济南取消限购 专家分析称下半年楼市仍将走稳

2014上半年已谢幕，回顾这半年，济南楼市亦是相当不平静。全国楼市行情一路低迷，房企降价促销不断上演，房价出现下行趋势;楼市唱衰、看空声音此起彼伏;土地市场也现降温趋势……今年上半年，济南楼市在多重因素的影响下呈现稳中遇冷趋势，专家分析限购松绑后下半年楼市仍将走稳。

官方统计数据显示，上半年济南新建商品住宅和二手住宅的网签情况均下滑约三成。

2014年1至6月，济南共网签新建商品住宅20564套(1至5月数据已经扣除撤销网签的情况，6月数据使用了没有统计撤销的每日原始数据统计)，这一数据比2013年1至6月份的新建商品住宅总网签量28390套(全部使用扣除撤销网签的数据)少了7826套，同比下跌27.6%。

二手房方面，根据济南市房屋产权登记中心最新数据，上半年济南市区二手房买卖成交登记16662套，成交面积122.40万平方米，同比下降27.0%、30.1%;其中住宅成交14702套，成交面积114.91万平方米，同比去年上半年20935套下降29.8%、28.1%。上半年新建住宅和二手住宅同比少网签一万余套。

业内人士分析认为，去年的高基数，由“国五条”引发的市场集中性爆发交易，市场被提前消费;经济大环境的影响;信贷政策偏紧，直接削弱了部分购房人的购买能力;全国遇冷导致的观望情绪加重等都是导致上半年楼市“答卷”成绩不理想的原因。

国家统计局6月18日公布全国70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，5月份济南新房下滑0.4%，二手房环比下跌0.2%，这是济南房价2012年6月份以来的首次“双下滑”。

上半年尤其到了5、6月份年中冲业绩的时候，开发商低价开盘、花样促销的手段和频次越来越高。虽然促销手段比较多，但是很难看到大规模的降价行为。7月10日，记者在济南西部新城众多楼盘探访时发现，特价房源比较多，单位组织的团购也比较多，但是没有楼盘直接喊降价。“单位团购其实已经算是隐性的大宗降价行为，因为一般散客只要购房诚意足，基本都会被‘捎带’。”一名职业顾问告诉记者。据目前的形式而言，微幅降价也已经到了一个瓶颈期，或者说是一个徘徊期。

2014年全国楼市动荡不安，也影响到土地市场。1月至6月济南土地市场挂牌和成交量均下降，5月份甚至出现了挂牌和成交均为零的惨淡局面。

尽管2014年上半年楼市和土地市场都比较冷清，但济南土地市场成交数据比2013年上半年有所增加，其中2014年上半年土地成交面积同比增长110%。

据济南搜房网统计，2014年上半年济南土地市场土地共成交67宗，总共成交面积406.27万平方米。成交金额2224810.5万元，均价5476.187元/平方米。其中一月份土地成交量创历史最高，成交45宗土地面积316.12万平方米。而在经历了开门红之后，土地市场一路下坡，二月份仅成交2宗，成交面积不足一月份的6%，三月份成交稍有回升，四五月份一路跌到谷底，五六月份济南土地市场均是零成交。

土地市场的遇冷与新建商品房市场的成交“受挫”是不可分割的裙带关系。有业内人士分析认为，随着限购政策的取消，济南土地市场或会有所起色，但是由于2013年透支力度较大，火爆局面难再现。

根据业内权威机构的统计，上半年济南商品住宅成交量同比减少25.33%，市场处于下行阶段;取消限购，促使以前不符合限购政策的一部分“准房主”顺利完成网签，从而拉高下半年的成交量数字;但是在价格上，依然取决于行业大势的走势，业内权威机构判断，三季度济南房价不会受到限购政策放开的影响而止跌反涨。

“济南的潜在需求很大，如何把潜在需求变成现实需求，价格还是核心。”山东财经大学房地产研究所所长郭松海教授分析说，在开发商大力促销的基础上，若济南房价符合济南购房者的心理预期，济南楼市还是会出现很可观的局面。

房价方面，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，现在济南房地产市场依然处于一个博弈状态，购房者需要房价下跌，开发商希望房价坚挺，市场稳定。并且购房者对济南房价的可接受心态不会发生太多的变化，未来预期也不会有大幅度的改变。