| ||
文/赖汀雨
永泰地产发展执行董事兼营业及市务总监陈玉成近日在尚滨江项目售楼处接受了早报的专访。28年的地产从业经验令这位香港人无论对市场、政策还是企业运营、项目操盘都形成了一套独特的思维模式。
在陈玉成看来，未来上海房地产发展将越来越接近香港，呈现明显的两极分化，逐渐回归市场化的行业环境将导致顶尖高端住宅的售价不断被刷新。除此之外，随着保障房建设的不断到位，调控政策可能不断放宽。但对于地产商而言，市场环境仍然较为严峻，这就要求房企有意识地降低负债率，强化产品品质和软性服务。
产品分化将是未来趋势
现阶段，房地产市场正步入稳定的下行通道，各方专家均表现出相对悲观的态度，但与普遍观念不同，陈玉成给出了相对积极的判断，他告诉早报记者，相对悲观的市场预期应该停留在两个月之前，而在过去的两个月时间里，上海8万元-9万元/平方米的高端住宅市场的成交量相当于今年上半年同价位段的成交总和。而且从目前的市场情况来看，未来第四季度沪上高端住宅的成交量有望达到上半年三倍。
“目前的上海的市场已经变得和香港十分相似。”陈玉成进一步分析道，上海必然会和香港一样，走向两极分化的道路，受保障房、经济适用房等因素的影响，小面积和偏远区域的刚需类产品难免会出现成交和价格两方面的下滑，在销售环节上面临一定程度的压力，但6万元/平方米以上的高端住宅则会越发活跃。
究其缘由，陈玉成说道，这与国家的政策环境密不可分，今年我国GDP增长要达到7.6%，而今年上半年只达到了7.4%，这就意味着今年下半年需要达到7.8%才能完成国家制定的全年指标。受此影响，一方面，银行层面势必需要降低贷款门槛进而刺激消费，另一方面，房地产市场作为资金密集度极高的行业，确保其平稳发展是管理层保证GDP增长要达到7.6%所必须采取的举措。
“因为工作性质，我认识许多银行界的朋友，据他们透露目前各大银行对贷款环节正在放松。”陈玉成向早报记者透露，如此一来，势必会有不小数量的资金流入房地产市场，尤其是有投资性需求的实体业主，银行放钱将很大程度激发起他们的投资欲望，而房地产作为时下稳定性较高的产品必然会受到青睐，进而刺激楼市发展。
坚持高端产品开发
在对未来房地产市场有了清晰预判的同时，永泰地产对上海的战略布局也变得更加明确。
陈玉成告诉早报记者，永泰地产对上海市场保持着极高的关注度，而坚持高端房地产层面的开发会是永泰地产的主要发展策略。
陈玉成强调，在拿地方面，永泰地产是走少而精的路线，毕竟企业的强项在于高端类产品的打造，且具备丰富的运营管理方面的经验，但同时也会积极与各大品牌房企合作，这是因为目前我们管理层在推地环节上往往会采取住宅、商业捆绑的方式，而不少一线地产商并不善于商业或者是行政公馆的打造和运营，而永泰地产因为在香港有很丰富的开发经验，所以可以与此类企业合作，达到双赢。
“比如目前的尚滨江就是永泰地产针对高端产品强强联合的具体表现。”陈玉成指出，尚滨江Upper Riverside是由永泰地产及南丰发展继于中国香港联手合作打造晋名峰、溱乔、何文田山畔等豪华府邸后，共同进军内地市场，倾尽全力重点打造的首个合资项目。项目位于陆家嘴金融开发区滨江大道，位于浦明路路段，前临黄浦江及外滩，属于沪上顶级地段。目前，尚滨江共提供97个大小户型单位，当中标准单位共有90个，面积介于85至337平方米之间，一房至三房全套房均有，此外设有7个尊贵特色单位，面积宽达447平方米，而产品定价方面将超过12万元/平方米。
