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商业项目密集建设
相比以商办为主的陆家嘴金融城，定位为“升级版陆家嘴”的前滩包含有全球化城市综合体、国际化居住社区、文体城、能源中心等，城市功能得以进一步的提升。
2013年8月底，前滩企业天地一期工程最先起步。前滩企业天地一期工程开工不久，美国房地产开发商巨头铁狮门与前滩一级土地开发商陆家嘴集团宣布，双方将成立合资企业，共同开发位于上海前滩国际商务区的综合体项目——北美中心。目前，包括北美中心、前滩中心一期、前滩企业天地一期、二期等部分商业地产项目将逐步落成。
“前滩板块的新房市场自2006年以来基本上没有商品住宅、办公用房的供应，这些项目的开发建成，将首先填补前滩地区商住市场尚无供应的空白。”同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，“这些示范项目将与后续开发项目一起，推动整个板块进入开发成熟状态。”
“前滩规划定位于一个功能综合的国际化商务区，陆家嘴则致力于打造金融城，二者定位有较大差异，”第一太平戴维斯中国市场研究部简可认为，“前滩更多是与陆家嘴对未来的上海国际化都市建设起到互补推动作用。”
第一太平戴维斯住宅销售部董事唐华表示，前滩这一3.0版的城市中心在未来的2-3年内将会有大的发展。鹏欣地产集团前销售总监方征炜表示，未来上海将逐渐淡化环线的概念，而“核”将取而代之，上海未来将形成多个核心区，前滩将成为其中重要的一“核”。
未来豪宅区显形
一直以来，区域的开发都会带来房地产业的显著提升。在杨小明看来，由于前滩的国际化社区定位及未来高达60%的外籍人口比例，前滩将会是“升级版的金桥碧云社区”。
“考虑到前滩国际化的定位，需要规划满足这部分外籍人士和企业高管的服务式公寓和能满足其休闲娱乐的商业配套。”简可则认为：“整个区域板块良好的规划，品牌开发商的入驻，尤其是即将开学的惠灵顿国际学校和规划中的来福士医院等，这一切都为区域创造了教育医疗资源，为板块内的住宅项目成为豪宅打下了基础。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为，首先，上海市中心区域地块已经比较少，特别是中环以内，而前滩这样一个拥有2.83平方公里面积，且不存在动拆迁难题的区域自然价值颇高。
“陆家嘴板块的中高端住宅需求没有办法通过自身房地产市场来满足，因此一定会出现板块需求外溢的现象，”同策咨询研究中心高级分析师许之静表示，“前滩因为其自身的特征决定了未来走中高端房地产的路线。”
简可介绍说，前滩四周包括三林、杨思、上南、昌里等地区，这些区域曾经多是城乡接合部，但伴随世博会动迁开发，区域面貌极大改观，这些板块已经成为浦东人口较为稠密的居住区，交通便捷，生活配套成熟，虽然整体商业档次并不高，且缺少文化休闲等配套设施，但已经受到前滩概念的红利影响。
以三林为例，受前滩与世博的双重影响，三林板块的房地产开发建设风生水起，万科、鹏欣、保利、绿地、中海等品牌房企已进入布局。前滩规划公告半年内，板块内房价即普涨10%~15%，个别二手楼盘价格甚至涨幅在20%~30%。
如位于三林的万科五玠坊，新房售价保持在5.5万元/平方米左右，位于杨思的合生·前滩一号，当前新房达到了5万元/平方米。简可认为，前滩提升周边板块的热度、带动周边房价上涨无疑是预期中的事。如年初嘉宝实业以10.42亿元拿下杨思社区、位于万科五玠坊旁的宅地，楼板价已达33740元/平方米。
与前滩板块仅一条济阳路之隔的合生前滩一号项目，其售价在2011年底为3.6万元/平方米，2013年1月则涨至4万元/平方米，如今保持在4.67万元/平方米；而在“前滩辐射第一线”的浦江镇，同策咨询研究机构提供的数据显示，从前滩规划刚刚落地之后浦江镇主要住宅项目价格表现来看，部分房源的价格普涨10%~15%，一定程度上也体现出前滩规划的辐射力度与市场价值。
再看二手房市场，由于前滩板块在售的一手房源非常有限，因而二手房的成交一直占据市场主力。前滩公告规划之后，包括三林、杨思、上南等在内的周边楼市二手房较全市出现了较大的价格反弹，半年内增幅超过10%，这一增势持续到2013年底。进入2014年，受整个市场不明朗、买房观望心态加重等影响，二手房快速上涨得到了缓和，价格基本保持稳定。
“从规划来看，前滩项目多以配套商业为主，同时也规划有一定体量的集中商业。考虑到区域发展目标与世博板块各有侧重，预计未来项目仍有望凭差异化经营取得成功。”简可称。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
