揭秘上海中心招租：偏爱金融 总部，“目前意向租户很多”

早报记者 王齐

中国第一高楼上海中心正启动招租。

总高632米、121层的上海中心将在今年年底竣工。上海中心告诉早报记者，目前主要进行塔冠、内部装修、机电和裙房工程的施工，建筑安装成本投入约100亿元人民币，上海中心计划于2014年年底基本土建竣工，2015年年中投入运营。

超高层地标如何招租？早报记者带着这个问题，采访了上海中心的团队及其联合租赁代理机构——世邦魏理仕和仲量联行。

全球超高层建筑

一半在中国

全球一半的超高层建筑在中国。世界上最高的10个楼，一半在中国。

世邦魏理仕的数据显示，截至2014年5月底，已落成超高层建筑中，中国最多，有25栋，比排名第二的美国多出11栋。在建（已施工）的超高层建筑中，中国有78栋，世界上其他所有国家之和仅47栋。

中国天际线最高的城市为香港、上海、广州、深圳、南京。世邦魏理仕资产服务部中国区董事杜日生指出，中国的超高层大致在300至450米，中东的超高层都是高出了800至1000米。

各国对超高层建筑的定义不尽相同。中国国标标明建筑物超过100米就可算是高层建筑。可是，中国香港以及英国、澳大利亚等都是停留在25-30米之间，因为地方法律法规还没有跟上高楼的发展速度，比如香港的消防条例还是沿用100年前的标准。

根据目前公信力最高的世界高层都市建筑学会（CTBUH）的定义，垂直高度超过或等于300米的建筑就是超高层建筑。杜日生解释，因为从垂直运输策略考虑，95%的超300米建筑都会有转换层（就是你要上到顶楼，肯定中间至少要换乘一部电梯）。比如广州利通广场，高303米，在47层就有一个转换层。

300米以上的超高层，上海总共有5幢，其中在浦西有2幢，分别是还在建设中的白玉兰广场以及落成的上海世茂国际广场；在浦东的3幢都位于赫赫有名的陆家嘴，即环球金融中心、金茂大厦和上海中心。

有意思的是，中国的超高层建筑清一色的是写字楼加酒店，鲜少有住宅。反观中东的超高层，大多是豪宅。一位国企开发商称，“我们也想盖个超高大平层复式精装公寓，可政府没批这样的地。”

同样的，中国的超高层建筑涉及大宗交易买卖的也不多，因为大部分的超高层都在国企开发商手里，出于形象和品牌考虑，他们更愿意持有。

超高层租金取决于运营

偏爱租给“金融总部”

物以稀为贵。超高层写字楼的租金也是高高在上的吗？

睿意德调研的数据显示，超高层办公楼的租金回报高于周边项目。目前，香港国际金融中心（IFC）的租金达到59元/平方米/天，相比核心商圈的香港中环，租金高出55%；上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金，则高出17%。睿意德对超高层的定义是250米以上的建筑。

不过，商业最重要的不是盖房子而是运营，租金高低完全取决于团队的运营能力。

二三线城市超高层散售越来越多。睿意德中国商业地产研究中心统计显示，西安市超过97%以上的项目为销售型产品，其中自用客户与投资客占比为6:4，部分超高层项目达到7:3的比例。

世邦魏理仕资产服务部中国区高级经理邝信尧表示，一线城市甲级写字楼较多，超高层可能只占整个城市甲级写字楼体量的5%-15%。反观一些二线城市，一栋超高层建筑的体量就可能是整个甲级写字楼市场的30%-50%，体量决定话语权。

中国的超高层，不是有钱就能租，金融总部才是超高层的偏爱。睿意德的数据显示，在针对纽约、上海、香港等城市的超高层办公楼租户背景分析中，金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积，为主力租户。

上海中心“意向租户很多”

陆家嘴就是玩金融的地方，作为陆家嘴乃至全国最高的楼，上海中心自然要把金融玩到极致。

上海中心对早报记者表示，目前意向租户很多，主要分布在金融、保险、高端制造业、现代服务业等行业，“这和我们的定位非常吻合。不过租赁许可证还在申请，所以还没有正式签约。”

一位写字楼市场人士分析称，“比起租金，上海中心更关注的是企业本身，如果是国际知名金融总部愿意搬过来，租金议价空间好谈。”

世邦魏理仕中国区办公楼服务部业主代表负责人林天春表示，现阶段，他们洽谈的目标公司主要为国际知名的银行、金融机构、商务中心、制造业、文化娱乐业、建筑师事务所等。

仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示，上海中心的主要招租目标也是金融、保险、信托私募、专业服务相关的企业以及行业领先企业的总部，同时非常重要的一点，是实现跨国企业和中国企业均衡这一目标。

