光明集团子公司试水养老地产

早报记者 王齐 实习生 张林峰

7月21日，光明食品（集团）有限公司（以下简称“光明集团”）旗下的两家子公司农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称“农工商房产”）与光明集团上海长江总公司（以下简称“长江总公司”）正式签署，携手开发建设光明崇明养生庄园项目，这标志着农工商房产正式进入养生养老产业。上述项目选址崇明，一期规划用地约2000亩，初期投资20亿元。

值得一提的是，光明集团在上海近几年的产业结构调整和升级改造中，留下了30多块待开发土地、土地面积达万亩。结合存量资源，光明集团有意将养老产业和地产资源相结合，因地制宜尝试养老商业模式，未来房地产业务受益于集团内部协同，发展空间非常巨大。

早报记者了解到，光明集团在上海市区的800亩土地也将一块块撬动。

值得关注的是，上海海博股份有限公司（海博股份，600708）收购农工商房产的最终方案也于7月21日晚间出炉，农工商房产100%股权评估价值为79.14亿元，较之前的79.5亿元的估值略有减少。

初期投资20亿元

根据合作协议，农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，由农工商房产控股，利用长江总公司土地资源推进崇明养生庄园项目。

该项目计划2015年底至2016年初开工建设，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。

光明集团副总裁庄国蔚介绍，上海最大的养老院东海护理院是光明旗下，也将在崇明开设分院。除医疗资源外，集团内部的教育、旅游等资源也都将整合到养老地产项目。届时，崇明的项目将会是一个包括居住、康复、养生、教育、旅游、游戏等多重功能的养生庄园。

由于整合内部资源，土地和运营成本都更低。光明集团自持项目就没那么费力，“更多采用租赁形式，大部分老人都能消费得起。”庄国蔚表示，将覆盖上海提出的“9073”不同层次需求。

养老地产大都走高大上的会员路线。为此，庄国蔚介绍，光明做养老定位的绝不是贵族式，更注重大众化、本地化和平民化。以养生庄园为例，其锁定上海知青。

目前，上海拥有约400万老年人口，老龄化比例远高于全国水平。其中，上海农垦就有40多万知青，目前基本都处于退休年龄，对养老的需求比较迫切，而崇明对知青更具有极大的吸引力。

中信证券研究部分析师陈聪指出，目前地产相关的许多领域，如社区医疗、养老地产等仍是一片蓝海。开发企业未雨绸缪，对新房开发以外的各领域清晰判别，积累必要能力，有利于寻找到巨大的业务机会。

农工商地产表示，将以光明食品集团为核心，构建社区商务中心，同时定位中端，充分研究本土化的客户需求，借助农场存量工业用地、生活配套用地进行谋划，形成竞争优势，打造出一个集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业。

集团30多块待开发土地

光明集团土地储备巨大。

光明集团在新闻稿中介绍，长江总公司在崇明拥有土地约230平方公里，现有许多工业厂房闲置，需要进一步加大对土地资源的开发利用。

庄国蔚表示，在上海近几年的产业结构调整和升级中，集团留下了30多块待开发土地，土地面积达万亩，结合存量资源，光明食品集团有意将养老产业和地产资源相结合，尝试养老商业模式。

公开资料显示，截至2011年3月，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区（原南汇区域内）和江苏省大丰市、安徽省黄山市，其中上海市郊约51.3万亩，外省市约46.8万亩。

在上海市郊的51.3万亩土地中，光明集团及集团所属子公司产权土地约12.2万亩，包括注入资本金土地约9.8万亩和划拨土地约2.4万亩。除了农业用地，光明食品集团所属各子公司在上海及全国各地，还拥有工商企业用地约1.65万亩，是各子公司生产经营主要场所。

农工商房产总裁沈宏泽表示，将充分研究本土化的客户需求，借助农场存量工业用地、生活配套用地进行谋划，打造集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业。农工商房产转型的主要方向将是养老地产、物流地产和商业地产。

早报记者从知情人士透露称，上海正在研究工业用地二次开发新政，近期将出台。

海博股份重组方案确定

7月21日晚间，海博股份重大资产重组最终方案出炉，将通过资产置换及以8.96元/股价格向相关方发行股份购买资产，注入农工商房产100%股权和农房置业25%股权。并以不低于8.07元/股的价格，向不超过10名特定对象非公开发行股份募集配套资金26.09亿元。

置出资产总评估值为27.73亿元，置入资产方面，农工商房产100%股权评估价值为79.14亿元，农房置业25%股权评估值为0.79亿元。与此前披露的草案中，拟置出资产的预估值为26.8亿元，拟注入农工商房产100%股权的预估值为79.5亿元，拟注入农房置业25%股权的预估值为0.79亿元。

此外，海博股份还压缩了配套融资的规模，由原来的配套融资不超过26.67亿元降至26.09亿元。

上述交易完成后，海博股份将大力发展住宅、物流、养老、商业地产。海博股份将转变为现代物流与房地产业务并行的双主业上市公司。

光明集团承诺，二级市场，在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，光明集团及其子公司通过二级市场减持上市公司股票的价格不低于12元/股；农工商房产自然人股东承诺，在本次重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，通过二级市场减持本次重组新增股票的价格不低于8.96元/股。股东利益、公司利益和经营者个人利益将充分结合，促使各方共同关注上市公司的经营成长。

在业绩承诺方面，相关方承诺，如重组2014年完成，则2014年至2016年上市公司净利润不低于27.65亿元，农房置业合计实现净利润不低于1.64亿元；如重组完成延后，则2015年至2017年农房集团合计实现净利润不低于35.13亿元，农房置业合计实现净利润不低于9842.99万元。