福建住建厅发布的《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（“闽八条”），成为第一个出台救市政策的身份。《意见》共有8大条26小条，就去库存和城镇化两大方面，从首套房认定、购房落户、公积金贷款、二手房买卖、个人住房贷款及分类调控等诸多内容提出意见，全面支持首置首改等刚需。
福州、厦门可自行调整放开限购。《意见》第二条指出：“福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施”。
截至目前，全国47个限购城市中已有33个城市放松限购政策。“闽八条”明确将限购调整权力交由城市自身。实际上福州、厦门已对限购政策进行调整，厦门岛外限购全部解除，购买不限户籍、套数，岛内外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明；福州已可做第三套房备案。
“闽八条”界定了首置、首改的范围，其中对于首改房界定为“增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买 学区房 等”，并给予一定的政策优惠。
在界定首置、首改的基础上，“闽八条”为这两类需求提供了较大的信贷支持力度。首先，只要购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款时按照首贷认定。其次，明确各金融机构在发放首贷时以低限执行。
中国指数研究院认为，这将有效地保障购房需求，尤其是首改需求入市时的住房贷款需求，减缓其购房资金压力。但与此同时也要看到，相较于其他城市“认房又认贷”、“认房不认贷”等二套房的界定方式，调整后的福建省内首次房贷范围将大幅放宽，需警惕投资投机性需求的寻机入市。此外，针对目前信贷结构调整、开发商融资难度提升的问题，福建省首度公开提出要争取开发信贷额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求。
政府试图在购房税费方面提供全力的政策支持。首先，个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定将个人购买房屋时间提前，提前了免征营业税的起始时间，目前认定“满五年”的房屋范围将扩大，刺激二手房购买需求；购买绿色建筑商品住房、精装修住房有契税优惠和补贴，减轻了购买此两类住房的资金压力。
除了多方下手加快去化现有库存外，此次“闽八条”还采取了从土地源头控制节奏的方式，减轻未来潜在库存压力。《意见》要求各市、县合理确定住宅用地供应量，调整土地供应节奏，避免集中投放。同时对库存量高的市县有了明确的数据界定，即商品房库存量大、去化期限超过24个月，并要求超过这一标准的调减商品住宅用地出让规模，以此减轻当地未来的库存压力。
中国指数研究院认为，截至7月末，福建省重点城市可售面积跃升至近年高点，福州、泉州商品住宅的去化周期已超过20个月。继四川出台政策全省范围鼓励个贷后，福建在明确福州、厦门限购可调整的同时，在全省范围内对改善性需求进行重点支持，其中对于家庭首改及贷款还清再购房均可享受首次房贷的优惠力度之大，为全国罕有。
此前执行的限购在一定程度上抑制了部分需求尤其是改善型需求的释放，在信贷方面给予支持可以推动需求入市，在提高居民居住水平的同时加快去化市场存量。但从另一个方面来说，此次调整后首贷范围的放宽将不可避免地引致投资性需求入市，或与政策调整的初衷不符。面临巨大的去化压力，各地想方设法去化库存无可厚非，但在调整中应注重保障自住需求、抑制投资需求的底线。
本文来源：大智慧财经
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王晓易_NE0011
