华泰徐彪：土改或成四季度改革重点 15股突围|概念股

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网易财经9月18日讯 华泰证券首席策略分析师徐彪日前发布研报称，根据中央高层目前所着力推进的改革措施实施情况来看，未来（下半年甚至明年）除了国企改革是各项改革的重中之重以外，此前一直“悄无声息”不见动静的土地改革将是另外一个必须关注并且牢牢把握的政策风向。这不仅仅是因为土地改革完成的进度缓慢，更是因为土地制度对于一个国家经济、社会，或者再具体来说之于城镇化进程来说是举足轻重的。

华泰证券指出，经济发展的客观规律，加上最高执政者强烈的经济发展使命，使得我国土地制度的制度性缺陷发酵，对经济社会产生重大影响。从逻辑上推演，我们可以在一定程度上得到“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”的结论。这些问题可能包括：1. 城市扩张的粗放和畸形；2. 土地空间布局不合理，大量土地浪费闲置；3. 耕地保护受到挑战；4. 农民利益受损，社会矛盾多发。

华泰证券认为，鉴于土地政策的重要性，目前严峻的形势将倒逼有关土改的政策快速出台，并进行试点实施。而十八届三中全会将是下一步土改的指引，会议上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其在土地制度改革方面的内容非常丰富。

在具体的投资机会上，华泰证券强烈建议未来一段时间重点关注：

1.农垦方面的五家上市公司：亚盛集团、海南橡胶、*ST大荒、新农开发、新赛股份（农垦方面的逻辑我们维持8月底《土改——一场不得不打的战争》中的观点，另外关于补贴及免息贷款等其他优惠政策可以关注近期中办或国办出台的相关文件。由于补贴的力度完全取决于地方政府的意愿和财政能力，所以对于上市公司可能只是一个噱头，而免息贷款和保险才是更大的利好）

2.储备有大量城市建设或工业用地的房地产或其他制造业行业上市公司：中国武夷、罗顿发展、上实发展、中华企业、珠江啤酒、广州浪奇、珠江钢琴、康达尔、众和股份、方大集团。（集体建设用地入市，存量城市建设用地优化和自有工业用地转为商业、住宅用地是未来改革可能的一大方向，在此过程中，工业用地逐步改为商住用地，政府可以赚工业用地和商业用地的差价，另外商业用地的开发可以带来税收，但这个方法主要对一线城市有机会，前提是这些城市房地产市场不崩盘。）

以下为研报全文：

四季度重磅改革前瞻：土改

华泰策略徐彪、徐彪

一个月之前的8月19日，我们曾经在《深改组第四次会议，年终盘点与展望》中对上半年的改革进展和下半年的改革方向进行阐述：

“7、8月份，照例是最忙的。公司要开年中总结会，偌大国家皆如此，中央也不能免俗，各种总结展望大会纷沓而至。经济领域、改革领域两手抓，上月开完年中经济工作会议，这月就轮到改革会议。说起来，细心研读新闻稿后，你还是能看出不少信息的：最令人奇怪的是，新闻稿居然没有肯定上半年改革工作的成绩，这是很罕见的。因为按照惯例，按照套路，都会首先肯定前半段工作，然后布置下半段工作。习总只是说了这么一段话：“今年是党的十八届三中全会提出全面深化改革的元年，要真枪真刀推进改革，为今后几年改革开好头。各地区各部门要狠抓工作落实，实施方案要抓到位，实施行动要抓到位，督促检查要抓到位，改革成果要抓到位，宣传引导要抓到位，让人民群众感受到实实在在的改革成效，引导广大干部群众共同为改革想招、一起为改革发力”，只有要求，没有肯定。这是啥情况？这是董事长急了的节奏啊，一季度光顾调结构，二季度光顾稳增长，三季度终于可以腾出手来促改革（稳增长的事情，交给总经理头疼去吧。什么新型城镇化、降低实体经济融资成本，全是李总在抓），时不我待。”

根据我们之前的梳理，今年所有改革措施（包括最近一次深改组会议），都沿着这60项7大类改革展开：

转变政府职能和完善市场体系	主题投资点评
进一步取消和下放行政审批事项	一批又一批，继续进行时
建立权力清单	多地方已在推，顶层缺个“意见”
清理废除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法	各部委在行动，且看最近反垄断
深化资源性产品价格改革	重磅期待
完善政绩考核	进行时
强化对创新驱动的激励	已完成，市场炒N轮了都
完善基本经济制度
界定中央国有企业功能，完善法人治理结构	无所谓
一些自然垄断行业放开一些竞争性业务和推出一批允许非国有资本参与的项目	重磅期待
提高国有资本收益上缴比例	央企已被分类提高
深化国有企业和国有资产管理体制改革的总体思路或方案	重磅期待
财税体制改革
增强预算透明度，全口径预算管理，规范地方举债融资机制	进行时
扩大营改增试点行业范围	预期扩至建筑、房地产、金融、生活服务业
启动房地产税和环境保护税立法工作	税收体系可期待，立法还得有年头
研究提出财税体制改革的总体方案	已完成
深化金融体制改革
继续推进利率市场化，建立存款保险制度	等待存款保险制度
推进由民间资本发起设立中小型银行等金融机构	进行时
调整外资银行准入和开办业务条件	无所谓
深化政策性银行改革	预期不止国开行住房金融事业部
股票发行注册制改革	重磅期待
健全城乡一体化体制机制
城镇化方面，主要是推进户籍制度改革，实行差别化的落户政策	已完成
土改试点，包括征地制度、农村宅基地、农村集体经营性建设用地试点	重磅期待
培育新型经营主体、建立农村产权交易市场	农地集中，去年就开始干了
扩大开放
深化上海自贸区改革试	进行时
进一步扩大开放的工作（解读：下一个上海自贸区）	重磅期待
改革境外投资管理体制	沪港通？期待中
生态文明制度建设
提高排污费征收标准、扩大征收范围、加大处罚力度，污染第三方治理试点	等等看
强化节水准入	等等看
推进节能量和碳排放权交易试点	等等看
全面完成省级主体功能区规划做到多规合一，国家公园体制试点	等等看
研究生态文明制度建设总体思路	重磅期待

