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申万李慧勇:冲击,YES 危机,NO-房地产调整对开发商银行信托地方债务影响

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大智慧阿思达克通讯社7月2日讯,申银万国证券研究所首席宏观分析师李慧勇周三表示,长周期而言,人口拐点将至,行业需求增速渐缓。城镇化和二胎政策能够在一定程度上延缓需求下降的时间及幅度,但不足以改变趋势。预计未来房地产需求增速将下降至3%附近。新开工面积的增长中枢将维持在0%左右,投资增长中枢将回落至8%左右。

李慧勇表示,短周期而言,利率变化是楼市调整最主要的影响因素。按揭贷款利率的明显上行,是春节之后楼市发生较明显的调整的主要原因。目前各主要银行积极落实央行支持按揭贷款要求,经济风险暴露也导致市场利率有所下行,预计未来首套房按揭贷款将适当宽松,提高购买力并推动观望性需求入市,从而带来楼市销售的企稳。

李慧勇称,2014年只有当房地产销售额下降幅度超过13%时,开发商才会面临资金链困难。市场销售情况是决定房地产企业资金链存亡的根本因素:在房地产企业的各项资金来源中,销售回款平均占52%,是最主要的资金来源,银行贷款平均占38%,是最重要的融资来源。在信贷零增长的极端情况下,2014年只有当房地产销售额下降幅度超过13%时,行业才会面临资金链困难。

在中性情形,行业整体不良率上升4bps,在悲观情形,银行业整体不良率上升6bps,对银行业影响有限。根据我们测算,在房地产发生风险时,银行业受到影响的房地产相关以及平台融资总规模约26.67万亿,占行业总资产的19.1%。(1)其中,房地产相关融资约为19.68万亿元,占行业总资产的14.1%,其中,按揭贷12.16万亿,开发商融资7.52万亿,分别占行业总资产的8.7%和5.4%;(2)地方政府融资平台规模大概为6.99万亿元,占行业总资产的5%。(3)在悲观情形,行业整体不良率上升6bps,在中性情形,行业整体不良率上升4bps,对银行业影响有限。

李慧勇认为,房地产信托兑付风险加大,房地产信托规模将略有收缩,信托报酬率收窄。随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期,预计房地产信托的兑付风险也在2014年时有显露,但发生系统性风险概率不大。2013年以来市场上不断暴露出关于信托产品兑付危机的案例,加上监管层的整顿及转型的外界压力,部分公司2013年以来已将房地产信托业务局限于一线城市项目,二、三线城市项目数量大幅减少,其他城市只与特大型开发商合作。2014年这种趋势将持续。

李慧勇并表示,卖地收入的下滑、税收收入的放缓必然导致地方政府总体偿债压力的增加,但是在保增长、防风险的政策导向下,地方政府其他融资渠道的打开,尤其是发债渠道的打开,有助于缓解地方政府的偿债压力。城投债券的总体偿债风险有限。

发稿:任海霞/古美仪 审校:周晓峰/王兴

*本文信息仅供参考,投资者据此操作风险自担。

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