南外滩跑进国际金融中心建设“主赛场”

商业贸易的繁荣和航运的发展奠定了近代上海“远东第一金融中心”的地位，当时的南外滩凭借港口优势成为其中重要一环。

如今，随着外滩金融集聚带建设的推进，估算市值约300亿元的董家渡地块即将出让的消息，让1.6平方公里的黄金水岸——南外滩再度成为市场关注的焦点……

董家渡13、15号地块

第三套规划方案亮点

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子地块313B-01商办项目容积率达到11，创上海商办用地容积率新高；

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限高破240米至300米，“不追求超高建筑，不破坏历史风貌”；

居住比例由15%上调至18%，专家说“算少的”。

规划一一落实，建设步步推进，南外滩正迅速与外滩源融合，形成与陆家嘴错位互补的“外滩金融集聚带”，接力跑进上海国际金融中心建设的“主赛场”。

“地王”猜想

5月23日，黄浦区规划局公示董家渡13、15号地块的最新整体开发方案。这已是修改过的第三套规划方案，该两地块计划年内出让。

在新方案中，董家渡13、15号地块被划分成9幅子地块，分别为311A-01、311B-01、311B-03、311C-04、313A-01、313B-01、313C-02、313D-01、313E

-029地块，总占地面积约20万平方米，总建筑面积达70.1万平方米，包括商办、住宅、绿地。

值得注意的是，在这9幅子地块中，313B-01地块为商办地块，容积率却达到了11，创历史新高，该地块限高240米。另外，311A-01地块也为商办，建筑面积达17万平方米，限高300米。

调整后的规划显示，位于董家渡路北侧的最高建筑限高已由240米提升为300米。与此同时，居住部分比例也从原来的15%上调到18%。

有分析人士算了这样一笔账，按照当前上海土地市场的行情来看，董家渡11号地块在售的住宅绿城·黄浦湾目前销售均价为140000元/平方米左右，更有一套顶层复式以2.3亿元待售。据此测算，该地块住宅楼板价最低价不少于4.5万元/平方米，而商业地块的楼板价也将高于2011年董家渡3.5万元/平方米左右出售的两幅商办地块，预计董家渡地块市值总价接近300亿元。

2013年的中国总价地王、以217亿元成交的徐家汇中心地块，总出让面积为99188.8平方米，折合楼板价37264.6元/平方米。

对于董家渡地块规划的调整，同济大学城市规划系教授张松认为，黄浦区之前推地商务比重较高，目前市场渐趋饱和，与此同时，随着拆迁成本的提高，地价也随之水涨船高，“调高容积率”与“增加居住比例”对该区域来说或是必然。

易居中国克而瑞信息集团副总裁于丹丹则表示，董家渡13、15号综合体地块业内普遍估值在300亿元，南浦地块以生态办公为主，复兴地块是休闲商务区，黄浦区对这里发展期望相当高，规划反复调整正是体现对地块的充分尊重。

规划兑现

虽然时下业内关于董家渡地块价值的探讨仍停留在猜测阶段，但从南外滩整体规划和开发进程来看，作为外滩金融集聚带提供重要空间载体，其发展格局已经打开，“中国地王”易主是大概率事件。

其实早在2007年，关于南外滩的改造就已浮出水面。《黄浦区主要街区商业网点规划和管理意见》中就提及了关于“外滩一体化”的战略部署，将南外滩定位为中央商务功能区以及高档滨江住宅区。而对于外滩整体改造规划，有关部门是慎之又慎。2013年5月，上海南外滩地区规划正式对外公布，这块总用地面积1.6平方公里的区域将为外滩金融集聚带提供重要空间载体。

从规划上来看，南外滩分为滨江公共活动集聚带及金融活力带、董家渡金融核心地块、十六铺金融核心地块。其中董家渡金融核心地块将形成以金融功能为主的城市综合体，重点吸引金融及相关行业总部入驻；十六铺金融核心地块则将形成以金融服务为核心功能的商务楼宇群。而整个南外滩地区的交通系统将呈现“T”字形，体现南外滩近代码头商贸特色的“鱼骨状”历史弄巷也将保留。