根据上表的总结，我们认为，未来（下半年甚至明年）除了国企改革是各项改革的重中之重以外，此前一直“悄无声息”不见动静的土地改革将是另外一个必须关注并且牢牢把握的政策风向。这不仅仅是因为我们发现其改革完成的进度缓慢，更在于土地制度之于一个国家经济、社会的重要程度，或者再具体来说之于城镇化进程的重要程度。

“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”——引自蔡继明。

过去我国经济发展的路径和模式有两个突出特点：

1.土地、劳动力等生产要素向第二和第三产业（城市）聚集，第二、三产业的发展才能从根本上带来土地的增值土地价值得到提升。

2.最高执政者有强烈的经济发展使命感，官员政绩的经济发展导向。

经济发展的客观规律，加上最高执政者强烈的经济发展使命，使得我国土地制度的制度性缺陷发酵，对经济社会产生重大影响。有研究者认为我们土地制度变迁带来的问题比其能解决的问题要多得多。我们无法重演历史，但从逻辑上推演，我们可以在一定程度上得到“我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关”的结论。这些问题可能包括：就会造成问题：1. 城市扩张的粗放和畸形；2. 土地空间布局不合理，大量土地浪费闲置；3. 耕地保护受到挑战；4. 农民利益受损，社会矛盾多发。

图 1：农村人均居民点面积远大于城市		图 2：我国工业仓储用地价格明显较低

资料来源：、wind、华泰证券研究所		资料来源：、wind、华泰证券研究所

既然土地政策之于一个国家如此之重要，而目前其问题又如此之严重，那么严峻的形势将倒逼有关土改的政策快速出台，并进行试点实施。而十八届三中全会将是下一步土改的指引，会议上通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其在土地制度改革方面的内容非常丰富。将《决议》内容和我们8月底与华泰农业联合推出的报告《土改——一场不得不打的战争》中提到的土地改革目标路径进行对比，可以发现，《决议》中散落在各条目下关于土改的内容共同构成了一幅较为清晰的未来我国土地制度改革的指引。

表格1：三中全会《决议》关于土地制度的内容的梳理

我们预期的土改路线图		三中全会《决议》关于土地制度的内容		《决议》特征
改革方向	具体内容	具体内容	条目	《决议》特征
集体土地：明晰土地产权	坚持土地的集体所有，实行政社分开，农村集体经济组织所有的产权主体回归。	保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作。	21	以股份合作的方式重建集体经济组织，更加合理、有力。
	强化集体土地用益物权功能，赋予担保权，稳定土地承包关系。	稳定农村土地承包关系并保持长久不变。	20	没有指出具体的实现方式。
		在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。	20	承包经营权的权能更加完善。
		赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。	21	土地将成为农民的财产，而不仅仅是生产资料；宅基地的用益物权需要不断丰富。
完善国有土地产权治理结构	为国有土地建构合理的“所有权-代表权-管理权”制度。	健全国家自然资源资产管理体制，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。	51	具体内容还需要进一步构建。
国有边界确定	取消“城市土地=国有土地”城市的土地制度；实行多元所有，非公益性的土地实行非国有。			《决定》没有明确指出，11条有暗含。
规范征地制度	明确征地“公共利益”的内容与范围，严格控制征地权，遵循市场原则提高征地补偿标准。	缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。	11	征地范围和程序需要进一步深化改革。
建立城乡统一的土地市场	1、集体土地中被规划为农用地的部分可以在不改变用途的前提下与其他组织或个人在农用地流转市场进行交易；2、集体土地中被规划为建设用地的部分可以直接进入建设用地交易市场，无须先征收为国有土地；3、取消国有土地上的划拨，建立统一的土地有偿出让制度。	在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。	11	未明确指出经营性建设用地的边界，市场的范围、参与主体以及交易的内容。
		建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。	21	市场范围有待探索
		扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。	11	具体内容需要进一步确定。
土地管理，从指标管制走向规划管制	采用土地规划的方式实现私人土地财产权与公共利益平衡。	建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制。健全能源、水、土地节约集约使用制度。完善自然资源监管体制，统一行使所有国土空间用途管制职责。	51	会不会放弃指标监管？
土地管理，从指标管制走向规划管制	土地用途管制与耕地补偿，用市场化的方式进行耕地保护。	健全农业支持保护体系，改革农业补贴制度，完善粮食主产区利益补偿机制。	22	全国还是分地区？
资料来源：十八届三中全会《决议》、华泰证券研究所