上海中心的放租也是分期进行，循序渐进。

早报记者发现，上海中心有22万平方米的办公楼，但这次对外先放出来16万平方米。

写字楼的业主通常都会预留一小部分面积用于调整，最后预留的面积也通常租金最高。以上海国金中心二期为例，最近成交的一单金融租户的租金高达18元/平方米/天。

小陆家嘴的最后一个楼？

陆家嘴代表了上海写字楼的最高租金水平，且几乎每个楼都是满租。

高纬环球一季度数据显示，陆家嘴甲级写字楼租金为9.71元/平方米/天，环比上升0.1%，空置率0.6%。相比之下，南京西路甲级写字楼租金9.58元/平方米/天，环比下降2.7%，空置率13.9%。

仲量联行的数据显示，一季度，诸如花旗银行大厦、时代金融中心、环球金融中心、汇丰银行、星展银行、太平金融大厦都是100%租满，汇亚大厦、国金中心二期的出租率分别为99%和98%。

陆家嘴惟一空置率高的写字楼是国际航运金融中心，原因是有部分楼被卖出去了。2013年，上海隆宇企业发展有限公司以17.4亿元收购国际航运金融中心6号楼。

陆家嘴的供不应求得到了业内共识，从去年开始，上海中心就被寄予厚望。

林天春表示，目前上海写字楼整体市场的空置率在7%左右，而其中上海中心项目所处的小陆家嘴区域空置率仅为1.2%，为1996年以来的最低水平。在过去的12个月期间，小陆家嘴的写字楼市场处于明显的供不应求状况。2014-2015年期间，上海整体写字楼供应水平预计将超过200万平方米，但其中的绝大部分位于浦西。

顾东尼表示，上海中心可以说是陆家嘴区域最后一个办公楼项目，它的竣工将为陆家嘴金融区20年建设发展的成功拼上最后的一块拼图。目前陆家嘴的办公楼租赁市场供应十分紧张，2014年第一季度末该市场平均空置率仅为2.0%，超甲级办公楼空置率已低于1%。而在过去的三年里，上海办公楼市场的年净吸纳量达到80万-120万平方米。

有写字楼租赁人士表示，小陆家嘴超甲级写字楼项目现在的租金水平至15元/平方米/天左右。

不过，上海中心的邻居金茂大厦租金并不高。金茂中国投资控股有限公司（06139.HK）招股说明书显示，金茂大厦零售租金约296至740元/平方米/月，办公楼租金约241至271元/平方米/月。金茂大厦（含酒店）市场估值近101亿元。

上海中心的创意：

空中大堂商业

上海中心是美国LEED金级预认证的超高层建筑，这是国内第一个。

上海中心的设计很巧妙，比如每15层就有一个避难层。主塔楼共分9个区，1区（1至7层）为商业及会议中心，2至6区（8至81层）为智能化甲级办公楼，7至8区（84至115层）为超五星级酒店，9区（118至121层）为观光层。其中7、21、36、51、67、83、100、117为设备兼避难层，地下三至五层为地下停车库。

更值得一提的是，上海中心有5个空中大堂，其实就是转换层，都会做零售。“空中大堂商业”是中国超高层建筑中的一个设计创新，把过去总是集中的商业打散，这样白领不用从100层下到1层吃饭了，而是下到离得最近的空中大堂即可。

但这样的设计需要强大的物业管理团队支持，比如货物的运输、对人流的控制、安保等细节待斟酌。

只有20%的超高层

有LEED绿色认证

超高层的投入成本高，怎么省钱是一个大课题。

睿意德写字楼部高级助理董事陈曦表示，研究发现，迄今为止超高层写字楼的开发成本和后期维护成本的比值大概在1比3，比如上海金茂大厦一天的维护成本就要100万元。

杜日生表示，成本最贵的就是能耗，占到30%，而100元的能耗费大概有30元会用在空调，其次则为电梯及照明用途上。第二贵的就是人，不过大家都是超甲级，超高层和其他超甲级的物业管理人员开出的工资也差不多的。

物业管理费占租金的成本是多少？杜日生表示，现在超高层建筑的物业管理费在25至50元/平方米/月，租金是250元至300元/平方米/月。

早报记者了解到，超高层的建筑成本在2万元/平方米，省钱只能在能耗上下功夫了，这也是为什么现在的超高层争先恐后搞LEED绿色认证。

超高层绿色建筑的比例会越来越高。邝信尧表示，目前中国大概只有20%的超高层建筑有拿到LEED绿色认证，LEED是最近5年才开始在中国普及，以后LEED认证的楼会越来越多，比如上海中心就拿到了绿色三星及LEED金级别的预认证。

早报记者了解到，太保收购上海世纪商贸广场以后，就花钱下功夫在绿色上面，租金前后对比涨了5%，出租率从80%升至98%。相比同类办公楼，世纪商贸广场整体能耗减少25%，用水量减少48%，温室气体排放减少6690吨。

但下足100%功夫搞绿色同样水土不服，比如零能耗大楼在中国就是个赔钱买卖。以光伏太阳能发电举例，一天的发电量写字楼本身用不完的话，只能返还给国家电网，不能直接供给周围建筑，这样算下来每度电要亏6毛钱，开发商不愿这样做。所以某超高层只设计30%采用光伏发电，自用还不够但能确保发电量不浪费。