龙湖地产：微调只为下半场“踢好球”

2014-09-04 10:02:54　来源: 东方早报举报

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　　龙湖天街效果图

发展近20年，龙湖日渐表现出成熟的一面。当同行你追我赶地谋求高速增长之时，历经中国楼市风雨的龙湖，增长速度却稍有下降。

龙湖方面表示，“保守”是刻意而为。龙湖有意识地放缓了速度，这是龙湖提前进行战略安排的结果。

财务评级稳健

8月4日，龙湖发布2014年半年报，其上半年销售额为202.8亿元，销售面积为184.6万平方米，同比微降，实现归属于股东的净利润为人民币40.1亿元，较去年同期增长4.2%，归属股东核心净利润21.3亿元。

在区域战略上，龙湖奉行“近城区、扩纵深”的深耕战略。在重庆、杭州、北京、成都、常州、无锡六个城市，上半年，龙湖的销售金额均位列当地市场前十。其中在大本营重庆排名第一，在北京、杭州、成都则位列前5名。

龙湖集团首席执行官邵明晓表示，龙湖并不强求单个城市的排名，而是更注重质量的提升。“龙湖对每个城市公司的要求，一是有回款的签约，另一个则是有质量的增长，就是实事求是的增长。”他表示。

从半年报数字看，龙湖的财务状况稳健，且融资成本较低。截至2014年6月底，龙湖手中掌握的现金达到了181.1亿元的历史高点，净负债率仅为66.2%，维持在非常健康的水平之上。同时，其融资成本也控制在较低水平：综合借贷总额为471.6亿元，平均借贷成本至6.5%，平均贷款年限则是较为宽裕的4.5年。

上半年，龙湖提前赎回9.5%的7.5亿美元债，并成功完成两次境外融资。同时，龙湖还与8家银行签订银团协议，获得24.5亿港元及1.25亿美元（共计约34.25亿元港币）的5年期银团贷款，并首次进入人民币债市场，于5月在境外成功发行20亿人民币4年期债券。

由于龙湖对资产负债状况的良好控制和谨慎稳健的运营风格，国际评级机构给与了龙湖较好的信用评级，其中标准普尔为BB+，穆迪为Ba1，展望均为稳定，为民营房企的信用最佳，显示出对龙湖稳健运营风格的赞同。

有意放缓速度

“未来龙湖不会跟别人拼增长，拼速度，我们是有意把速度放缓。这也是我们清晰地对这个市场发出的信息。”在中期业绩发布会上，董事长吴亚军表示，龙湖将利用这个时候，强身健体，重新打造自己的核心能力，提升管控，提高品质和品牌，迎接行业未来可能到来的一些波动和黎明期。

吴亚军认为，当前中国楼市已经进入下半场，“像过去那样高速增长，又保持着高的毛利和高的资本回报，且还容纳这么多的公司的状态正在改变。”

吴亚军强调，龙湖不是惧怕未来，不是不敢面对竞争、不敢面对市场，而是在做投资、财务以及存货管理时基于安全考虑，放缓脚步，这样才能持久发展。未来，行业可能会呈现很多的机会，但很多公司已经不能在场上踢球了。

基于对2014年整体行业发展趋势的正确判断，龙湖对其策略进行了合理的调整：聚焦一、二线城市，在拿地开工方面更为审慎，愈发注重投资的精准度。

半年报显示， 2013年，龙湖低成本拿了很多优质的土地，保持了融资的低成本，对业态结构包括别墅与刚需房、住宅与商业的比例进行了调整。未雨绸缪的做法，让龙湖在今年上半年整体遇冷的市场之中显得颇为从容。

拓展能级区域布局

截至目前，龙湖地产业务已拓展至包括重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、青岛、杭州、绍兴等23个城市。

而为降低财务成本和风险，龙湖对北京昌平沙河区域的滟澜、新宸两个项目采取了合作开发的模式，并通过部分股权收购来进行合作开发佛山项目。集团首席执行官邵晓明强调，龙湖下一步将适度扩大股权合作模式，以期抓住更多的市场机会并达成共赢。

龙湖发展节奏放缓的另一个迹象是龙湖的“持商业”战略。邵明晓称，龙湖将会把每年销售收入的10%投入到持有商业物业上。龙湖现在进入的高能级城市中，包括在北京、上海、杭州、成都的核心区都持有商业物业。进入上海7年的龙湖地产，在连续推出五大高品质住宅项目之后，首个商业地产项目——虹桥天街也于今年3月揭开面纱。“这些商业物业肯定会沉淀一部分资金，这方面对销售物业的规模增长会有一定的影响。”邵明晓称。

龙湖

项目名称

销售

情况

均价

（元/平方米）

紫都城

好望山

蔚澜香醍

滟澜山

虹桥天街

郦城