黄浦区政府对南外滩提出了相关规划目标，即功能上强调金融创新与金融服务，注重城市多元功能的复合，与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区，与陆家嘴金融城错位互补；空间上强调高度开放与历史沿承，注重城市空间生活性塑造，将南外滩地区建设成为高品质、国际化、具有独特魅力的滨水金融区。

黄浦区相关负责人当时表示，南外滩的开发不追求超高建筑，不破坏历史风貌，未来的南外滩将成为一个城市风貌、金融商业和生态滨水区相融合的综合商务区，其最大特色就是实用、便利和生态。“2013年是南外滩全面开工年，标志着南外滩全面进入实施阶段，计划在三年内所有项目全部开工建设，并争取建成其中的三分之一，五年内初步建成，十年内南外滩将实现大变样。”

时隔一年，南外滩的众多城建工程已经相继落地。早报记者了解到，2013年底，中山南路地下通道工程和596街坊地块开发建设已正式启动；今年4月，由上海外滩滨江综合开发有限公司与太平洋财产保险联合拿下的外滩594（北块）商办地块进入开工阶段；南外滩滨水岸线综合改造即将启动岸线试验段建设，复兴地块预计年内动工；另外，204地块（外滩SOHO）是一个集办公、商业和娱乐为一体的城市综合开发项目，规划由四栋60米-135米的高层建筑组成。而备受瞩目的地王项目外滩8-1地块（外滩国际金融服务中心）也有部分建筑拔地而起，区域开发建设进入高潮。

资本逐鹿

昔日的十六铺码头，是远东最大的码头，上海滩大亨们的仓库均落户于此，如今则打造成南外滩板块的时尚新地标，汇聚大批名人骚客，而原本商贩遍地、繁华喧闹的董家渡历经沉寂又将以高端滨江商务住区的姿态示人。这片见证了上海从小渔村走向繁华大都市的土地，正像一个巨大的磁场，吸引越来越多的资本势力，共同推进上海国际金融中心的建设。

南外滩地区的规划吸引了大量开发商巨头，包括复星集团、华润、SOHO中国、绿城在内的开发商纷纷在此“开辟疆土”。

产生兴趣的资本大鳄同样不在少数。业内人士透露，早在春节前后，多家地产公司已开始对这一地块进行全方位的考察，而从该地块有望达到300亿元的总价来看，地块出让几乎可以让所有单体房企出局，合作开发几乎是板上钉钉的事。

除了地产资金外，以互联网金融为主体的近700家机构登陆外滩，为南外滩版图添入了一股金融新势力。

早在2011年，联想控股有限公司旗下的弘毅投资宣布弘毅跨境投资基金管理总部在上海外滩落户。此后，凯雷、黑石、德同、3i集团等国内外知名的股权投资企业相继落子外滩，俨然上演了一部PE外滩争夺战。

去年11月，“三马”（马云、马化腾、马明哲）联手推出的“众安在线”作为国内第一家互联网保险公司正式在外滩挂牌成立。

外滩的吸金能力仍在不断释放。

4月，黄浦区有关部门与亚布力中国企业家论坛、复星集团、外滩金融中心签订战略合作备忘录，旨在搭建金融界和企业家对话平台的“外滩国际金融峰会”，将把外滩作为永久举办地，并为外滩金融产业集聚功能的进一步提升提供支持。

为进一步鼓励金融创新，黄浦区去年就发布了金融创新10条举措和46条实施细则；近期，黄浦区正式推行“负面清单”管理模式，并同步实施行政审批制度改革、服务业创新试点等系列措施，推动审批流程再造和模式创新，优化企业综合服务；同时，黄浦区还主动承接上海自贸试验区有关政策的溢出效应，积极争取有关试点，进一步优化整体商务环境等。政策配套的完善无疑将使外滩的金融发展环境进一步完善，提升了外滩的金融集聚功能。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟坦言，市中心核心地带不会再有哪里像外滩这样，承载最大手笔的城市规划和经济模式转型腾飞的历史重任。