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作为内地首只独立上市物业服务企业，“彩生活”因其互联网概念，在港挂牌两周最高涨幅超过30%，市盈率远超同业及在港上市内地房企，其市值甚至反超母公司花样年控股。引发业界对于互联网颠覆房地产行业的种种猜想。
花样年总裁潘军更是对媒体放言，未来住房子也许真的有可能免费。
颠覆：地产也要举起免费大旗？
花样年控股旗下的社区运营公司彩生活作为内地首只物业管理企业在港上市首日即受资本热捧。在新股破发已成家常便饭的今天，彩生活却在首日以4港元高开，较上市价3.78港元高5.8%，此后一路上攻，最高涨幅一度超过30%。
彩生活行情的一路走高，不禁让业界产生疑惑，“互联网正冲击着一个又一个传统行业，房地产是否会成为下一个被颠覆的行业？”
从年初开始，地产界便开始掀起一股“用互联网思维武装自己”的风潮。万科总裁郁亮带队走访阿里巴巴、腾讯、小米等互联网企业。万达推出与其商业地产结合的O2O智能电子商务平台万汇网。
郁亮多次在公开场合表示，互联网着实改变了行业，但互联网再热闹，也不会颠覆地产业的游戏规则。万达集团董事长王健林更是直言，“不存在互联网思维。其本质就是创新，而创新思维并非互联网公司独有，而是每个行业都应该追求的思维方式。”
这一次，彩生活的成功上市再次把“互联网颠覆房地产行业”的话题推到风口浪尖。的确，彩生活迈出了颠覆房地产行业固有商业模式的第一步，而花样年的野心远非如此。花样年总裁潘军对媒体表示，如果未来花样年可以从社区养老、社区医疗、微商圈等环节达到稳定收益，房子是可以免费送的。换言之，如果未来开发商从物业管理板块攫取的利润远远超过房地产开发的收益，免费住房就有可能成为现实。
这让人不禁想起了当年奇虎360董事长周鸿祎高举免费大旗给杀毒软件市场带来一场革命性的行业洗牌，现如今绝大多数人已习惯使用免费的杀毒软件。
当然颠覆传统的房地产行业并非一蹴而就，但行业内这样具备创新精神和能力的企业已成为业界不可小觑的一股力量。
模式：酬金制物管+曝光率经济
一家物业管理企业能在资本市场如此受欢迎，彩生活的商业模式值得探究。
彩生活的招股说明书称，根据中国指数研究院的相关统计，全国百强物业管理公司2011年和2012年的平均纯利润率水平只有7.4%和8%。而2013年如果撇除上市开支的影响，彩生活的纯利润率达29.5%。2011年和2012年，纯利润率分别为16%和22.8%，不仅远超同行业水平，甚至超过大部分房地产开发企业。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，即便是业内服务口碑和缴费情况最理想的万科物业利润水平也难与之较量。万科年报显示，2012年和2013年物业管理业务的营业利润率分别为4.71%和12.19%。
而彩生活的商业模式可以简单地归纳为物业管理+工程服务+社区增值服务。
彩生活采用“酬金制物业管理”的管理模式，即业委会与物业管理公司签订合同，彩生活代理小区的物管工作，进行管理和智力输出并收取10%的物业费作为酬金，与之相关的人员和物料成本都由业委会承担。招股说明书中提及，在2011-2013年度，这种物业管理制度的毛利率分别达到100%、100%、98.2%。
除了高利润的物管服务，彩生活的非物管收入同样可观。公开资料显示，彩生活的工程服务和社区增值服务这两块业务的收益加在一起，约占2013年彩生活公司业务总收益的41.3%。
工程服务主要包括为小区采买、安装和养护闸机、远程监控、楼宇对讲、报警器、停车场安保等系统。同时开展合同能源管理（EMC）服务，为业主安装节能灯具，分享电费节省收入。工程服务占彩生活2013年收入的22%，毛利率39%。
而社区增值服务则是彩生活中最富想象力的板块。协助业委会租赁小区的公共空间、在小区内设置广告牌、将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司这些增值服务都不乏为彩生活的生财之道。除此之外彩生活还在住宅区推出驻场展示室——彩生活空间，为供应商展示产品和服务例如大米、瓶装水、食用油、水果等日常用品的展示售卖空间。在接到订单后直接有供应商发货并收取一定比例的业务介绍费用。这部分业务的增长迅猛，2013年增值服务收入接近4500万元，在总收入中占比19%，毛利率100%。
资本：市值反超母公司
彩生活所描绘的蓝图吸引了奇虎360、搜房网和易居中国纷纷入股，估价一路走高，而另一边则是花样年的地产业务销售金额却大幅萎缩。业界纷纷猜测花样年的掉头是否过猛？
