楼市危机并现中海地产策动松江变局

2014年大势突变，各地楼市分化显著，房地产市场危机并现。

如何变局？已经成为大小开发商面临的集体挑战。江湖传言,作为规模千亿的龙头房企，中海地产将选择松江这个行情最胶着的区域,用一个全新风格类型的别墅项目(中海悦府)来改变市场的预期,重新主导2014年上海楼市格局。

究竟是行业危机还是入市良机？逆势而动的中海地产又到底有几分把握？

期待

2014年上半年，土地市场降温，城市分化显著，部分城市出现楼盘降价潮引发市场猜测，楼市未来局势再度引发激烈争辩，前方究竟是机会还是挑战？

国家统计部门发布4月房价数据显示，70个大中城市中新建住房价格环比上涨的城市有44个，18个城市持平，下降的仅8个。房价总体平稳涨幅继续收窄。

业内专家指出，当前房价处于从过快上涨向合理上涨的理性回归中，前期观望情绪下积累的一部分购房需求需要释放，此时或是入市良机。

有专家表示，我国的房地产市场正从投资主导向消费主导转型。中国将迎来史无前例的城镇化进程，房地产市场将更加分层化，从而使每个层级的市场都有一个健康发展的空间。从这个角度看，中国房地产市场目前所经历的，是增长方式转型时期从超高速增长向正常增长的一个回归。

同时，业内大佬也在此时强调对行业未来充满信心，万科总裁郁亮称，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，但中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始，行业发展的空间仍然很大。

当前市场楼市预期正在发生着微妙的变化，沉闷的房地产市场迫切需要一股正能量的爆破和推进。

中房信分析师薛建雄指出，受二、三线城市楼市下滑行情影响，上海楼市近段时间一直处于不温不火状况，在未来楼市走势并不明朗的情况下，市场观望氛围逐渐蔓延。此时不同类型的开发商也面临着不同的选择，是降价跑量转型发展还是优化产品精细化发展？各大龙头房企都跃跃欲试，谁能在市场迷局下挑起大梁，拉起楼市下半场的大幕，谁就能占尽先机，占领楼市未来发展的高地。

恰在此时，中海地产选择改变局面，推出中海悦府引发市场关注。

“选择在此时打破僵局需要的不仅仅是开发企业的实力，更重要的是魄力。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，作为楼市传统旺季的金三银四成色明显不足，楼市整体观望情绪浓厚，确实也积攒了一部分购买需求。现在的市场急需中海这样兼具实力和魄力的企业力挽狂澜。

上海搜房网数据监控中心分析师饶柳鹏指出，龙头房企的入市行为会拉动整个市场信心提升。受信贷收紧影响市场整体活跃度降低，在这种楼市环境下，龙头房企的带头入市将给市场打入一剂强心针，提振市场气氛的同时，带动了开发商的入市脚步，改变市场对于后市的预期判断。

变局

用“稳如磐石，动如脱兔”这八个字形容中海地产再恰当不过，这个1979年即成立于香港的老牌地产大鳄，一直以内敛、务实和稳健的作风在业内著称。连续12年利润率行业领先也使中海被称为房地产业界最会赚钱的公司之一。在资本市场，穆迪和标准普尔同时给予其“稳定”的投资评级。

而作为一家经历过1997年金融风暴重创历练的房企，中海拥有其他房企无法匹及的抗风险能力，并能够在市场低迷时期仍保持快速的增长。在2008年全球金融风暴中中海依然能够保持净利润20%以上的增长速度。2011年在国内楼市经历了史上最严厉的调控的打击后，当年中海以同比增长29.8%的速度完成了870.9亿港元的销售金额。

克而瑞研究中心研究院朱一鸣指出，中海地产雄厚的资产实力，以及央企背景、港股上市所握有的优势融资通道使其能够不受市场拖累，自如地踏着自身节奏面对市场种种考验。而其敢于逆势而为也使其始终站在行业风向的最前沿。

正因如此，中海的每一个动作都被视为行业的风向标。有业内人士指出，如此“稳健”的中海选择在此时入市必定有“好戏登台”。

不负业界所期，破发，正是中海的强项。

2012年，始于一年前的“限”字当头的宏观调控政策持续发酵，即使到了当年5月份，市场疲软态势仍难以退却，上海楼市新房库存量高居不下。就在此时，中海带着旗下“70亿长风地王”项目中海紫御豪庭逆境入市，在业界引起哗然，对于这个地王项目选择在这个时间点入市业界质疑声不断。

