沪房贷新政追踪：95折底线分支行灵活执行

央行于9月30日公布的房贷政策的影响力至今仍在发酵。

国庆节后，从各大银行总部发出的房贷政策也相继落地，建行、招行、兴业、中行等都纷纷发文表明态度，将贯彻央行精神。

理财周报记者采访获得的最新情况显示，即使目前还没发文落实的多家银行，总部也都早已将文件下发给各分行，然后再由分行方面具体落实。

其中，交通银行虽还没发文表态，但其上海总部对理财记者表示：“9月30日之后，已第一时间将文件转发给各级分行，各分行细则正在落实中。”

浦发银行等也表示已经发布相关口径，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，优化业务受理流程，提高审批和放款效率，合理确定贷款利率等。

总行划底线，分支行灵活处理

市场似乎仍在翘首以盼各大银行将出台的“分行细则”。

而事实上，即使未来分行细则一一落实，具体到每家支行的做法仍将不会完全相同，这也就意味着，对于购房者而言，期待总行或分行细则出台的愿望可能落空。

农业银行上海地区某从事房贷业务的工作人员表示：“所谓的‘房贷细则’并不会自上而下下发，总行也不会给出利率折扣。相反，总行给的往往都是最低底线，分行和支行只会在此基础上往上走。”

“实际情况是，银行总行不可能下发媒体期待的“细则”，只可能将监管部门划定的红线、确定的基本原则下发，要求分行不得踩线，至于分行具体针对什么人、执行几折利率，总行不会管，也不能管——管得太多分行就没有做业务的能动性了。”

理财周报记者在采访中了解到，很多银行的房贷业务具体到分行及支行，确实具有更多的灵活性。

浙商银行总行近日公布了最新的个人住房贷款信贷政策，新政策于10月15日起执行。除了贯彻央行的基本精神，放开了之前“认房又认贷”的首套认定标准之外，该行最大的特点就是名下房贷余额为零的家庭申请贷款购买别墅、排屋等“非普通商品住房”也可享受首套房政策，首付比例不低于50%，贷款利率下限为基准利率的0.85倍，同时根据近年来房地产价格的变化情况，将非普通商品住房（除别墅、排屋）的价值标准明确为500万元及以上。

尽管如此，对上海地区的购房者来说，这仍然是一块触不可及的蛋糕。

10月15日，央行上海总部工作人员再次向理财周报记者确认，目前执行的是9月30日央行总行统一的标准，并不存在将标准从“普通商品住房”放宽到“商品住房”的情况。这也就意味着，上海地区购买“非普通住房”的人士将无法享受首套房贷的优惠。

上海普通商品住房标准是在2012年3月1日起执行的，标准包括“单套建筑面积在140平方米以下”、“内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套”等。

记者从浙商银行处证实，上海地区的细则还没出，具体还是要看地方分行规定。

某大行银行业内人士也认为，总行甚至分行层面不会给出所谓“折扣率”，还有一个原因，就是不敢随便承诺。

“银行具体执行的房贷政策是因时因势而变——今天市场都是基准，没有特殊原因不可能给7折。但明天市场都是7折，我还要坚守基准，只能说明不想做了。但是一旦总行对外表态最低执行几折，且不加任何条件，那所有客户都冲上门要最低利率，业务就没办法做了。因此，总行的表态必须给分行留空间，分行又必须给支行留空间。”

除此之外，同一分行的口径之下，支行得到的信息也有所不同。

招商银行上海地区某支行表示商贷满100万元就可以享受95折优惠，而该银行另一家支行则表示需要购买一定数量的理财产品才能9.5折，并且有知情人爆料称，这种理财产品是不保本的，出现亏损的可能性不小。

从这个意义来说，购房者若想了解真正有用的信息，还需直接从支行网点下手，了解支行具体的执行标准，并且这个标准“是动态的。”

7折利率长期可期

虽然各银行上海分行还没有明确“细则”，但央行上海总部对“非普通住房”的这“一纸禁令”已为上海楼市定下基调。

除此之外，理财周报记者上周曾报道上海地区目前最低折扣为9.5折，这一情况现在仍没有太大变动。此外，今年年内，折扣料也并不会有太大的下降空间。

上海某银行人士在接受记者采访时表示：“银行2014年的房贷经营指标已经于年初确定，那时大家都没有预期到7折利率这件事，这时候突然降低利率，直接影响年度指标。”

“短期内，7折利率不可能，市场定价都很高，目前能拿到基准就算不错，市场价格回落需要过程。”

但该人士也指出，中长期看，比如6个月到一年左右，7折利率是可期的。

“一是因为当前经济下行，对银行来说最重要的不是挣钱，而是控制风险，在风险可控的前提下获得稳定的收益，就零售业务而言，消费贷款需求受到经济影响不可能很旺盛，个人按揭贷款恰是非常合适的贷款发放标的——风险低、收益稳定，因此银行将贷款规模向个人房贷倾斜不是不可能。二是因为明年银行可以重新修订经营指标。以上两个原因将提升贷款供给，降低价格。”

此外，理财周报记者了解到，首付最低3成、利率最低7折政策在2008-2009年就相继出台了。而近年来房贷政策调整，对于“首套房”的政策并没有变化，这次变化的是对“二套房”的认定标准。

“只是在实际执行过程中，由于监管部门对房贷的偏好越来越紧，加上经济上行过程中银行有了更优质的资产项目，贷款规模紧张等诸多因素交织，使得实际能够获得最低的人越来越少。”

但无论如何，监管政策已释放出了明确支持房地产贷款的信号。“银行不用偷偷摸摸放房贷，房地产又一个春天即将到来。”

但多位业内人士纷纷表示，并不建议购房者等待7折利率，因为“房价上涨速度绝对快于利率下降速度。”