唐镇 未来的“国际化第一居所”

事实上，近几年唐镇土地成为了众多品牌房企眼中的香饽饽，除了绿城，融创、仁恒、葛洲坝、九龙仓、浦发置业等地产大佬均纷纷在此攻城略地。最近一次的土地出让甚至达到 了131.56%的高溢价率。整个市场为之注目。

唐镇会是下一个国际化社区吗？就当外界开始这样猜想的时候，上海浦东唐城投资发展有限公司总经理周皆明显得尤为冷静，他认为：“重复碧云、联洋之前的国际化社区之路毫无意义，也难以复制，我们要赋予唐镇新市镇土地新的灵魂，从高度、宽度、厚度的整体出发来坐实唐镇 国际化第一居所 这个定位。”

赋予土地灵魂

唐镇究竟应该建成什么样？这是上海浦东唐城投资发展有限公司总经理周皆明始终在思考的问题。唐镇位居浦东新区的腹地，西面是张江高科技园区，南面是川沙新城和迪士尼乐园，北面是银行卡产业集聚区，与金桥经济技术开发区相距不远。这样密集强大的产业集群，为唐镇的后续发展和建设高端房地产提供了有力保障。难怪业内人士断言，唐镇新市镇核心区域将会成为上海最大的国际化社区。

远有古北西郊，近有联洋碧云，上海并不缺乏国际化社区，周皆明认为，重复这些区域走过的路毫无意义。同样是建房子、建马路、建各种公建配套，基本要素都一样，但是要体现和过去的不同。

“决定唐镇所能达到高度的关键，在于把 国际化第一居所 概念做饱满，从而赋予唐镇新市镇土地的 灵魂 。” 周皆明强调。

在他看来，定义为国际化，不表示有多少比例的国际人士聚集，而是要立足先进的区域规划设计理念。高度，是指国际化社区的理念落地。需要一种与先进规划理念相匹配的生活状态；宽度，是指营造独立的区域生活空间，涵盖的内容要足够丰富；厚度，是指区域保留一定的历史文化底蕴，避免千城一面同质化开发。

所以，上海浦东唐城投资发展有限公司从对区域负责的角度出发，强调渐进式发展，而不是一味地把重心放在土地出让上。“每年大概推出20万-30万平方米建筑量的用地。” 周皆明表示，“土地推出要讲究节奏感，而不是一哄而上，我们采取的是住宅商业交替互动的方式，当公建配套有了，配合商办地块的推出节点，进行住宅项目销售，而住宅的入住时间又配合商业开业节点，提供购买力和人气。自上而下、循序渐进，科学主导城市功能建设进度。”

商业规划谋变

在之前公布的《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》中，唐镇商业中心是外环线以内22个的地区级商业中心之一，唐镇2017年的商业配套将达到35万平方米，结合不久前上海传统核心商圈纷纷面临转型阵痛的消息，一个现实的问题摆在眼前，唐镇要打造什么样的区级商业中心。

周皆明分析，传统商业模式面临网络电商的冲击、商业规划的落后等原因，日渐式微。但是他认为，“电商肯定会对传统商业有所影响，但不可能打败，比如家庭影院出现了之后，电影院没有消失，反而越来越多。”

关键在于如何调整商业结构，周皆明透露，唐镇的商业将以娱乐、亲子、餐饮等体验性业态为主，一共要占到70%以上，而剩下30%左右的百货业态也会和传统商品有所不同，以生鲜食品等网络电商无法提供的产品为主。

周皆明明确表示唐镇商业中心不会去打造奢侈品中心，而是在布局方面做到针对不同人群的层次分明，位于唐镇轨交2号线的23万平方米商业体量的阳光城，将成为针对家庭式消费的区域商业中心。在区域内商业配套做到点群集合，引入一站式商业，一般体量在2万-3万平方米。另外，在一些社区集中的区域，将引入18000平方米的大型卖场等，解决基本生活所需。

这样的思路也反映在区域引进酒店的思路上。周皆明表示，他不建议唐镇将来去建五星级酒店，而是应该造精品酒店。

“一级土地商出让土地，其实卖的是规划愿景，购房者买房子，买的是规划的落地。”周皆明坚信这一点，所以唐镇的土地会被那么多一线开发商相中，“我几乎要成为开发商的顾问了，其他区域的土地开发商是不会谈这些的，我帮开发商省掉了50%的调研精力。”周皆明如是说。

根据佑威数据显示，在一项统计上半年的网签成交额排名中，位于唐镇的绿城玉兰花园系以17.6亿元的总销金额，跻身上海楼市前三甲。而令人惊讶的是，该项目的市场均价已经达到4万元/平方米，这个本该属于上海中环周边的房价却出现在位于浦东外环之外的唐镇。