大智慧阿思达克通讯社9月4日讯，周三有媒体报道称监管层近日已向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，消息一出迅速引发资本市场广泛关注。对此，上海证券首席宏观分析师胡月晓周四在接受大智慧通讯社采访时表示，由于对受益对象做出了明显限定，中小房企仍被排除在外，就该政策本身而言，可以用“不温不火”四个字进行概括较为贴切。
胡月晓称：“首先，政策对受益对象做出了明显的限定，仅仅为上市房地产企业。这就意味着，大量的中小房地产仍然被排除在银行间市场之外。但这正是问题所在。因为对上市房地产企业而言，在银行间发行中票进行融资并不是他们当前最迫切的生死存亡问题，因为他们现在暂时还不差钱。并且上市房地产商目前也更热衷于去资金价格更为便宜的海外市场进行融资。据统计，前8月中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长104%。”
从融资成本上来看，包括中海、越秀在内的大型房地产企业海外融资成本仅仅为3%-7%。整体要低于国内银行间市场中票接近6%的基准。考虑到目前市场投资者，尤其是商业银行对房地产的谨慎程度，即使上市公司在银行间中票融资成为现实，但肯定会被要求较高的风险溢价，所以预计从资金成本上，国内银行间市场难以存在明显的融资优势。
“但另一方面，现在真正存在较为严重融资问题的中小型房地产企业却还在继续苦苦挣扎之中”，胡月晓称。
他表示，8月下旬，银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务。这是继福建银监局与山东银监局在其2013年地方银行业年报中重点要求辖区内各商业银行压缩其房地产贷款后，银监会再次明确表态压制民营房地产公司的融资渠道。在今年7月下旬，上海银监局已对异地房地产授信进行风险提示，“建议辖内商业银行持续关注存量异地房地产项目的资金链状况，加强风险监测和防范，并审慎介入新增异地房地产项目。”
同时，今明两年将是房地产信托到期的高峰期。今年全年集合房地产信托预计到期规模总计为1780亿元，其中上半年约为807亿，下半年约为973亿。明年地产信托必须偿付的金额达到人民币2035亿元。本来就在生死线上挣扎的民营房地产企业前景无疑将更加暗淡。
胡月晓称，对于中小房地产企业来说，两方面的压力持续加重。一方面，即使各地取消限购，大力进行“救市”，但由于商业银行在个人房贷端并未积极配合，所以房地产成交量目前的回暖并不被市场完全认可。随着推盘入市新房量的持续增加，房地产库存仍然压力巨大。
另一方面，融资渠道的不断萎缩，即使是风格一向激进著称的信托今年以来也开始更加谨慎主动的进行项目筛选。中小房地产商短期的解决之道无疑只能选择以更高的成本“借新还旧”。数据显示，今年以来，新成立的信托产品预期年化收益率多在9%左右，收益持续上升。其中，房地产信托的平均收益率至少达到了10.5%，以此计算，加上各类信托发行、渠道及第三方资产净值调查费用，房企的信托融资成本高达20%。而水涨船高的融资费用很可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。
“所以我们认为，目前中央的政策目的并非是以往 雨露均沾 的救市，这一次，管理层救的不是整个房地产行业，而是目的在于促进行业的新一轮洗牌。可以预见，未来的房地产市场将是一个 强者越强，弱者加速灭亡 的新格局”，胡月晓指出。
他最后表示，从目前的消息来看，上市房地产企业在银行间债券市场通过中票发行的融资只能用于符合国家政策支持的保障性住房建设、棚户区改造、普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款。中票的期限以3年及5年期为主，符合保障房、棚户区及普通商住房的开发周期。所以，对保障性住房来说是非常明显的利好消息。这又有助于增强房地产企业积极投入保障性住房及棚户区改造的项目中。这样的利好将刺激保障性住房及棚户区改造的持续深入推进。另一方面，由于资金不能用于“收地”，所以对已经较为萧条的土地市场无法构成实质利好。“土地财政”的困难日子无疑还未到头。
发稿：李国栋/何巨骉 审校：周晓峰/王兴
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本文来源：大智慧财经
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