大智慧阿思达克通讯社9月29日讯，外高桥（600648.SH）作为中国（上海）自贸区“地主”概念股，其土地资产升值、以及庞大的租赁业务一直以来成为市场上较大的看点。大智慧通讯社（微信：DZH_news）上周末走访自贸区发现，在经过了今年前几个月的疯狂之后，自贸区租赁需求和租赁价格已经逐步回落。
大智慧通讯社上周末从多家代理外高桥板块办公物业的中介机构了解到，今年年初至5月份，投资者在自贸区注册公司的热情十分高涨，高峰期之时，投资者在自贸区内注册公司排队达数百米，不少办公楼房源的租金出现了日租9元/平方米。不过，随后，投资者热情逐渐消退，租赁需求减弱，近几个月价格逐渐下滑，目前地处外高桥保税区板块的外高桥商务大厦、东华金融大厦等日租在5元/平方米-6元/平方米的范围之内，而自贸区内较为偏远和硬件设施较差的办公楼价格日租在2-3元/平方米左右。
对比去年自贸区成立之初大智慧通讯社探营自贸区的价格数据，租金相差无几。
多位中介机构人士表示，随着土地转性的逐步推进，综合用地的增多，自贸区内商业办公楼将越来越多，一定程度上也抑制了自贸区内办公楼租金上升的空间。
此外，在自贸区的周边，据森兰国际销售人员介绍，目前森兰国际办公楼出租率已达70%到80%，办公楼价格日租在3.5元-4元/平方米之间，出租率与今年6月份差距不大。今年6月18日，外高桥副总经理王海松曾表示，该项目的出租率已达70%。
大智慧通讯社在现场发现，来自贸区注册公司的人已寥寥无几，而在自贸区的核心位置“自贸广场”的建设也在积极施工之中，公开资料显示，该项目将建成5A级综合性办公商务楼宇，预计在2016年年中建成并投入运营。
但业内仍然积极看好外高桥前景。外高桥未来空间的实质性落点主要有两个：20平方公里涉自贸区土地资产预计超300亿元的市值增值、庞大出租型物业未来预计数倍空间的租金收入。
土地方面，今年5月29日，外高桥方面在2013年度股东大会上表示，外高桥已经在试点土地转性，具体申报规划已经在上报市政府的过程中。未来自贸区工业土地转性后，总体建筑面积约在260万平方米。
物业方面，公司方面曾向大智慧通讯社表示，公司在自贸区内还有建筑面积体量约为40万平方米的在建物业、210万平方米的待建物业。
9月1日，外高桥官方最新披露信息，为更好的承接上海自贸区的产业功能，拟对外高桥保税区内的多宗物业进行整体改造，计划改造、新增合计约48万平方米商务办公物业。目前，改造工程的首宗物业发展大厦已经竣工。
上海某券商地产研究员表示，外高桥属自贸区开发主体唯一上市公司。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平米，有望给公司带来丰厚回报。
发稿：杨涛/林李涛/何巨骉 审校：于丽波/曾学成
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本文来源：大智慧财经
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