| ||
上海土地市场正值冰火两重天，上半年刚经历完一场过山车，现下又有地王、流拍的同台抢戏。
当市场的目光还没来得及从黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块（下称“黄浦五里桥地块”）这个国内单价地王的身上移开，市场就爆出四宗地块拍卖延期的消息，更有周浦两宗商业用地因无人竞买而流拍。
有业内人士认为，目前上海土地市场表现可算“异常”。在信贷收紧、成交量下降、资金压力上升的背景下，开发商风险意识的增强使得拿地心态非常敏感，也是造成市场延期出让甚至流标现象的主要原因，而那些盈利前景绝对有把握的优质地块将更受青睐。
有地王，也有流拍
7月9日，丽丰控股旗下公司东方动力有限公司，以5.77亿元的价格摘取黄浦区五里桥地块，折合楼板价59859元/平方米，溢价62.54%。剔除30%的保障房面积，该地块的楼板价达到85513元/平方米，超过去年融创在北京创下的73099元/平方米楼板价纪录，成为目前全国单价地王。
然而在地王面世后的不到一周，上海市土地交易市场就披露信息称，嘉定区、崇明县、浦东临港地区以及奉贤区各有一宗土地延时出让。调整出让时间的原因均为在提交竞买保证截止时，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证书且提交了竞买申请。同时，浦东新区周浦基地H-K-1、H-K-2两宗商业地块也流拍。
除此之外，流拍并不是只出现在商业地块，宅地同样没能幸免。
6月9日，上海市规土局发布公告，终止了奉贤区海港开发区51-02（1）、52-02区域地块的出让，该地块成为自2013年以来上海首例因竞买人数不足而流拍的住宅用地。
必须提及的是，地王与流拍并存还不足以体现目前上海土地市场的异常，只要翻阅一二季度的土地成交数据就会发现，上海土地市场这半年已经历了大起大落。
据搜房网统计，今年一季度，上海土地市场共计出让经营性用地55幅，同比大增61.9%。成交面积228.9万平方米，同比增加78.8%，成交总金额达468亿元，同比大幅增加160%。进入二季度，土地供应量相比一季度出现近两成的下滑，而成交数量、面积、总额均几乎不到一季度的一半，整体呈下行趋势。最终导致上海上半年土地市场成交77幅地块，共计以279.1万平方米、581.9亿元总金额的成绩收关，同比分别下滑14.4%、9.4%和12.6%。
搜房分析师李宗洲坦言，上海土地市场在今年上半年经历了“过山车”境遇。
戴德梁行董事伍惠敏表示，土地市场的异常与当前的市场大环境有较直接的关系，在信贷收紧、成交量下降、资金压力上升的背景下，开发商的拿地心态必然更为谨慎，那些盈利前景绝对有把握的优质地块将更受青睐，即使面临相对更高的楼板价，开发商也愿意参与争夺。也正是由于风险意识的增强，开发商对于个别价值上升空间并不明朗的地块的价格，会非常敏感，这是造成目前上海土地市场中出现延期出让甚至流标现象的主要原因。
“冰与火”或将持续全年
而从目前的楼市基本面、房企上半年收益情况和政府推地等诸多层面来看，业内人士普遍认为土地市场冰火两重天的状态将延续至年底。
克而瑞相关数据显示，今年上半年上海共推出531万平方米的新房源，同期成交量却只有398万平方米，供远大于求的局面给开发商的营销造成巨大压力，也让购房者的观望情绪加重。
克而瑞分析师薛建雄表示，就目前楼市的基本面来看，地产商会将主要精力放在项目的去化上，同时，开发商已过了闷头拿地就能赚钱的时代，不少房企今年上半年的销售数据并不非常理想，这也制约了房企进一步拿地的动力，会更加谨慎，因此，一些优质地块可能仍将以较高的溢价成交，不过底价成交、推迟竞拍甚至流拍等情况很可能在下半年继续上演。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，目前来看，楼市的低迷仍将持续影响土地市场，即便是因为优质地块催生出地王也难提升市场信心，土地市场将持续二季度的低迷态势。
