房贷差别化仍欠力度

进入8月份，个人首套房贷款利率出现松动迹象。继农行上海分行宣布自8月1日起下调房贷利率，首套房房贷在200万元以上的可以享受9.5折利率后，北京、广州、深圳等一线城市部分银行也于近期将一、二套房贷利率进行了不同程度下调。不过，调整幅度尚未达到人们此前预期。

金融监管部门“发声”纠偏房贷已近百天。5月份，央行召开住房金融服务专题座谈会，会议明确要求，要对个人住房按揭贷款合理定价。随后，银监会也表示，银行业金融机构要继续执行差别化住房贷款政策，大力支持首套住房需求。然而，不仅年初的85折利率未再现，9折利率也难觅。

目前差别化房贷政策执行情况到底如何？记者从相关渠道获悉，部分一线城市执行优惠利率的房贷仅占全部规模的三成左右。一些业内人士则表示，实际占比或低于这一数据。

利率难言“优惠”

记者从某地金融监管部门获得的数据显示，6月末，当地个人住房贷款中首套房贷款超过80%。在利率执行方面，约35%的房贷执行优惠利率，超过55%以上的房贷执行基准利率，约8%的贷款执行基准利率上浮。

从上述数据不难发现，相当一部分首套房贷款并未享受到利率优惠。

事实上，8月份之前，广州、深圳等南方多个城市的首套房房贷利率多为基准利率上浮5%至10%。华东某股份制银行房贷部门负责人表示，全部房贷利率统一上浮10%，没有任何优惠，二套房贷基本暂停。而另一银行负责人表示，贷款额度在100万元以上，利率上浮10%；100万元以下，上浮5%。

最近两周，下调首套房房贷利率似乎成为上述地区银行机构的规定动作。在首套房利率方面，大型银行多执行基准利率，中小型银行则将上浮幅度从10%降为5%。

一些专家在接受记者采访时表示，房贷利率下调与政府及监管部门的敦促有很大关系，但现有利率水平仍谈不上“优惠”。

部分银行房贷利率虽有“优惠”，但多为有条件下浮。8月14日，汇丰银行在北京地区将首套房房贷利率由此前的94折下调为92折，门槛为贷款金额在250万元以上。显然，资金实力、还款能力有限的普通刚需购房者很难达到这一标准。

对于眼下房贷利率的下调，某大行相关负责人在接受记者采访时表示，这只是根据不同地区的市场情况以及自身业务发展进行的不定期业务政策调整。

中行国际金融研究所研究员李佩珈表示，从掌握的数据来看，个人住房贷款加权利率仍处高位，二季度已达到6.93%。目前部分地区仍继续上扬。

来自重庆的数据也佐证了这一点。今年前6个月，重庆个人房贷平均利率分别为6.7%、6.71%、6.77%、6.85%、6.96%和7.1%。

违规搭售再现

某大型银行北京地区工作人员透露，批贷时，会询问一些客户可否办理信用卡，但并非硬性要求。北京购房者陈先生却表示，申请房贷被银行要求办理信用卡以及购买保险产品，并称办理、购买与否将影响放贷速度。

同时，据记者了解，房贷首付比例不同，申请到的贷款利率也有所差异，如首付三成，利率可能要在基准利率的基础上上浮5%～10%；首付四成，贷款利率便执行基准利率。贷款利率不同，放款时间也有所差异，利率越高，放款时间越短，反之则越长。

一些专家认为，房贷收益难以覆盖成本是银行违规搭售的主因。某股份制银行相关负责人坦言，银行融资成本较高，经测算房贷利率上浮5%刚刚可覆盖成本，无利润可言。李佩珈也认为，银行的行为其实不难理解。对于房地产贷款，银行主要从风险和收益两方面进行考量，首付越高，银行贷款风险就越小；而利率上浮并有中间业务收入，盈利空间就有保障。

事实上，银行违规搭售现象并非首次出现，早在两年前，部分地方金融监管部门便要求银行业加强对个人住房贷款业务的督导，对个人住房贷款中的捆绑销售、乱收费等违规行为开展自查自纠，严肃处理责任人员。

某商业银行负责人表示，金融监管部门要求禁止银行在个人住房贷款发放中强行搭售基金、保险、理财等产品，也不得以此作为安排放款顺序的依据，对贷款业务相关费用的收取应依法合规、公开透明。但在业绩考核的压力下，银行工作人员常常是“明知故犯”。相较大型银行，信贷额度偏紧的中小型银行违规情况则更为严重。

贷款规模或进一步下滑

央行相关负责人日前表示，房地产调整导致个人住房按揭贷款有所减少，7月份个人中长期消费贷款(主要为住房按揭贷款)新增1468亿元，分别较去年同期和上月减少78亿元和98亿元。对此，该负责人解释称，金融机构加大了风险排查力度，对包括房地产在内的受宏观调控行业的贷款发放更为谨慎。

记者从相关渠道获悉，部分地区银行机构或在监管部门的要求下或自行主动安排，已在开展房地产风险的压力测试。某地金融监管部门负责人向记者坦言，随着房地产信贷规模不断扩大，贷款集中度不断提高，风险控制的难度也越来越大。目前，房地产风险正向银行业传递，做好风险防范工作成为今年的重中之重。

据悉，某大型银行对个人住房贷款及个人商用房贷款的管理再次加力，即严格审查借款人身份信息、房屋交易背景真实性，密切跟踪、监控信贷资金流向；严格审核首付款真实性，做实“面谈、面签”，严防开发商、借款人利用假按揭套取信贷资金。

同时，房地产风险防控力度持续增强。某地金融监管部门负责人表示，风险监测触角已由银行前移至房地产一线市场，包括房企、土地储备机构、物业、个人住房和房地产信托业务都在监测范围内。

李佩珈表示，在存款流失、自身融资成本增加以及风险防范的多重因素作用下，房地产贷款规模或将进一步下滑。