然而，中海紫御豪庭首度开盘，当日揽金12亿元，一举提振低迷的高端住宅市场，成为上海楼市自限购令实施后的热销奇迹，10月，二期加推，再获追捧，项目累计销售额突破50亿元。2013年三期开盘，2小时即创下惊人的22亿元总认购额，创造上海楼市单盘销售传奇，并成为当年全国单项目销售明星。持续的热销传奇至今仍为业界所称道传颂。

这一切绝非偶然，中海在上海的另一大力作——中海·御景熙岸项目亦是在面临着市场环境困难的形势下推向市场，并取得骄人的战绩拿下当时的销售明星。

在上海市场房企间的竞争激烈，境内、外地产大鳄无一不想占据这块战略高地，而在市场遭遇宏观调控的背景下，究竟是有着怎样的过人之处使中海能够率先变局，并成功突围？

薛建雄指出，当其他房企还在为市场格局感到迷失不解的时候，中海已经明确了自己的变局之路。品牌的导入、项目市场口碑的建立、市场需求的深入研究以及产品升级创新，并能够灵活顺应市场变化调整营销策略，以此完全掌握了市场的主导权。

革新

中海的实力，在于每一场战役都打得“稳、准、狠”，每到一个板块，必定带来全新的改变。

此次中海选择逆境入市推出中海悦府，不仅给市场注入一股正能量，更是给板块带来了一次全新的变革，给松江带来一个全新的洞泾。

洞泾板块位于松江城区北部，大佘山东，是最具后发优势的低密度住宅地块集群之一，也是松江土地储备量最大的板块之一，未来发展备受关注。

2013年，中海地产以11.54亿元的总价拿下洞泾镇新农河一号纯住宅地块，折合楼板价10028元／平方米。在拿地之初便引发关注，上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，该地块容积率较低，根据规划要求只能建设地上三层或地上四层联排别墅。

张宏伟指出，洞泾房地产后发优势明显。纵观当前整个松江房产市场，新桥、九亭、佘山、泗泾、大学城等板块房产开发几近饱和。洞泾则由于房产开发起步较晚，后续土地供应充足，加上洞泾拥有的以漕河泾松江高科技园区、松江新城国际生态商务区为辅的周边客群，从而构成了以私营业主、园区和商务区中高层白领为主要消费对象的购买力体系。充分发挥其城市优化与产业升级的后发优势，未来几年将成为松江房地产开发最具潜力板块。

目前合生、保利等知名品牌房企相继进驻洞泾开发别墅住区，但洞泾区域仍不是为人所熟知的主流别墅板块，主要是由于缺乏标杆项目支撑。而打造标杆项目向来是中海的拿手绝活。

作为全国一流的千亿级房企，中海每进入一个城市、一个区域必将带动区域的升级和价值提升。纵观中海进入上海22年，中海进入打浦桥打造了最早的商办项目之一中海·海丽花园，创造了当时的经典，改变了那时的卢湾。中海进入新客站板块打造了中海万锦城，改变了当地人对新客站区域传统的“下只角”的看法，大大提升了闸北在内环区域的形象。

薛建雄表示，以中海的实力和其对中高端项目的操盘经验，此次进入松江或再造一个奇迹，拉升区域板块价值，使洞泾成为继赵巷、广富林、泗泾名宅圈之后，未来上海最值得关注的低密度住区板块之一，将沉寂已久的松江楼市推上又一个新高点。中海悦府的此次亮相令人期待。

矗立

在松江这个别墅项目林立的区域，不乏优质的别墅，这一次中海悦府将拿出怎样的作品改变松江改变洞泾，业界都有所期待。

据了解，中海悦府别墅项目采用英式建筑风格，这种风格正是追求高雅品质、温馨细腻生活的首选。主力产品面积为130-180平方米，并有更大面积的附赠空间，足够的改造空间让业主对于未来家生活有更多的想象空间。

薛建雄表示，中海地产的每一次产品亮相都会引来业界高度的关注，从项目开发定位、概念设计、高新技术、营销理念，中海对于产品的执着创造了一个个奇迹。也是其产品能够在逆市下仍相继热销，取得市场认可的重要原因。

对产品的执着打造让中海不断地创新突破。而功底深厚、稳健内敛、强调每一个细节，矗立了中海地产的产品力，也是中海能够完成一次次区域品质提升，改变整个区域面貌的原动力。而用中海地产人最常说的一句话来表达那就是“用产品说话，用产品改变”。