远洋地产提高周转率成重要战略 调整拿地策略

5月12日，远洋地产发布公告称，第一大股东中国人寿提名的刘晖女士和第二大股东南丰集团提名的张世成先生二人已由非执行董事调任为执行董事。

“这不但进一步稳定了公司的治理结构，同时也大大拓展了与大股东协同发展的领域和空间。”远洋地产总裁李明在接受媒体采访时说。

而三年前，中国人寿和南丰集团入股时，远洋地产正面临困局。“那时，稳定股权结构、发展投资物业、全国区域布局，成为公司必须要翻过的三座大山，而资金、资本也就成了制约企业前进发展的瓶颈。”李明坦言。

一位业内人士称，从刘晖及张世成以往的从业经验来看，两人未来在远洋地产的作用，将主要集中在房地产金融投资业务方面。

“金融是个高风险行业，也是个门槛很高的行业。我们只是要用金融的手段和金融的方式来做地产。”李明在接受媒体采访时表示。

这也正迎合了李明之前所说的高周转战略。“提高周转率就要控制资产规模。2014年对远洋地产来说更重要的是提高周转率。”“我们要控制增长的幅度，增长不能太快。还要控制负债。”李明表示，关键的还是要加快销售速度，特别是加快去库存的速度。

其实，远洋地产在加快周转方面的动作已经有所体现，据此前远洋地产公布的3月销售数据显示，今年3月其协议销售均价为每平方米约1.26万元，按月下跌10%。4月其协议销售额约18.5亿元，按月下跌11%；此外，协议销售均价为每平方米约12500元，按月下跌1%。

“其实李明早前说了他的产品不讲价，现在为了去化和维持高周转也开始妥协了。”一位房地产分析师告诉中国房地产报记者。

高周转战略企业玩法各不同。而对于把高周转作为2014年重要战略的远洋地产来说，如何实现高周转，是业界关注的问题。

去大盘化

高周转在市场好的时候可以成为企业做大做强的推手，不过一旦市场下行，尤其是在供求趋于平衡时代，高周转便面临挑战。况且高周转要求企业在土地储备、资金、管理、销售等各个层面的高效配合下才能实现。

“高周转对于企业来说面临着高要求，从拿地开始就要把客户想清楚，还涉及企业的标准化，这个标准化一定要执行得非常到位，此外，还包括后续的营销团队、开发团队都要具备很强的能力。”景瑞集团副总裁吴炜说，只有这样才能做到在很短的时间实现高周转。

在目前的市场下，高周转模式正在接受检验。首先考验的是项目本身。

在接受采访时，李明也没有避讳大盘项目对高周转的制约。

“现有的土地中有1/3是100万平方米的超大规模项目，且大多位于二三线城市。单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响。”2014年4月李明在中国房地产报记者采访时表示。

据远洋地产2013年年报显示，其在大连拥有总体量超过540万平方米的4个百万大盘，其中远洋钻石湾土地储备面积高达260万平方米，秦皇岛远洋海世纪的土地储备面积也高达150万平方米，天津和抚顺的远洋城总体量都超过130万平方米，长春远洋戛纳小镇总体量也高达117万平方米。

“我们会采取部分退地的方法，比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。”李明说。

在高周转的战略下，远洋地产产品开发也做了调整。

为了提高周转率把已经完工的项目存量快速地去化掉，远洋将对部分存货量比较大的城市和项目在价格上做出一定优惠，“大概有5%左右的优惠。”李明告诉记者。

调整拿地策略

“降低库存是提高周转率最快的方式，目前便需要把已经完工的项目存量消化掉。”李明说远洋地产选择城市的标准有三条“人多、有钱、规划稳”。

熟悉远洋地产的相关人士称，在十年的时间里完成对19个城市的布局，意味着每年将至少有1~2个的城市新进入，这种拓展速度在同行业也属罕见。不过目前的二三线市场的行情对于远洋地产的高周转是个挑战。

“远洋地产部分进入的重点城市存在供求关系失衡的情况，尤其是天津市场。令人担心的是，远洋地产在天津的项目多数位于滨海新区，而该区域人口导入有限，存货积压很多。”易居中国控股执行总裁丁祖昱说。据资料显示，2006年，远洋地产已通过现场竞价的方式取得天津滨海新区空港物流加工区两个地块，总建筑面积约40万平方米。这也是继2005年3月远洋地产战略性进入天津后，再次在天津拿地。截至2013年底，远洋地产在天津拥有217万平方米的土地储备，占据企业总土地储备量的12%。

李明说，我们在传统区域相对多一点，而我们关注的还是有潜力的地方，像深圳、上海这些地方的土地储备还需要扩大规模。

不过在土地高溢价的现在，远洋地产在拿地策略上也值得商榷。

通州、亦庄、望京三块地王，隐然成为远洋地产之痛。受其所累，远洋地产甚至出售CBD地块的部分股权。而近半年来高层的人事震荡，更为远洋地产增添诸多不确定因素。

2月4日，瑞银发布研究报告，指出远洋地产较低毛利将困扰其股价。瑞银下调远洋地产的投资评级，由“中性”降至“沽售”。

“关于土地储备，公司现在有两个观点。一是坚持投资标准，宁可错过机会，也不要犯错误。二是除了适时参加公开交易以外，多参与非挂牌形式的竞争。”李明说，远洋地产拿地的基本原则就是，“毛利率超过30%的就拿。”未来“继续优化地域布局，审慎补充土地储备，同时加快商业项目的建设，扩大建设、装饰装修等业务的运营规模将是远洋地产目标。”而在业界人士看来，远洋地产由于主要集中在京津和东北发展。所以远洋地产希望南下，但是在扩张的过程中遇到了一定困难，一方面速度偏慢，另外是上海的拓展显得有点水土不服。其中远洋博堡由于定位偏差，销售滞后。

