央行和银监会明确:已有一套住房并结清房贷新购第二套普通住房可享首套房贷优惠
市场高度关注的房贷政策调整终于得以明晰。
昨天,中国人民银行官网发布《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称“通知”)。该文件在重申首套房利率最低可打七折的同时,亦明确对已拥有一套住房并结清房贷的家庭,新购第二套普通住房时可享受首套房贷款优惠,对外地人及第三套房的限贷令亦同时取消。
通知主要涉及四大内容,其中最受关注的是对个人住房贷款的放松。
通知明确提出:“对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。通知并特别提出“在已取消或未实施‘限购’措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”。
分析人士对政策出台大多表态利好地产利好经济,国泰君安首席宏观分析师任泽平更是直接称“这是2008年以来最具力度的救市政策”。
新华社昨日刊文称房贷政策调整释放三大信号:支持居民改善型自住型住房需求;稳定房地产市场预期以及定向调控稳增长惠民生。
“大城市住房改善型需求量最大,改善型需求实现了,对刚性需求也是有帮助的。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群表示。
“房地产市场预期非常关键,一旦一致形成看空判断,对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策,支持满足合理住房需求,发出稳定房地产市场预期的明确信号。”在中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军看来,这次房贷政策调整目的在于“稳”,并不是要再让房价“起飞”。
房贷政策调整,与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标,从PMI等先行指标,到投资等实体经济指标,均明显回落,形势比较严峻。“经济下行压力很重要的来源之一,就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要,要引导房地产市场需求恢复,使房地产投资由落转稳,进而稳住投资,稳住整个经济增长。”张立群分析。
不过,对于7折利率,德佑地产研究总监陆骑麟的观点是,该项政策银行执行的可能性较小。另有银行人士指出,7折利率就是亏本做生意,所以执行7折基本不可能,央行的态度也是明确放权给银行,包括利率水平和是否对外地人及第三套房放贷。
亦有分析人士指出,第二套房要享受到首套的贷款优惠,央行已限定为普通住房,仅从上海来看,受益面依然难料。目前上海普通住房标准仍是2012年出台的,单套建筑面积在140平方米以下,内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。而改善住房需求,很可能会超出这个范围。不过北京昨天已经将普通住房标准进行了大幅上调。调整后,北京市享受税收优惠政策的普通住房价格范围为:五环内单价低于每平方米39600元或总价低于每套468万元;五环至六环单价低于每平方米31680元或总价低于374.4万元;六环外单价低于每平方米23760元或总价低于280.8万元。
值得一提的是,通知鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。通知要求银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。
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