库存压顶，跑量依然是王道？

随着9月30日央行对于“限贷”政策的放松，楼市终于看见了一丝曙光。“市场回暖啦”，这是近期最为频繁的呼声，房价再度上涨也开始成为新的预期。

但别急，先看看数据，上海易居房地产研究院10月13日发布的《9月份新建商品住宅库存报告》指出，截至9月底，国内35个城市新建商品住宅库存总量环比增长4%，同比增长23.8%，库存呈现“飙升”态势，上海的库存量更是创下近年来新高。库存危机依然高悬，政策利好显然还没有到发挥效应的时候。

库存危机，

1260万平方米创5年新高

9月底，央行的一声令下在沉迷已久的市场激起不小的波澜。首付仅三成、贷款利率最低七折……种种利好之下，市场开始闻风而动，上海中原地产研究咨询部数据显示，10月份截至15日，新建商品房成交量为38.8万平方米，比9月同期增加22.2%，楼市呈现环比回暖之势。开发商眼看2014年楼市进入尾声也坐不住了，绿城、碧桂园、绿地等行业龙头企业发布的涨价通知在网上疯传，还有据说上海某房主一夜之间跳价50万元。此番种种，仿佛预示着市场开始走出低迷。

市场真的又欢愉起来了吗？早报记者了解到，9月份四个一线城市累计商品住宅存量为3715.01万平方米，环比上涨7%，同比上涨46%，创新高。按照近3个月的平均去化速度计算存销比，当前存销比为12.91个月，已连续8个月存销比超过10个月。房价面临下滑的压力。

从上海的情况来看，根据中原地产研究咨询部数据，截至10月15日，上海新建商品住宅库存量为1260万平方米，比2008年同期高出2倍多，创下近5年来新高。按照今年月平均成交量来计算，还需要去化18个月。

库存量主要集中在外环外区域。其中，嘉定、松江及闵行的库存面积均在100万平方米以上，堪称库存的“重灾区”。

从供应方面看，上海9月份市场每周都呈现供大于求，尤其是最后一周新增供应量高达46.49万平方米，环比大涨1倍以上，创下一年来新高，直接导致全市库存不断放大。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，目前上海住宅库存量已超过1200万平方米，处于历史高位，主要原因是今年供求严重失衡。截至9月28日，上海市新建商品住宅成交量为610.1万平方米，供应量为844.4万平方米，差距达234平方米。

克而瑞首席执行官丁祖昱则认为，1200万平方米的库存当中，有三分之一实际上是老库存，真正的新库存实际还是一个合理的范围。

占比六成，

大面积房源滞销严重

除了库存量创历史新高之外，今年的另一个特点是大户型正成为楼市的“滞销货”，上海中原地产研究咨询部数据显示，上海在售面积超过140平方米的住宅库存面积为750.2万平方米，占全市住宅总存量59.5%，200平方米以上的大面积房源库存量为460万平方米，占比达37%，需要超过3年时间才能卖完。而在2009年，200平方米以上的大面积房源库存量为167万平方米。

外围区域成为大户型滞销的重灾区，其中库存量最大的是闵行区，存销比最大的是金山，而奉贤、宝山、嘉定等以刚需和刚改为主的区域，大户型房源的消化周期普遍在50个月以上。

从板块来看，闵行浦江镇、嘉定主城区、嘉定安亭、青浦赵巷等住宅开发集中的板块大户型积压严重。如新江湾城面积超过200平方米库存为31.36万平方米，几乎包括了整个杨浦的大户型房源。

上海中原地产研究咨询部高级研究员雷小兰表示，小面积的户型大多针对刚需客群，走短平快的销售策略，因此去化速度相对较快，库存量较少。而大户型一部分为内环内大面积豪宅房源，由于其高总价使去化速度较一般的房源慢。还有一部分大户型在外郊环区域，由于受生活配套和交通便利性等原因的制约，其改善型公寓和大面积别墅去化并不理想。

克而瑞研究总监薛建雄告诉早报记者，上海刚需市场向来坚挺，但改善置业却没有那么多，目前开发商的新建商品房大多是供给改善型客户的，住宅结构里以大户型为主，所以市场不好时库存量里的大户型房源比例较高。但他同时指出，如果按照套数统计，其实大户型房源的库存并没有那么严重。

以价换量，

市场回暖暂时难现

由此可见，指望上海楼市即刻回暖显然过于乐观，更不要说涨价了。易居房地产研究院副院长杨红旭指出，首先得将库存上升的势头镇压住，否则光靠“央四条”在短期内无法托起房价。

先不去细究有关开发商宣布涨价通知的消息是真是假，面对限贷政策的放松，大部分开发商目前更关注的是应该如何去库存。根据亿翰智库预估发布的今年1-9月典型房企销售业绩榜单，前20强房地产商中仅有4家完成了全年销售目标的70%，个别企业的完成率甚至不到50%。这时候坐地起价，显然不是合时宜的做法。

据一位与大型开发商密切接触的业内人士称，即使对后市看好，但在普遍资金压力之下开发商较难迈出涨价这一步，宣称涨价只是催促买家入市的营销说辞。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，在库存压顶的情况下，千方百计去库存成为开发商不得不面对的现实问题。在金九失色后，开发商去库存的压力将更大，在10月市场氛围转好的情况下，开发商首先要做的是积极跑量。

“不要说回暖了，连库存要立刻降下来都很难。”克而瑞研究总监薛建雄认为，“由于今年第一季度的开工量还是很大。这意味着明年第一季度的供应量依然会大于成交量，库存还会持续上升，第二季度开始才会有所下降。”

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，市场回暖最终还是要依仗于限购政策的取消，不然楼市难有起色，但目前暂时还看不到这种迹象。接下来开发商会采取低开高走、以价换量的策略，价格大幅上涨在短期内不可能。