南外滩标价2亿多的楼王不止一套，可能 开发商还舍不得卖呢

经过几轮调整，董家渡地块最新的规划出炉，使人们的目光再次聚集到这个黄浦江沿岸聚集了众多老城厢的市民文化的发祥地。市场的变革正在发生，板块内不乏顶级豪宅项目，楼王总价超过2亿元。区域固有的人文气息和海派文化支撑着豪宅的价值，也促使板块内的豪宅项目始终热销。

业内人士指出，新规划将弥补板块目前存在的商业配套和居住环境的短板，董家渡将成为集金融产业与时尚生活于一体的工作和生活的区域。

刷新滨江楼王纪录

最新公布的规划中，董家渡13、15号综合体地块顶着或超300亿元天价亮相引发业内关注，而人们更为关心的是这片积聚了上海老城厢市民文化的发祥地将以如何的姿态转变成为上海城市复兴的新地标。

黄浦江两岸沿江板块的发展有着其梯度性，当两岸陆家嘴、外滩已经发展成熟时，其发展区域自然会向北、向南延伸。而南外滩板块区域规划明确，其北面为强调金融创新与金融服务的国际金融集聚区，靠南的董家渡聚居区是规划中市中心最大、也是最后一片可供成片开发的高档滨江聚居区。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，南外滩板块的发展作用及意义在于填补陆家嘴、外滩沿江板块区域发展的局限性以及延伸沿江板块的经济发展带，为整个沿江核心区域及市场增加发展空间和活力，也是区域房地产市场在各大沿江板块中最大的优势。

作为南外滩板块的住宅聚集区域董家渡的改变早已悄然开始。区域内已有上海的顶级豪宅项目，绿城·黄浦湾和华润外滩九里便是其中的代表，露香园项目售价也不低。

作为绿城集团产品系中最高端的系列蓝色系在上海的代表之作，绿城·黄浦湾在近日推出的一套顶层复式大宅，逾900平方米的空间，包含行政层、寝居层、阅江台等三层复式空间，是上海城市中心板块中少见的空中大宅。2.3亿元的总价也将刷新上海滨江豪宅的天价纪录。

同样，板块内另一豪宅项目华润外滩九里也在前期推出过近千平方米的顶层楼王产品，成为当时全市在售面积最大的顶级公寓产品，总价高达2亿元。

相比亿元顶级豪宅，稍小面积的产品更为热销。绿城·黄浦湾一期就在几乎没有公开推广的情况下创造了86套豪宅一天之内被预定一空的销售传奇。据了解，其二期产品也将于今年8月份开盘。面积在230-260平方米之间。

华润外滩九里项目负责人透露，该项目目前销售率已达到80%以上。目前在售的有366-420平方米的楼王产品，均价为15万元/平方米。还有针对一部分改善需求的客户推出的72-168平方米的国际公寓产品，均价10万元/平方米。

海派文化的高附加值

同策咨询研究部数据显示，董家渡所在黄浦滨江板块，从2010年至2014年5月商品住宅累计成交面积仅7.7万平方米、289套，并且一直维持90000元/平方米的市场均价。2014年1-5月，尽管受市场低迷、银行信贷紧缩等多重影响，板块内项目仍表现抢眼，受到不少买家关注。其中，华润外滩九里以93118元/平方米价格成交22套房源。

第一太平戴维斯物业顾问有限公司住宅销售部董事唐华分析，在市场呈现出整体观望情绪下今年的豪宅市场（单价超过7万元）比去年同期呈现稳步上涨的趋势，并且一部分豪宅项目推出小面积产品迎合了市场需求，取得了不错的销售成绩。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，南外滩规划为金融带，成为外滩金融区的延伸，承接着中心地区CBD扩展的需求。十六铺码头已经改造成水上旅游中心，原先的仓库已经改造成创意产业园区和高档餐饮和酒吧聚集区。随着规划的落实以及配套商业的完善，区域价值将随之提升。

根据黄浦区规划，外滩金融集聚带未来新推办公楼体量约200万平方米，预计将入驻全球1200家金融机构，年资金吞吐量为1000万亿元。而黄浦滨江区域董家渡的新规划重新定义整个南外滩板块的发展价值，未来几年黄浦滨江高档住宅聚集区的价值将逐渐释放。

值得注意的是，优越的地理位置和稀缺的滨江资源使南外滩地区在近年来吸引了复星集团、华润、SOHO中国、绿城等地产大鳄加入，部分项目已进入收成期。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，申城为数不多的成片开发的滨江区域——董家渡板块的后发优势明显，可以避免此前滨江区域开发过程中的不足。加上滨江资源的稀缺性和不可再生性，真正的滨江豪宅总量极为有限，而滨江豪宅未来价值的上涨空间源自于上海整座城市的发展空间。

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，与其他滨江豪宅板块相比，董家渡板块具有其独特的气质，区域内的人文气息比较浓厚，既有老弄堂的文化，又有海派文化的沉淀。区域内的住宅产品拥有更多的文化背景支撑，更容易让怀有老上海情结的人群认可。

新规划拓展大空间

根据规划，南外滩将与外滩形成金融聚集带，与陆家嘴金融城共同构成“一城一带”的总体金融格局，伴随上海城市发展，未来南外滩建成后将吸引大量高端人口进驻，董家渡板块的最新规划将满足这部分高端人群的工作和生活配套需求。

然而，卢文曦表示，董家渡区域目前尚未完全完成旧区改造，仍有部分旧房残留，商业配套、商务区氛围和居住环境有待改善。今后不论是商务还是居住，对于商业的需求巨大。而老城区绿化相对少，没有集中绿地也有待改善。

华润外滩九里项目负责人也坦言，目前板块内最缺的是顶级商业综合体项目。但未来随着外滩SOHO、外滩金融中心等项目成熟后，板块潜力无限。

新规划弥补了板块周围商业配套不足和居住环境有待改善的短板，打造南外滩商务区氛围，相信未来区域内将有定位更为高端的项目入市。德佑地产研究总监陆骑麟指出，本次规划调整的主要变化在于将董家渡路北侧的最高建筑限高从240米调整为300米，并将董家渡13、15地块内的住宅比重从15%提升至18%。增高建筑的限高，将进一步加强董家渡地区未来建成高层建筑的地标意义，地标建筑对于周边住宅的辐射作用是显而易见的，比如地标性高楼林立的陆家嘴板块也恰是上海房价的顶点区域之一，去年成交的徐家汇中心地王未来也将建成地标性高楼，引起了周边房价的快速上涨。

德佑地产西七区区域总监孙成平也表示，从目前最新规划来看，未来很可能将打造成高端写字楼、高端商业和高端住宅相结合的一个综合区域。尤其将不乏一些高层建筑，建造高层建筑也将有利于节省地面空间，用以打造绿化、景观等，进一步改善居住和商务环境，特别是住宅方面，有了陆家嘴世茂滨江花园等滨江超高层豪宅的先例，董家渡地区将来也很有可能建设南外滩的超高层滨江豪宅。

卢文曦指出，如今的外滩，随着金融创新力量正在不断蓄积，无论是金融平台的搭建还是重大城建工程的建设，外滩都进入了最好的发展阶段。外滩金融集聚带建设规划已进入兑现期，外滩金融集聚带将与上海国际金融中心建设的远景目标保持同步，按照现阶段的发展状态及建设进度，预计五年内将基本完工。届时外滩将成为集金融产业与时尚生活于一体的工作和生活的区域。