景荣基金董事长胡健岗：房地产市场分化还会加剧

房地产企业的黄金十年，孵化了一批龙头企业，也淘汰了一批中小型企业。有意思的是，这群被淘汰的房地产商正积极探索在金融资本领域和房企的合作，意图再次分得楼市的一杯羹。

上海景荣股权投资基金管理有限公司（简称“景荣基金”）就是一家服务于这类“过气”房地产商的基金公司。景荣基金由上海景荣投资管理有限公司创建并管理，是从事房地产股权投资的私募基金，它的股东有九成以上是曾经从事房地产行业的家族企业，专注于投资可实现快速现金流的住宅开发项目。

早报记者近日专访了景荣基金董事长胡健岗，他介绍了景荣基金的股东为何从中小型房地产企业转变为市场的投资者，以及景荣基金的投资方向。胡健岗认为，是否有足够的人口支撑，决定了一二线城市与三四线城市的房地产市场的分化还将加剧。

股东：从中小型房企到投资者

作为景荣基金的管理者，董事长胡健岗的职能就是管好投资人的钱，谋求财富的增值。

胡健岗称，“我们的每一个股东都有故事，都和房地产企业有着千丝万缕的关系。面对高昂的地价，动辄上亿元的资金成本和频繁的调控，他们很难再跟一线房企竞争。但是他们理念很超前，不再用自己的品牌来投资，而是变身LP（出资人）来投资房地产，这一点的确需要他们看得开，看得远。”

或许正是因为投资人背景以及在房地产市场的专业度，景荣基金在项目选择上十分明确——投资位于一二线城市，且可实现快速现金流的住宅开发项目。

胡健岗称，“住宅项目最具可靠性，标的清楚，周期明确，比单纯投资一些概念产业，更为安全。”他表示，既然用的是社会资金，就要让LP看得懂。

之所以坚持选择一二线城市的住宅项目，胡健岗介绍道，“在房地产项目的开发成本中，建安成本和税收比例浮动有限，唯一决定售价层级的就是地价。三四线城市虽然地价低，但是房价浮动大，一旦遇到市场调控，每平方米下跌一两千元，很有可能项目的利润就为负。”

旧改项目是投资方向

如何管好投资者的钱，是GP（管理者）最为看重的。不断走高的地价和建安类成本，正不断压缩房地产的利润。这无疑会降低投资回报率。

胡健岗称，为此，景荣基金一方面要降低投资的风险，另一方面则是寻找价值洼地。

兼具这两者特质的，唯有大型国企或者龙头企业。胡健岗介绍，景荣基金的交易伙伴包括信达地产、中粮地产、金地集团、农工商房地产等。

景荣基金与金地集团在2013年共同投资开发武汉格林东郡项目，景荣基金以旗下景时夹层系列为平台发起募集，成立了金地武汉格林东郡项目专项私募基金。基金采取“股+债”的模式，在项目中占有49%的股权。

得益于景荣基金强大的资金募集管理能力与金地集团高效的执行力，项目从拿地到开盘仅用了半年多的时间。金地武汉格林东郡项目专项私募基金优先类份额已于2014年6月30日足额按时分配了首期投资收益，意味着优先类份额投资者的本金与收益获得了更直接更确实的保障，对于劣后类份额投资者而言，则意味着预期收益具有了更加坚实的基础，且投资有可能提前获利退出。

此外，景荣基金还和信达地产在人民币私募股权基金有所合作，目前还在探索和信达国际在境外基金的合作，帮助中资企业走出去。

在与这些国企、龙头企业合作的背后，还隐藏着巨大的商机。胡健岗称，“在公开市场拿地成本不断走高，不少国有企业在旧改项目上盘活土地资源，而旧改则需要大量的资金，因此景荣基金在一级开发阶段就积极参与到这类合作当中。”

自实行旧改新政以来，拆迁需要执行二次征询制度，这有效减少了拆迁的时间和难度，排除了私募基金的一些顾虑。此外，国企很多都是“大地主”，积累了大量的工业类用地，它们积极盘活这类资源，给私募基金创造了巨大的机会。可以说，专注于旧改项目，将是景荣基金当前最看重的投资方向。

胡健岗称，和这些国企、龙头企业合作，能大大降低投资风险。“银行倾向于企业用资产抵押或者担保来降低贷款风险，但是一旦出现信贷危机，处置这些抵押财产困难重重。作为基金，更看重的是对交易伙伴的选择。”

投资项目不会“感情用事”

虽然景荣基金的LP大多是一些曾经的房地产企业，但是在选择投放项目的时候，它们则不会“感情用事”。

胡健岗称，在市场不好的时候，来找房地产私募基金的企业比以往多很多，最近江浙以及福建等不少中等规模的开发商都来找景荣基金投资。这些企业单纯依靠销售回款维持现金流，资金链过于紧张。面对这些企业，景荣基金倾向于整体收购项目，然后找品牌开发商代建。

胡健岗称，目前，景荣基金已经有两个自己控股的房地产项目，一个是和信达地产合作的在境外的房地产项目，另一个项目位于杭州。

据悉，景荣基金2013年投资规模为60亿元，今年目标为100亿元，未来不会盲目扩大投资规模，将转而注重对现有资产的管理。

对于目前房地产市场的调控，胡健岗表示，一二线城市的房地产市场向好概率比较大，三四线城市则比较困难，房地产市场分化还会加剧。他说，“货币发行量那么大，房价正常涨幅还会持续。但是三四线城市发展有限，原因是没有足够的人口支撑，看不懂有些房企在三四线城市做百万平方米的大盘，这些城市的户籍人口也就三四十万，换算成家庭则更少。三四线城市没有外来人口，经济发展得再好，也撑不住那么大的体量。”

录入编辑：李琪