事物的发展，总是有起有落。上海二手房市场在经历了2013年的火爆之后，2014年的市场整体走势出现疲软。从数据来看，上半年上海二手住宅成交套数仅为89019套，同比减少46.1%。月均成交仅有1.4万套，可以说退回到了2010年水平，此外，二手房供应量也在逐步减少，仅上半年二手房挂牌量环比下滑约9.4%，目前挂牌量仅为10.3万套。
从区域上来看，上半年外环外的松江新城、徐汇南站成交量位于板块成交榜的前列。这两个板块均受到刚需买家青睐，尤其是总价200万元以内的产品交易相当活跃。上海市郊卫星城规划的利好，也是促使松江新城成交突出的重要原因，目前松江新城二手房均价为18000元/平方米。而南站区域凭借交通便利，生活配套成熟吸引了对地段有要求的买家，目前均价30000元/平方米左右。另外，市中心板块二手房成交量表现较为稳定，其中黄浦人民广场板块、浦东陆家嘴板块、徐汇中心区域等受到置换客关注，其二手房价格最为坚挺，2014年上半年，这三个板块成交均价依旧维持在6万元/平方米左右。
值得注意的是，房价仍起着相当重要的作用。据上海中原地产研究部检测数据显示，6月中低端产品的成交均较为低迷，总价500万元以下的产品，成交11493套，环比下降14.0%。其中，300万-500万元之间的中端产品销量仅有858套，环比下降26.3%，降幅超其他各段房源产品。可见目前市场上置换型二手房成交呈现“速冻”现象。
而造成此现象的就是买卖双方心理预期的差异。从全市角度来看，价格的下行也已是“民心所向”。在这样的市场大环境下，购房者往往抱着“淘便宜房”的心态，故基本上对于房源价格需要下降10%~15%左右，才会果断出手，而房东还是坚持只是让价3%~5%，故导致二手房成交僵持。
不容忽视的是，下半年市场走势可能依旧不太乐观。在限购、限贷的大环境下，以及信贷紧张的前提下，二手房成交或将长期低位运行，月度成交量预计将在14000套上下浮动，而下半年二手房价格将有下行压力，预计下降幅度从最高点下降10%左右。要知道，现时市场，比较偏向于买家。房东若想要顺利出售，在价格方面，没有实质性的刺激，是完全无法引起买家的关注。并且先降先赢得主动，在价格调整趋势下，先降5%马上会引起市场关注，而跟随者至少降10%才会刺激市场消费欲。
随着轨道交通的开通和建设，一些郊环外板块成交会逐渐活跃。比如浦东的惠南板块，目前二手房均价16000元/平方米左右，凭借轨交16号线的通车和完善的生活配套吸引诸多刚需买家在此置业。而今年轨道交通17号线将动工，届时青浦新城与市区交通变得快速、便利。在利好的驱动下，买家会把眼光聚集到有成长性的板块上。
（上海中原地产董事总经理 谭百强）
本文来源：东方早报
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