截至7月3日，上市近三天，股价一路飙升的彩生活市值已达55.6亿港元，反超其母公司花样年控股52.4亿港元的市值。而2013年，彩生活营收仅2.33亿元，花样年营收超过72亿元。
花样年控股最新公布的未经审核经营数据，截至2014年6月30日，前六个月集团已累计的销售额为约18亿元。相应已售建筑面积为284116平方米，同比上年36.7亿元总额及450987平方米销售面积分别下滑50.95%及37%。根据年初花样年公布的150亿元销售目标计算，上半年仅实现了12%。
尽管上半年业绩下滑迅速，却得到了资本市场的力挺，第一上海、齐鲁国际等多家证券公司仍维持花样年控股的买入评级，花样年持有资本新贵彩生活50.4%的股份是不可忽视的原因。
齐鲁证券在港子公司齐鲁国际分析称，花样年集团上月成功分拆旗下附属公司彩生活于香港上市，后者上市至今已录得约37%的升幅，有效释放出业务的潜在价值。花样年所占权益的市场价值也相应上升，最终能提升花样年的综合NAV（一种适用于很多内地地产项目公司的估值方法）价值。另一方面花样年2014年的重点推盘月份在8-10月，预期货值为200亿元左右，因此下半年销售有望好转。
民生证券近日在简报中提及，互联网革命的触角伸向了社区O2O开始涌现，社区以及社区中的家庭将成为今年互联网浪潮中的重要入口。与以往不同，社区互联网直接选择了从移动互联网切入，主要包括彩生活的“彩之云”和上海“叮咚小区”。其商业模式主要来自周边商户或者品牌的广告、交易的佣金等，线下的生活服务市场空间巨大，保守估计市场规模在1万亿元左右。
从花样年集团的角度出发，这笔账更加简单。对比花样年地产业务与彩生活平台业务不难发现，彩生活是典型的轻资产模式，创立十二年来积累下来的是现金、管理模式和团队，并没有任何固定资产，连办公楼也是租的。而花样年地产15年时间拥有土地储备上千万平方米，几百亿元的物业、酒店、商场，完全是重资产模式，但市值却高不过彩生活。
花样年未来的转型之路从潘军的一席话中便能知晓一二，“今年下半年花样年不会再拿地，主要靠卖房套现。同时不再推花样年住宅，而只推彩生活住宅。以服务作为住宅的标准，不再以开发为主，向轻资产转型，把互联网和服务跟住宅开发捆绑在一起。”
质疑：规模品质如何保证？
花样年将传统的物业管理模式进行了彻底改造，把彩生活变成了一个社区电商，盈利模式也不再是包干制的收取物业管理费，而是在社区增值服务和工程服务上寻找更多的盈利点。但过度地将社区公共资源变现可能会导致物业服务品质下降也让彩生活饱受质疑。
“社区增值服务发展空间究竟有多大仍是一个未知数。”丁祖昱表示。
招股说明书披露的数据显示，2013年彩生活签约管理并产生收益的面积为6060万平方米，社区增值服务收益近4500万元，平均每平方米0.74元，而管理户数约为100万户，平均每户45元。以彩生活这项业务理论上每户每天能赚1元，每年每户赚365元计算，现在彩生活还有8倍左右的增长空间。
丁祖昱指出，社区增值服务存在一个临界点，小区里的广告显示屏放得越多、时间越长，收费肯定也越多。但是一旦超过了小区居民可承受的临界值，居民产生反感效果就会下降。目前，在彩生活管理的部分小区中，广告的展示量已经到了遍地皆是的程度，这对广告效果减弱，单块广告牌的收费就会随之减少。
彩生活方面曾对社区O2O运营的前景做过粗略估算，按照目前的发展速度，到2020年彩生活服务的面积将超过10亿平方米，超过4000万人口。假若每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人的一年将消费上万亿元。
丁祖昱表示，企业不断扩张之后，如何保证服务质量至关重要。包括原先有口皆碑的万科、龙湖、绿城等物业管理这两年也有明显退步，彩生活目前在一些没有形成物管规模效应的城市中运行效能相对较低，管理质量参差不齐。对一家物业管理公司而言核心仍是提升服务的质量，这比做好物业增值服务更重要。
潘军表示，现阶段彩生活最重要的工作是跑马圈地，扩大规模。
显然，新物业管理模式能否赢得服务小区业主的支持并继续管理小区至关重要。目前彩生活为大股东花样年服务的物业面积只有5%，其余为第三方物业。招股说明书中提及，2011年至2013年间分别有6个、9个和22个所管理的小区终止了其物业管理服务。而物业管理合同一般不超过三年，如果业主不满意物业管理公司服务便可以不续约下个管理周期，也就是说花样年的服务质量、业主的满意度以及口碑将直接影响了公司未来战略的实施和未来的发展。
本文来源：东方早报
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