新江湾城“校区、园区、社区”格局已定

复旦房研中心企研所所长陈晟

“当前的新江湾城已呈现出蓬勃的生机与活力。”复旦房研中心企研所所长陈晟接受记者采访时说，经过18年的规划发展，新江湾城“校区、园区、社区”三区融合的区域格局已具规模，赋予了新江湾城未来发展丰富的想象空间。而随着区域内总体量达110多万平方米的商业以及各项市政规划逐步落地兑现，未来的新江湾城还将会吸引更多的精英人才入住。

东方早报：根据您多年的观察和研究，新江湾城的开发建设有什么创新？

陈晟：新江湾城建设更侧重于以知识创新为特色和动力，是一个融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住于一体的综合市级公共活动中心，以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁荣繁华为标志的市级商业中心，主要服务于上海的东北地区。

经过18年的规划开发，当前的新江湾城已充满生机与活力。除了超高的绿化面积及三纵六横的河道，新江湾城的土地在出让时明确要求开发商建设生态建筑，使用绿色节能材料及生态环保能源。

整个新江湾城将五角场南部的环岛交通枢纽区定位为商业商务区，中部创智天地定位为科技金融区，而北部新江湾城则定位为公共活动区，是核心区域。新江湾城以建设“国际化、智能化、生态化”社区为目标，众多国内外知名企业相继参与到开发建设中。绿色空间、水系网络与人居空间相互渗透的宜居宜业环境，“校区、园区、社区”三区融合的区域格局已具规模，赋予了新江湾城未来发展丰富的想象空间。

东方早报：江湾-五角场是上海四大城市副中心之一，在您看来，如何成就一个成熟的城市副中心？

陈晟：一个成熟的城市副中心，一是要城市副中心与主城区优势互补、分工协作、相互支撑，在产业布局上，互为支撑，相互依赖。二是要对周边地区具有一定的辐射力和带动力，具有合理的区位、便捷的交通系统、多样化的商务空间、完善的配套设施、良好的景观文化环境。三是要有自己的独特优势，发展潜力巨大，与主城区的中央商务区在空间上相呼应、功能上相补充。

最后要说的是，还要建设富有特色的城市地标和综合商贸体，营造良好的文化、商业环境，成功的地标建设往往会提升副中心的城市品位，综合商贸体可以保证人流物流畅通，集聚人气。

城市副中心的出现一方面是为了解决大城市病，另一方面是为城市发展探索新机遇。在开发建设中，需要具备五要素：第一，自发产生，并有外溢的需求；第二，有功能定位；第三，有产业支持；第四，要有人口聚集；第五，要有相关配套。在发展城市副中心过程中，政府需要遵循市场发展规律，注重规模效应和聚集效应，产城融合，警惕人为造城现象，防止“睡城”的出现。

东方早报：新江湾城的人居定位是如何发展和演变的？

陈晟：近几年新江湾城内高品质开发商的云集，尤其是城投置地、合景泰富、仁恒、华润、九龙仓、嘉凯城、铁狮门等国内外知名开发商的进入，已使其成为一座众多一线开发商云集，定位于第三代国际社区的高端住宅聚集区，也因此导入了一大批高消费人群。新江湾城未来不仅需要大平层、类别墅产品，更需要有品牌、高品质、面积及总价适度的楼盘与城市精英相匹配。房企可以根据自身的定位，在新江湾城合理开发产品，实现互利共赢。

东方早报：2010年，新江湾城还是以住宅市场为主，商业办公楼市场还没有成型。不过，目前这一情况有所改善，商业地产项目逐渐面市。这对新江湾城的发展有什么影响？

陈晟：随着区域内总体量达110多万平方米的商业以及各项市政规划逐步落地兑现，未来的新江湾城还将会吸引更多的精英人才入住。

2014年，新江湾区域也迎来市政建设的双重利好：轨交18号线规划公示及10号线北延伸段正式开工建设。根据公示，轨交18号线是一条贯穿上海南北的轨道交通线路，沿线途经宝山、杨浦、浦东新区3个行政区，自北向南经过的主要区域有新江湾、五角场、杨浦滨江、龙阳路交通枢纽、周浦镇、航头镇等。

此外，10号线延伸段建成后，将“接轨”6号线，4站即可直达上海外高桥自贸区核心，无缝对接自贸区。随着自贸区建设的推进，外高桥等将成为上海经济再升级的起点。

新江湾城是外高桥10公里范围内生态环境最佳，教育、商业配套最优的板块。未来10号线还将进一步延伸，到达外高桥在港城路站“接轨”6号线；自贸区对新江湾城的利好作用将进一步显现。