野村证券：地方政府承受不了疲弱的房地产市场

大智慧阿思达克通讯社9月3日讯，野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋周三在“野村2014中国投资年会”上表示，中国地产市场从未来政策的一定是是偏正面的，无论是限购令还是较高的税收，都已经没有存在的必要，政策将是往好的方向走的，因为中国政府承受不住疲惫的房地产市场。

高剑锋指出，其实目前二三线城市的限购已经基本取消了，长期来看一线城市也会取消，虽然短期之内不会发生。税收方面也看到了更多的宽松政策出来，一个是契税的减免，一个是对购房者的补贴，公积金方面有一个额度扩大的使用，还有落户政策的放松。

“为什么认为政策一定是偏正面的，那是因为短时间之内政府对于房地产和土地的依赖还是不能脱钩的”，高剑锋称：“我们通过计算发现，过去几年如果把中央政府对地方政府的转移支出去掉的话，光是土地销售就占了地方政府收入的1/3左右。我们把21家上市房企的利润表做了一个综合，发现每赚1元的同时也要给政府交税1.2元左右，所以地方政府对于房产商和土地税收的依赖还是比较重的，需要长期才能做到脱钩，承受不了疲弱的房地产市场。”

对于未来房地产的销售情况，高剑锋认为销售在第二季度已经见底了。销量跌幅方面一线城市是30%，二线城市是20%，三线城市是10%左右。第二季度应该是一个收窄的趋势，所以如果看7-8月份的同比跌幅，一线城市可能只跌了10%左右，二线城市也是跌了10%左右，所以已经收窄了。去年11月份这个基数比较低，因为去年10月份开始信贷政策已经收紧了，就是去年上半年直至10月份购房者可以有打5折的房贷优惠，但是11月份开始已经出现了平稳或者上浮5%的情况，如果考虑到这个基数的因素，我们认为第四季度销量可能是同比走平的情况。

长期来看，野村证券认为未来3-4年应该是一个平的趋势，不会进入下跌的拐点。“中国房地产是告别了高速增长的拐点，但是未必进入了一个下跌的周期，未来的3-4年还是有一个基本的需求在里面的。从今年1-7月份的房地产销售从量的角度来讲，住宅是下跌了9%，而这意味着投机需求已经被挤压掉了，上半年买房子的人大部分不是投机性需求，而是自有性需求”，高剑锋表示：“因此，我们得出的结论是，挤压掉这部分的投机性需求也就是10%，如果明年政策能够支持的话，房地产销售还是有机会走平或者出现一个低的个位数的增长，所以未来几年是一个平的趋势。”

发稿：李国栋/何巨骉

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