世邦魏理仕中国区主管陈仲伟则认为，单价地王的诞生并不具备标杆意义，这反而正是土地市场趋冷的一种特有现象。“一般来说，在市场萧条的时候，政府会推出好地块。由于该区域地块的稀缺性和 迷你 性，产生全国单价地王也并不为怪。”
“土地市场分化明显的现象仍将持续。”伍惠敏则表示，在市场整体环境不发生明显改观的背景下，开发商的资金面和拿地积极性同样不会有大的改变，因此预计2014年下半年上海土地市场整体仍将维持目前的局面。但同时，上海市中心的土地市场依然会有亮点涌现，例如黄浦区董家渡地区的11、13号地块，无论是其中的12万平方米体量以上的住宅用地，还是地标级的商办用地，都将是开发商关注的焦点，毕竟上海中心地块尽管价格昂贵，但风险相对可控，发展前景也将与国际一线大都市看齐。
机会风险共存
其实，无论是地王还是流拍地块，机会和风险始终是共存的。
以黄浦区五里桥地王为例，市中心一线临江的区位优势无疑就是它最大的价值支撑，但超高土地成本同样会给其未来的开发带来一定风险。
德佑研究部总监陆骑麟告诉记者，原卢湾滨江地区虽然前景看好，但目前毕竟还是与陆家嘴、外滩等传统的滨江豪宅区有较为明显的差距，德佑地产市场研究部监控的数据显示，目前区域内的主要滨江豪宅香港新世界花园今年均价为6.44万元，与陆家嘴、外滩的一线豪宅差距较大。超高的土地成本势必会带来天价的豪宅项目，届时不排除与区域发展出现一定的脱节。
但伍惠敏强调，从规划上来看，上海黄浦区的沿江区域，拥有着外滩一体化、后世博等规划利好的叠加效应，在未来3-5年的时间内，将是上海城市发展战略的重心之一，而从板块范围来看，绿地华润地块、绿城盛世滨江西区地块等项目的相继启动，也势将对打浦桥地区的商业配套和居住环境形成直接推动，由此预计五里桥项目在现房入市阶段，正值黄浦滨江区域价值潜力充分释放的时期，因此对于这个项目的价值，绝不能以目前周边项目的成交价格来作为参照，而必须是以上海一线江景豪宅的角度来衡量。“五里桥地块剔除保障房部分后超过8.5万元/平方米的楼板价，绝非不可想象。”
当初中海斩获的长风地块，以70.06亿元的报价摘得全国总价地王，打造中海紫御豪庭，业内人士纷纷对其后续销售捏了一把汗。但在2013年，该项目仅入市三个月的时间就完成近70亿元的销售额，可谓赚得盆满钵满。
而2007年9月，普陀长风生态商务区4号东南地块问世，被一家名不见经传的民营企业“上海志成企业发展有限公司”最终以11.04亿元的价格从国美名下鹏润地产、华润集团以及上海新黄浦等大鳄口中抢下，成为当时普陀地区的单价地王。时至2008年6月，该地块退地消息传开，上海志成原先交给政府的3000万元土地保证金“打水漂”。
除此之外，原本弥漫着失落情绪的流拍地块同样存在机会点，在2008年曾流拍的金山亭升路东侧地块两年后以8009万元被上海中冶轩和拍得，溢价率达113%，这一价格是两年前该地块流拍时三倍有余。
在去年6月底，绿地与福建泰坤联合体以47.21亿元拿下了徐泾镇会展中心3号地块，成为当时年度总价地王，然而该地块在2012年2月份就曾挂牌出让，起拍价为13.68亿元，但最终被无人问津和出让条件变动终止出让，换言之该地块在不到两年的时间里翻了三倍多。
由此可见，在机会与风险共存的土地市场中，对于开发商而言，看清地块市场预期且合理把握资金风险就显得尤为关键。
本文来源：东方早报
责任编辑：
王晓易_NE0011
