土豪购房指南：2014美国房价最贵的邮编区

在美国加利福尼亚州阿瑟顿94027邮编区，目前最昂贵的待售住宅是一座面积12,840平方英尺的地中海风格豪庭，售价为2,198.8万美元。如果你还不是身家千万的土豪，那么能在这块硅谷飞地上找到一块安身之地那可真够走运的。在94027邮编区内，价格最便宜的待售住宅是一座面积1,370平方英尺的两室两卫小平房。换句话说，当地要价最低的房子也值149.9万美元。

今年夏天，阿瑟顿共有24座住宅挂牌出售，这些房屋的价格中位数为903万美元，让该地区连续第二年成为全美房价最昂贵的邮编区。

“阿瑟顿正在吸引众多的年轻高管——首席信息官、首席财务官和首席执行官”，硅谷的一名地产经纪人肯·德莱昂（Ken DeLeon）说，他所属的德莱昂地产公司（DeLeon Realty）今年以来成交和挂牌出售房产的销售额达到4.8亿美元。“就连国际买家也慕名而来。”

对于硅谷的富豪来说，阿瑟顿拥有优越的地理位置，邻近该地区的高科技初创企业和大型上市公司，包括位于库比蒂诺的苹果（Apple）和位于山景城的Facebook和谷歌（Google）。当地还有另一个久负盛名的优势，同样影响到了周边地区[比如伍德赛德，这里居住着甲骨文公司（Oracle）的拉里·埃里森（Larry Ellison）和财捷公司（Intuit）的斯科特·库克（Scott Cook）等亿万富豪，那就是阿瑟顿相对宽松的建筑法规。德莱昂说：“你如果开车经过阿瑟顿大道，看到的将全是大型建筑，那种占地1.2万平方英尺的豪宅。”德莱昂说，如果年轻的科技富豪买家希望住在更有郊区氛围的地方，他们会喜欢阿瑟顿，这里距离门洛帕克和帕洛阿尔托市区只有几分钟的车程。

不过，阿瑟顿94027邮编区是唯一进入我们的“2014美国房价最昂贵的邮编区”排行榜前十位的旧金山湾区邮编区——或者说唯一的加州邮编区。今年，纽约在这个排行榜中占据了主导地位，有六个邮编区跻身榜单前十位。长岛南汉普顿小镇萨加波纳克11962邮编区在榜单上排名第二位，紧随其后的是纽约市的三个邮编区：曼哈顿下城的10013邮编区（排名第三位）、上东城的10065邮编区（排名第四位）和10075邮编区（排名第五位）。

数字背后

福布斯一年一度的“美国房价最昂贵的邮编区”排行榜，是基于阿尔托斯研究公司（Altos Research）的数据编制而成，这家房地产分析公司位于加利福尼亚州山景城。为了编制这份榜单，阿尔托斯公司采用单户住宅和公寓的挂牌售价，计算了全美超过28,500个邮编区（覆盖了95%的美国人口）的房价中位数。为了避免非常规的高价地产挂牌出售可能导致的数据失真，阿尔托斯公司使用了截至9月19日的90天滚动平均价格数据。针对每个邮编区，阿尔托斯公司按照当地挂牌出售房产类型的比例来加权计算房屋价格。因此，公寓比例高的滑雪小镇的房价中位数有所降低，即使这些地区的单户住宅售价很高。此外，合作公寓并不包括在统计范围内，这可能人为地压低了曼哈顿最时髦的中央公园社区几个邮编区的房价中位数。

我们使用这种编制方法已经有多年时间，当然，这并不是唯一的有效方法。比如说，房屋成交价格是计算某个地区房价中位数更传统的标准。但是我们今年决定再次使用挂牌售价进行计算，这有两个原因。“根据定义，成交价格必然会受到陈旧数据和小样本规模的限制。交易活跃的市场是你现在进入市场环顾四周时感受到的情况，”迈克·西蒙森（Mike Simonsen）指出，他是阿尔托斯研究公司的总裁，“最近阿瑟顿可能售出了几座住宅，而当地目前有24座住宅挂牌待售。根据我们的分析来看，现在的情况能够更好地代表‘市场态势’。”

