加大棚改信贷投入银行尚有哪些顾虑

“从年初至今，包括棚户区改造贷款在内的房地产开发贷款余额已减少300多亿元。整体贷款规模呈收紧态势，这也决定了今年棚户区改造贷款增加有限。”内蒙古自治区某国有商业银行相关负责人向记者透露。

近日，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，信贷资金来源再次被强调，这也是近两个月来，国家及相关部门第二次对棚户区改造中的信贷资金来源进行具体要求。就在今年6月5日，住建部相关负责人表示，“通过银行的信贷，引导利息较低、贷款期限较长的信贷资金支持棚户区改造”。

据记者了解，虽然部分省市棚户区改造贷款余额同比保持两位数高速增长，但房地产行业风险的加大以及对自身资金安全的考虑，还是令一些商业银行对继续加大棚改的投入存在诸多顾虑。

某商业银行负责人明确表示，资金谁来还？如何还？出现风险由谁承担？收益能否覆盖成本？所有这些问题的答案均不明确。他同时也透露，该行目前是按照商业化原则支持棚户区改造融资。

信贷投放仍快速增长

上述某国有商业银行相关负责人表示，在房地产开发贷款方面，该行提出“加强存量结构调整，稳步发展”的目标。在压缩商业地产开发贷款的同时，也在压降部分投向符合国家政策导向的棚改等保障性安居工程建设的贷款。

今年以来，商业银行对棚改的信贷投入规模以及增长幅度显示：支持棚改的力度远超以往。仅以青岛为例，青岛金融监管部门提供的数据显示，2013年以来，辖区内银行业支持棚改累计投放贷款39.45亿元，相当于2010年至2012年3年投放量总合。截至6月末，当地贷款余额达到67.33亿元，同比增长54.78%。相关负责人透露，今年上半年累计投放10.8亿元，加上下半年拟追加的52.5亿元，预计全年信贷投放金额将达63.3亿元，较2013年增长121.5%，创历史新高。

一直以来，国开行都是棚改贷款的主力银行，根据一些省市反馈的信息来看，棚改信贷资金六成以上来源于国开行。国开行提供的数据也佐证了这一点，今年上半年，国开行已累计发放棚户区改造贷款超5000亿元。

据记者了解，除国开行外，国有银行乃至城商行也在不同程度加大对棚改金融扶持力度。如农行制定的《支持新型城镇化建设的指导意见》，将棚户区改造和保障房建设贷款纳入支持重点；并出台“保障房信贷政策”，明确区别于一般房地产贷款，给予差异化信贷支持。

创新与风控同步加强

2013年7月，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，要求于2013年至2017年完成各类棚户区改造1000万户。这一方面意味着巨大的资金投入；另一方面，与普通房地产项目明显不同的开发、销售方式，又意味着商业银行必须提高金融产品创新能力。

之前，建行、工行、农行等多家银行已先后推出了“棚户区改造项目贷款”。据悉，这类产品目前已经突破了普通房地产开发贷款不超过三年的政策底线，为棚户区改造项目贷款设计了差别化的贷款期限，以确保项目顺利建设。

某商业银行负责人表示，棚改贷款余额在增加，用途也在扩大。目前用途包括棚改中的土地征收、拆迁、补偿安置和相关市政基础设施、公共设施及配套设施的建设，突破了普通房地产开发贷款仅用于项目开发建设的限制。

国开行的创新步伐似乎更快些。据记者了解，在部分地区该行进一步加强与地方政府的沟通协调，试点开展“三个专项”的融资及管理模式，通过发放专项贷款、银团贷款、ABS(资产支持证券)、贷款转让，参与发行专项债券，设立专项基金等方式，引导同业、社保、住房公积金等社会资金广泛投入。

在加大创新的同时，银行风险管控的力度也在加大。内蒙古某国有银行相关负责人表示，对棚改领域贷款，今年总行要求严格准入城市范围及业务标准，按照商业化原则，加强对客户项目偿还能力评估，以确保资金安全。

某地监管部门负责人也表示，为了防范风险，银行大多通过对地方政府资信统一评级，对纳入棚改计划的项目统一授信，对地方政府授权的投融资主体搭建统借统还平台等方式，实现总量控制、资金平衡、集中管理，进一步提高风险管控成效。

银行尚有哪些顾虑

记者在采访中了解到，对于棚改贷款，部分银行对贷款利率执行基准利率或下浮10%。面对日益上升的资金融入成本，长期下去银行投入或扩大投入都将难堪重负，特别是对于资金实力并不雄厚的中小银行，顾虑或许更大。

有商业银行负责人反映，目前尚缺乏差异化的监管政策和贷款风险补偿、激励机制；同时贷款担保机制规定也不够细致具体，无法从根本上消除银行机构对贷款安全性的顾虑，不利于调动银行参与棚户区改造的积极性。

棚改贷款的还款也是银行最为关心的问题之一。某商业银行负责表示，棚改的目标客户群体是中低收入家庭，由于这一客户群体具有资金实力有限、收入不稳定等特点，这不仅直接影响开发企业回款，也将影响银行信贷资金的回收。

为了确保信贷资金的顺利回收，部分银行规定，省市级平台统筹棚户区改造项目的融资，统一承担借款和还款责任。

对于这种方式，某商业银行负责人评价说，前提是政府住房建设部门、财政部门、融资平台共同介入；往往是对某一地区棚改项目的全部支持，信贷投放量较大，商业银行较难负担。

同时，记者也了解到，部分地方政府或融资平台通常以土地作为抵押从银行获得棚改贷款，随着房地产市场行情的下行，各家银行已开始警惕土地抵押担保物贷款风险。如在海南，金融监管部门要求落实登记的足值土地抵押担保，抵押率不得超过土地评估价值扣除土地出让金后的70%。

另外，低成本资金来源渠道待拓宽。低利率贷款需要低成本资金支撑，从目前情况来看，棚户区改造专项债券是银行低成本资金的主要来源。如在安徽，国开行与国家发改委联合试点的铜陵建投15亿元“债贷组合”棚户区改造专项债券。不过并非所有银行都具有发行债券的能力，银行如何拓宽低成本资金来源渠道仍在探索中。