财经频道地产特约评论员蔡为民解释说：“去库存，同时避免房价上涨，才是信贷新政的主要功效。”
而戴德梁行综合住宅服务华东区主管、董事伍惠敏也表示，从迄今已经放开限购的42个城市的实际成交效果来看，并未达到改善高库存的目标，而通过放开限贷，将可以刺激更多城市的楼市成交，这与住建部在7月提出的“千方百计去库存”的目标完全吻合。
“上海市场对于政策面非常敏感。自2014年二季度以来，全国多个城市限购政策陆续松动，直接影响市场对上海的限购政策预期，6-7月间上海住宅市场成交量出现明显回升，6月较5月的成交面积上升幅度接近20%。而随着7月中旬上海政府明确表态 限购不放松 ，8月上海住宅市场成交面积迅速下跌，较7月下跌7.2%。时至9月初，限贷政策有望放松的信息传出，成交量再次回升，9月上海一手住宅市场的成交面积较8月上升幅度接近20%。因此，上海关于限贷放开的调整，对于住宅市场更多的是心理预期上的影响，从目前看对成交量有刺激，但直接推动市场行情高涨的可能性还是有限。”伍惠敏表示。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