我们认为这是观察市场的公平方法。“挂牌售价和售出价格是高度相关的，”西蒙森认为，“任何特定地产都有可能定价过高或过低，但是总体来说，这些房产的定价水平是基本趋同的。掌握实时评估数据，你只是提前四个月知道而已。”作为对这种观点的支持，纽约评估公司米勒塞缪尔（Miller Samuel）最近的调查研究发现，在曼哈顿，2014年第三季度期间有49.2%的房产出售价格与挂牌售价持平或高于要价。

纽约居首

不用说，纽约当然是在排行榜中脱颖而出，曼哈顿下城和上东城紧邻的几个邮编区为问鼎“最贵房价”桂冠展开激烈竞争。占据第三位的是纽约10013邮编区，这个地区主要位于苏荷区（还有小意大利和唐人街的小片街区，以及具有历史意义的哈德逊广场社区及其联排别墅和复式公寓）。这个邮编区多次出现在纽约房价最昂贵的地区中，这要归功于当地相对较为统一的房屋类型。“苏荷区有2,000套面积为4,500平方英尺的复式公寓，”评估公司米勒塞缪尔（Miller Samuel）的乔纳森·米勒（Jonathan Miller）说，“你在这里看不到大量集中的小型公寓。”

10065邮编区（排名第四位）经常和上东区的莱诺克斯山联系起来，这处历史悠久、声名显赫的曼哈顿街区位于中央公园东边，从东60街延伸到东69街，以价格昂贵的第五大道、公园大道和莱克星顿大道的公寓和联排别墅为特色。当地的居民包括大卫·洛克菲勒（David Rockefeller）、罗纳德·佩雷尔曼（Ronald Perelman）、罗伯特·巴斯（Robert Bass）和萨姆纳·雷德斯通（Sumner Redstone）。这一地区有20座单户住宅和50套公寓挂牌出售，房屋的售价中位数为5,931,289美元。

“当你拥有那么多钱的时候，你就想直接欣赏中央公园的美景，”道格拉斯艾丽曼公司（Douglas Elliman）的奥伦·亚历山大（Oren Alexander）说，“我有两位客户现在打算花4,000万美元置业，他们理想的目标都是面积5,000到6,000平方英尺、正对中央公园的景观大宅，最好位于中央公园西路或第五大道。但是完全没有房源。”

两年前，10065邮编区在我们的榜单上排名首位，去年在榜单上位列第三。由于这个邮编区一路延伸到东河（East River），该地区还包括一些价格较低的无电梯公寓。在北边的几个街区外，上东城的10075邮编区从中央公园东边延伸到东75街与东80街之间的河道，这里的房屋价格也同样居高不下，房价中位数为5,368,191美元。

“中央公园是决定上东城房价的主要因素，”保拉·德尔·南兹奥（Paula Del Nunzio）说，2006年，这位布朗哈里斯史蒂文斯公司（Brown Harris Stevens）的房产代理人以5,300万美元的价格售出了哈克尼斯大厦（Harkness Mansion），这是纽约有史以来售价最高的联排住宅，“如果一套公寓能够俯瞰中央公园、第五大道、中央公园西路和中央公园南路，它自然要比普通房产的价值更高。”

