上海宅地流拍 大举推地托市

2014年6月9日，上海市规划和国土资源管理局（下称“上海市规土局”）发布公告，终止了奉贤区海港开发区51-02（1）、52-02区域地块的出让。这意味着今年上海首现因竞买人数不足而流拍的住宅用地。

早在5月底，上海市规土局一连推出多幅土地预热，包括对市区董家渡社区13、15号地块重新分割之后的规划公示。据统计，5月底上海预热的土地，面积超过145万平方米。在土地市场5月成交量和成交额双双下滑的形势下，上海土地相关部门的大举推地，则被市场解读为有意试探。

“就目前沪上楼市的低迷态势来看，未来土地流拍或推迟竞拍等情况很可能还将频繁出现，而位置较为偏远的外围地块，如果没有重大利好政策的支撑，面临的此类风险尤大，特别是其中一些非住宅类或者住宅比重较低的地块。”德佑地产市场研究部主任陆骑麟对此表示。

土地市场整体降温

据德佑地产统计，2014年5月，上海市共出让经营性用地2幅，合计出让面积3.5万平方米，环比下跌90%，同比下跌91.8%；出让金额合计32.4亿元，环比下跌50.8%，同比下跌81%。

上海一位不愿具名的规土局内部人士表示，总体而言，上海的土地市场还是正常的，上海市规土局的推地节奏受到市场的影响较小，与全国其他地方相比，上海这几年房地产市场还属于平稳阶段，一些位置较好的地块还是受到了开发商的追捧。

“上海目前土地市场整体出现降温迹象，从量的角度看，自1月起，土地出让面积已经连续4个月下滑，5月甚至仅出让了2幅地块，是2012年3月后的最低值。”“从宏观上来讲，今年土地市场供应形势会比较严峻。按以往推地经验，1月到5月是推地考察期，6月份之后政府会加快推地进度。6月推出多宗地块不乏地处市中心的黄金地段，政府愿意拿出好地块进行尝试。虽然政府对整体市场走势没有十足的把握，但是在推地进程上仍是有一定参考的。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩分析。

而从上海土地交易网公示的出让公告来看，6月推出的重点地块有浦东新区周浦基H-K-1地块和H-K-2地块，均属于商业用地，起拍价也分别达到了15878万元和27822万元。不难看出，6月将推出的土地不仅在数量上，更是在质量上较5月有了一定的提升。

“虽然上海土地价格总体下滑，但不同类型地块的情况也不一样，优质土地如市区和地铁沿线土地价格仍会走高；位置不佳的商办用地价格可能会走低，总体走下滑趋势；市区的优质地块还是可能拍出好价格的。”鸿毅资本总裁张义鸿表示，不论市场环境如何变幻，上海的好地块还是非常抢手的，优质土地稀缺且大受欢迎，优质土地的推出对市场回暖也许可以起到一定的振奋作用。

竞地热情不足

2014年6月5日，此前因竞买人数不足而延迟出让的两幅地块终于成功出让。其中浦东新区新场镇01单元C-02、C-03地块被上海深长城地产有限公司以7.62亿元竞得，溢价率12.26%，成交楼面地价8578元/平方米。而宝山罗店地块则被上海瑞龙投资管理有限公司以1.24亿元底价竞得，折合楼面地价4430元/平方米。

德佑地产研究部总监陆骑麟表示，从浦东新区新场镇地块来看，起拍价的提升从而导致其溢价率相对较低，不过楼板价还是处于市场承受范围之内。其还表示，从这两宗地的出让来看，目前开发商拿地热情明显不足，上海土地市场降温明显，未来房价的下跌将会成为大概率事件。

而近日奉贤区海港开发区51-02（1）、52-02区域地块的流拍，更加确认了上海土地市场遭遇“寒冰”的讯息。流拍的背后，一方面是由于该地块相对冷门，但更为重要的原因还是在于开发商购地热情已大为降低。

关于土地流拍，克而瑞研究总监薛建雄分析认为，上海目前动迁成本很高，若政府预估土地价格拍不过动迁成本的话，就会造成流拍。他还表示，政府动迁力度是根据市场环境调节的。去年年底市场特别好，政府加快动迁，导致6月份大幅推地。

“土地是当下楼市发展状况的一面镜子，是市场的一种反映。楼市兴旺，土地就会卖得贵一点；楼市冷清，土地就会卖得低一点。不是推地是否集中能左右的。房价才是原动力，政府不可能通过推动土地的竞买达到反向的市场效果，政府通过集中推地来调节房产市场在逻辑上也是不成立的。”鸿毅资本总裁张义鸿表示。

“对于土地市场的评估，主要看流拍率和溢价率两个指标。5月份两宗成交地块的溢价率较之周边地块均价还算乐观。土地积压是一个相对概念，对于整个房地产开发行业，土地拍卖仍属于卖方市场。对于6月土地竞买尤其是市中心的优质土地仍有一定的信心。”邵明浩补充道。

首宗住宅用地的流拍打破了土地市场自2013年以来逢宅地必火的神话，也反映了土地市场整体热度的消退。而对于6月即将到来的推地热潮，市中心的优质地块能否杀出重围，一扫土地市场目前的阴霾，还有待进一步验证。