“如果这些城市未来土地要溢价，那说明市场不错，但现实不是这样，因此与许多房企一样，远洋地产在这些城市的未来经营方向上可能需要调整。”李明曾坦言。

重资产联合运作

重资产的商业地产对于要求以“快”为标志的高周转显然不利，如何平衡也是需要解决的问题。

“真正的传统房地产开发，就是这种快速周转的住宅业务在营业收入上还要占到80%，至少一半以上，我们可能要加大重资产和轻资产两头的业务，商业地产是重资产，房地产金融是轻资产，它们将来在远洋的盈利水平方面要撑起三分之二。”李明此前称。

远洋地产确立商业地产“431”的发展战略，即商业地产未来在总资产规模的占比达40%，贡献30%的利润，营业额占比10%。截至2013年底，远洋地产经营性物业的总建筑面积已经达到85万平方米，同比上涨47%。然而，看似顺畅的商业版图却存在租金过低问题。

虽然之后远洋的战略是以商业地产和房地产金融作为企业的盈利点，但在高周转的前提下，刚需住宅产品才是高周转的主力。

“商业地产投入较多，但是回收期较长。远洋地产在商业地产方面依然以投入为主，考虑到机会成本，这几年的大投入是否高效还是需要打个问号。”丁祖昱认为。

为了使得商业地产也能达到高周转，远洋地产采取强强联合的战略。

远洋地产副总经理、成都大慈寺项目负责人、乾豪置业总经理陈雷说“远洋地产拥有二十年、数十个城市的开发经验，并且对国内相关政策法规都非常熟悉。而太古地产具备深厚独到的综合商业运营经验，并与大量国际商业品牌保持长期良好合作，可以把好的国际品牌、国际商业运营理念引入内地，为消费者提供一个独特的消费体验。”“太古是成熟的商业地产开发商，对行业、产品、服务的理解更有经验，只是不熟悉内地市场，而远洋和太古的合作，可以互相取长补短。”李明坦承。

轻资产平衡债务

对于任何一家企业来说，高周转必须有资金的支撑。对于远洋地产而言，脱离中远以后，如何保证高周转的资金来源成为重要考量的一环。

2012年1月，远洋地产向香港太古地产有限公司出售双方在成都的一家合资公司31%的股权，太古认购额为2.3亿美元。当年4月，远洋地产又以1.4亿元价格将北京CBD地块20%的股权出售给国寿投资。

在出售资产之际，远洋地产也在加速销售，并率先对事业部管理制度进行改革。2012年3月，北京区域、东北区域两个事业部被撤销，远洋地产将项目的主要开发管理权统一收归到集团，并设立了开发管理部直接管辖。

截至2013年9月30日，远洋地产有库存现金约人民币139亿元，扣除受限制银行存款人民币83亿元，远洋地产能够动用的活钱仅为人民币56亿元。2012年，远洋地产经营现金流终于结束三年的负流入开始转正，但其还拥有待开发及运营的商业地产面积超过200万平方米，将于2014~2020年分阶段投入营运，这都将需要大量的资金投入。

要发展要资金又要保持低负债率，远洋地产开始谋求股权融资。2013年11月29日，远洋地产特别股东大会便批准通过了三项决案：大股东中国人寿增持远洋地产股份至29.04%；大股东南丰集团增持远洋地产股份至20.98%；远洋地产分别收购南丰集团持有的北京CBD核心区Z6地块项目公司和大连6家项目公司权益。中国人寿和南丰集团为此次增持需支付约49.45亿元人民币。

远洋地产上述可换股债券于2010年7月发行，总额9亿美元，于2015年到期。到2013年10月，远洋地产已赎回全部永久次级可换股证券。“其实远洋地产对这个事情想明白得比较早，所以我们在过去的几年中翻过了三座大山，其中一座大山就是关于股权的问题。”李明称。

“现在排名前十或前二十的房企，更多是高周转模式，虽然不排除一些企业是以价值创造、精品为主，但从目前房地产市场来说，尤其一线城市土地价格居高不下的情况下，只能通过快速周转来实现利润。”一位业内人士说。

“不过高周转也面临着高风险。对于质量和扩张风险，企业可以把控，但是政策风险和利润风险是企业无能为力的。”该人士称。

所谓政策风险，即随着宏观调控的严格使得开盘周期明显偏低。但这在以后相关政策不断合规以后，再打这些擦边球就很难了。其次，利润风险。企业过快地追求增长，很有可能会影响到利润率。

据3月13日发布的年报显示，2013年，远洋地产实现营业额311亿元，同比仅增长9%。而毛利率仅为24%，比2012年的27%年低三个点。李明在业绩会上承认，“毛利率已达历史最低。”李明解释称，这是因为土地价格高，另外，70%的销售额来自公司新进城市，一期入市价格原本就低。

这或许是远洋地产的高周转战略的初衷，但是如何平衡之后的利润风险是考量其高周转战略成功与否的标尺。