网易财经7月14日讯 近两年来凭借国家级新区、自贸区等政策概念炒作，广东南沙板块楼价地价一飞冲天，最高涨幅超50%。然而今年6月初，原本似乎已铁板定钉的南沙自贸区申报遭遇中央紧急叫停，导致本来就是依托政策东风兴起的楼市急转直下，恐将不得不迈进大规模降价的行列。
一家开发商近期在该区域的一楼盘已从1.2万/平方米的报价大幅下跌，被外界戏谑的称“一夜回到两年前”。高库存背景下，众房企抛售的压力陡增。
自贸区申报叫停 有楼盘报价“一夜回到两年前”
曾几何时，在广州汉溪长隆地铁口，聚集着大量的二手中介叫卖楼盘，其中不乏距离较远的南沙盘，该区域以国家新区、自贸区乃至地铁沿线的卖点吸引来往的人群。
然而，近一段时间这样的积极叫卖已销声匿迹。“市场不好做，像南沙区域，大家看的比较多的一手楼盘也聚集在地铁附近；二手房挂牌价格比一手房还高，有价无市”，来自中原地产的张小姐无奈地表示。
在目前的推销手段中，张小姐对于南沙盘的介绍不再是自贸区概念，而仅强调南沙是国家批准新区，价格处于低位，未来升值可观。然而这样的卖点，对于追涨不追跌的购房者来说似乎已很难吸引。
自上海自贸区获批后，广东南沙、前海、横琴等国内其他多个城市纷纷上演自贸区申报戏码。但是到今年6月份，政策急转而下“东风”变“秋风”，各地申报自贸区热潮被中央紧急叫停。
曾依靠国家新区概念，2012年9月以后广东南沙楼市一路高企，楼盘单价从五六千一跃过万元。尽管期间遭遇限购、限价等政策调控，但依然难以阻挡南沙楼盘的高歌猛进。
据克而瑞监测数据显示，2012年9月份南沙楼价徘徊在8000多元/平方米，此后短短三个月时间一路飙升至年底的1万多元/平方米，涨幅高达24%，全年平均楼价报8300多元/平方米。2013年1-12月，全年楼价平均达10000多元/平方米，2014年1-6月份平均楼价达1.14万元/平方米。
而今受南沙自贸区申报叫停影响，7月初一家开发商在南沙的楼盘已从1.2万/平方米的对外报价大师傅下降，接近于2012年期间该楼盘对外8000元/平方左右的价格。这一表现被外界戏谑的称为“一夜回到两年前”。
一位房企内部人士对网易财经透露，去年开始，南沙自贸区概念炒作对当地楼市影响特别大，很多房企就冲着文件利好正式下来，囤积了很多货量。但是今年市场大环境不好，南沙楼市更是供大于求，加上政策利好消失，房企年底业绩压力只能降价加速去化。
“南沙一直都靠政策刺激整体成交量和成交价格。政策的叫停，对南沙楼市的打击是非常大的”，克而瑞信息集团广州战略客户研究咨询总监曾英杰表示，整体来说，南沙楼市集中在投资需求影响，导致成交价波动较大。
政策东风助推地王频现 导致库存高企
2012年9月，广东广州南沙区正式获批成为国家级新区；2013年5月，以对港澳开放，在外汇、税收和海关等领域全面合作的南沙自由贸易申报大幕也正式拉开。
凭借政策东风，尽管南沙属于广州远郊，地铁也要一个小时到达的地方，近两年也吸引万科、方兴地产、保利地产、富力地产、奥园集团以及越秀地产等诸多大型房企入驻。
值得注意是，在地价方面，也伴随着楼市利好持续攀升。2012年6月，广州南沙曾出让4幅地，参加不乏万科、奥园等大型开发商参与竞争，但兴致缺失，最高的一幅楼面地价也就2100元/平方米。等到当年9月国家新区规划获批，10月份富力地产以折合楼面均价3286.8元/平，溢价85%，拿下当年地王。
2013年9月，保利置业以30.3亿总价，拿下南沙黄阁汽车城南部地块，楼面价高达5224元/平方米，成为南沙新地王。然而紧隔4天，9月24日保利置业以6434元/平方米的楼面价刷新南沙地王。南沙交投的活跃被很多当地人士高调唱好。
公开信息显示，参照最初设想，南沙自贸区申报方案将实现粤港澳全民合作，在外汇、税收和海关三方面寻求政策突破，同时在与贸易相关的金融业务方面，逐步实现融资租赁、期货保税交割、保税仓单押融等等。
在政策利好刺激下，从2012年到2014年上半年，南沙区域投资额年均超千亿元，2013年期间，更是引进61大项目，签约5000亿元，吸引了广州港集团的航运物流项目、广药集团的王老吉大健康产业总部项目以及香港科技园共建粤港科技园区等项目。
但是在2014年6月，市场传出《广州市南沙新区条例》二审稿删除了原稿中涉港澳金融政策及有关财税优惠和个人所得税补贴等规定。
“这显然将对吸引企业进驻造成阻碍”，曾英杰说，目前南沙市场竞争压力和库存压力比2012年初还要大一些，加上政策踏空，毫无疑问对价格和成交量打击巨大。保守估计，价格的跌幅或接近20%。
合富辉煌市场研究部最新研究数据显示，目前广州区域库存量需要23个月才能消化完，而南沙首当其冲，高达31.4个月，其次就是广州花都区域，番禺区域等，均超过25个月之久。
上述房企内部人士透露，这几年房价上涨过快，透支了不少购买力，加上银根紧缩。目前南沙截至6月底的存量是109.41万平方米，去化周期需要23.5个月，压力非常大。
以价换量压力大 南沙多楼盘或跟随降价
戴德梁行广州及郑州区总经理黎庆文表示，当初自贸区概念最早传出时，就可以预判其真正落地恐会经历很长时间，如今遭遇申报叫停对于整个市场的影响更为严重。他指出，当年的利好导致市场供应井喷，库存量攀升，目前房企以价换量的压力非常的大。
据网易房产数据中心显示，上述开发商大幅降价的楼盘，目前对外均价报1.05万元/平方米，5月期间该楼盘实际成交价格徘徊的1.1万元/平方米。
近一周成交楼盘均价已跌倒8000多元/平方米，截至目前未售套数高达1763套。中原地产张小姐表示，目前有7600多元/平方米房源，主要是北向，楼层不太好的位置，稍微好点位置南向的房源则在8500元/平方米。南沙市场广州客多是投资为主，入驻还是当地人。
另一方面，上述房企内部人士表示，南沙二手房源价格逼近一手房，若未满5年加上税费恐超过一手价格，所以大多有价无市。据悉，碧桂园位于南沙部分二手房源对外报价甚至达1万元/平方米。
网易财经注意到，部分中小房企诸如中惠、广晟以及富港等楼盘已显露紧随降价步伐的迹象。一家开发商楼盘原本预计对外报出8800元/平方米的毛坯价，近期或将变成精装房价格对外销售，变相降价。
第一太平戴维斯董事吕晓艳坦言，近年来，南沙大规模房地产开发，却面临着人口密度低，不少小区楼盘入驻低问题。降价是大的趋势，因为价格太高的话，房企去化肯定很慢。她说，从政府投资上来看，南沙区域仅次于其他几个郊区。毕竟在整体市场低迷下，降价领跑都是郊区。（朱玲）
本文来源：网易财经
作者：朱玲
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