陈玉成还说道，既然确立了坚持高端产品开发就势必需要不断地精益求精，在产品力上做加法。以尚滨江为例，永泰聘请了全球领先的设计公司HBA负责室内设计，只要对这家公司稍有了解就知道，HBA擅长高端地标性建筑的设计，在全球有数不胜数的标志性作品，同时，在奢华酒店、高尚住宅、度假村及水疗中心等领域亦同样出众。“这也是永泰选择与其携手的原因，旨在将尚滨江打造成滨江沿线的新一个地标产品。”
陈玉成进一步介绍，就产品设计环节而言，尚滨江采用了简洁利落的外立面，并媲美顶级酒店规格设计了迎接住客的门庭上落车区域，另外，项目大堂打造成挑高9米全大理石的会客休息区。“做好产品就应当充分注重细节，比如大堂内就配置的意大利Barovier&Toso的水晶吊灯，顶级圈层的消费者几乎一眼就能看出。”陈玉成兴致勃勃地说道。
重品质强服务
在陈玉成看来，产品力仍然是豪宅市场未来的核心竞争力，但除了硬件上的高标准化之外，软性服务同样显得尤为重要，尤其是针对习惯定制化的高端消费人群，每一个细节都花费精力。
依旧以尚滨江为例，陈玉成告诉记者，尚滨江位于陆家嘴核心片区，周边有汤臣一品、滨江凯旋门等高品质住宅扎堆，市场压力不容小觑。为了能够在竞争中抢占市场需求，永泰地产将逸兰(Lanson Place)酒店服务体系引入项目。
陈玉成说，成立于1995年的逸兰(Lanson Place)是永泰亚洲集团的成员，迄今为止在亚洲地区运营超过1200个奢华住宅项目。物业遍布于香港、北京、上海、新加坡乃至吉隆坡。而尚滨江则是上海首个由久负盛誉的逸兰提供酒店式礼宾服务的府邸，未来，逸兰将以顶级酒店标准为业主提供包括贴心礼宾及私人助理等服务，力求将酒店式礼仪服务提升到极致。
陈玉成坦言，尚滨江完全从市场需求端入手，令产品迎合不同置业需求，向买家提供了不同大小户型的单位，并以世界级酒店精装标准交付。同时，以为住客缔造顶级生活体验为目的强化礼宾服务理念。
“只有在软硬件两方面的不断加码，使其远超于市场平均标准才能在未来日趋激烈的豪宅竞争下脱颖而出，可以说尚滨江是上海最时尚的服务式尊贵行政公馆典范，具备极强的投资潜力。”陈玉成如此说道。
市场化是最终选项
谈及目前房地产的政策层面，陈玉成认为，限购、限贷等政策调控手段在未来将持续放宽。
而今日，房地产市场的保障房建设其实在之前一直没能到位，受此影响，管理层就必须通过调控手段来稳定房地产市场，这与香港的房展模式是相类似的。而时至今日，保障房方面的建设已经逐步到位，所以管理层调控力度会降低。这也是三十多个限购城市接二连三松绑的原因。“相信随着保障房建设的不断到位，政策层面的放松将会进一步加大。”
陈玉成强调，在政策持续放松的背景下，沪上顶尖住宅产品的售价将不断被刷新，慢慢与香港靠拢。他说道，政策的松开意味着房地产行业将走向市场化道路，形成金字塔式的格局，这与人一样，社会中大多数人属于工薪阶层，同时也存在着年收益超过三千万元的社会精英，他们的需求是截然不同的。因此，顶端的房地产产品会针对社会顶尖富豪的需求，在香港，目前最贵的不动产单价已经达到80万元/平方米的天价，而上海的顶级地产产品价格将逐渐朝着这个层次靠拢。
“如此一来，相信会有越来越多的地产商将注意力投入到高端住宅和高端商业方面。”陈玉成表示，永泰地产也是如此，将在未来少而精地开发顶尖房地产项目。
本文来源：东方早报
责任编辑：
王晓易_NE0011