房价昂贵的度假胜地

也许排行榜前十名中最令人惊讶的邮编区就是科罗拉多州伍迪溪81656邮编区（排名第七位），这块富裕的地块位于科罗拉多州咆哮叉谷（Roaring Fork Valley）的阿斯彭以北。当地有17座单户住宅挂牌出售，售价中位数为4,953,269美元（没有公寓），伍迪溪的房价超过了阿斯彭81611邮编区（排名第15位，房价中位数：4,015,232美元）；这两个邮编区是科罗拉多州进入榜单前50位仅有的两个地区。记者亨特·汤普森（Hunter S. Thompson）居住在伍迪溪，当地的居民还有电视节目《60分钟》（60 Minutes）主持人埃德·布拉德利（Ed Bradley）、老鹰乐队（Eagles）的唐·亨利（Don Henley）和演员唐·约翰逊（Don Johnson）。戴安娜·范斯坦（Dianne Feinstein）有一座可以俯瞰伍迪溪的度假屋。“面积狭小的伍迪溪是个房价昂贵的地区，”约书亚公司（Joshua & Co.）的约书亚·萨斯洛夫（Joshua Saslove）说，该公司是佳士得拍卖行（Christie）的子公司。在阿斯彭81611邮编区的附近，对冲基金亿万富豪约翰·保尔森（John Paulson）拥有一座此前属于沙特王子班达尔·本·苏丹（Bandar bin Sultan）的豪宅。在阿斯彭声名显赫的红山社区，当地的居民包括对冲基金亿万富豪丹尼尔·奥奇（Daniel Och）、零售亿万富豪莱斯利·卫克斯奈（Leslie Wexner）和石油亿万富豪锡德·巴斯（Sid Bass）。

在进入榜单前十位中，还有另一个邮编区既不在纽约也不在加州，那就是新泽西州阿尔派恩07620邮编区（排名第六位）。从本质上来说，这个邻近海滨的伯根县社区是纽约的郊区，隔着哈德逊河与曼哈顿相望，距离只有15英里。根据挂牌出售的42座单户住宅计算，当地的房价中位数为5,025,423美元，靠近纽约的地理位置让这个邮编区成为高调买家选择的理想地段，包括“吹牛老爹”肖恩·科姆斯（Sean “Diddy” Combs，他今年还以3,900万美元的价格买下了一座霍尔姆比山豪宅）、喜剧演员克里斯·洛克（Chris Rock）和歌手布兰妮·斯皮尔斯（Britney Spears）。

除了榜单的前十位外，加州也横扫了前20位的排名，州内共有六个邮编区的排名介乎于第11位到第20位之间。其中四个地区位于南加州：比弗利山90210邮编区（排名第11位）；若灵山90274邮编区（排名第12位），这是位于洛杉矶帕洛斯弗迪斯半岛山脚下的门禁社区；蒙特西托93108邮编区（排名第14位），这块丘陵飞地位于圣巴巴拉以北；和92661邮编区（排名第20位），位于奥兰治县纽波特海滩的巴尔博亚半岛。加州上榜的其他两个邮编区是伍德赛德94062邮编区（排名第17位）和希尔斯堡94010邮编区（排名第18位），加上排名首位的阿瑟顿，组成了房价昂贵的三大硅谷邮编区。其他排名前20位的地区还有曼哈顿上西城的10024邮编区（排名第19位），从中央公园延伸到哈德逊河，位于第76街和第91街之间；纽约的布里奇汉普顿11932邮编区（排名第13位）和沃特米尔（排名第16位），这个村庄位于南安普顿；以及科罗拉多州阿斯彭91611邮编区（排名第15位）。

毫无意外的是，加州和纽约主宰了整个榜单，在全美500个房价最贵的邮编区中，两个州分别占据了38%和18%的比例。在榜单排名前50名的邮编区中，加州占据了26个，纽约占据了17个，而科罗拉多州和佛罗里达州各有两席——科勒尔盖布尔斯33156邮编区（排名第22位）和迈阿密海滩33109邮编区（排名第34位）。有四个州设法在榜单前50名中占据了一席之地，分别是华盛顿州麦地那98039邮编区（排名第28位）；内华达州格兰布鲁克89413邮编区（第31位）；马萨诸塞州波士顿02108邮编区（排名第40位）；以及前面提到的新泽西州阿尔派恩07620邮编区。