补商业失衡之“短”，破产品单一之“局”，升级版 新江湾城“起飞”

上海自开埠以来，与世界的联系就从未间断。随着国际地位的日益提升，上海对全球的辐射效应也相应增强，国际化社区应运而生。

继古北、联洋-碧云等一、二代国际化社区之后，新江湾城作为上海市区唯一一块自然生态区，承载了低碳环保的全球住宅新趋势而成为第三代国际化社区，也因此站在了现代人居模式的最前沿。

但与人们的期望有些差距，新江湾城这只“热气球”数年来始终悬而不上，商业配套未能跟上是最重要的原因。如今，铁狮门商业综合体的不断完善，嘉誉湾商业中心的落成，填补了原本的商业空白；新江湾城首府、新江湾中凯城市之光等全新供应的集中出现，快速丰富了区位住宅的产品线。新江湾城已具备了飞向新高度的一切动力。

百万平方米商业登场

2004年，位于杨浦区东北角的新江湾城规划方案正式确定，进入推地时期。2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”时代。

然而在长达十年的开发过程中，商业缺失始终是新江湾城撕不下的标签。

戴德梁行董事伍惠敏指出，一直以来，新江湾城板块的商业配套更多地依赖五角场商圈，板块内部的商业配套明显不足，同时五角场商圈的整体定位与新江湾城的高端居住氛围也存在不小的落差。

进入2014年，这一现象发生了实质性转变，板块内两大商业项目即将入市。其中，拥有26万平方米高端商业综合体地标的嘉誉湾商业中心正式进入建设末期。

早报记者从富力地产方面获悉，嘉誉湾商业中心已经完成结构封顶，目前工程着力在外墙完善环节上，而整个项目的招商工作已经全面展开，未来将以高端商业配套面世，开启新江湾城内“一站式”的生活模式。

另外，商业以及办公建筑面积达到74万平方米的尚浦领世历经三年开发也已进入完工阶段。有关人士介绍，项目建造共分三期，首期主要开发以居住为主的商业零售区，二期为A级办公园区，第三期则纯为酒店及文娱设施。一期工程预计2014年竣工。据悉， Nike大中华区总部已经正式签约入驻尚浦领世。

对于新江湾城商业格局的升级换代，伍惠敏坦言，区域内两大商业项目的建筑面积将达到100万平方米，必将彻底改变新江湾城目前配套商业不足的现状。同时，从功能级别上来说，这样的体量规模必然是区域形的商业中心，将对周边多个区域形成商业辐射。而且，随着这些办公、商业物业的落成，预计新江湾城板块内的主力人群也将发生改变，除了高档社区中的居住人群外，还将引入大量的高端商务人群。

值得一提的是，近期，上海市规土局发布了《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》方案，杨浦区的五角场商业中心位居14大市级商业中心之列。未来，五角场将全面提升商业能级，超百万平方米的商业体量有望超越老牌的徐家汇商圈，并推动新江湾-五角场城市副中心的商业全面升级。

业内专家指出，这意味着五角场将来有望快速缩短与新江湾城之间的配套落差，成为能够与国际化社区相匹配的CBD。

可见，对于新江湾城而言，原本作为最大掣肘的商业缺失问题已逐渐成为历史。

住宅同质化破局

其实，在填补商业短板的同时，新江湾城内住宅产品线也在同步优化中，尤其是经历了去年新江湾城首府、新江湾中凯城市之光等全新项目的入市，片区内迎来了一波住宅供应高峰期，产品线进一步得到丰富，一改以往项目同质化严重的局面。

有业内专家指出，早期的新江湾城内大平层产品扎堆，导致板块内的住宅市场同质化现象显著。然而时至今日，随着一些全新项目的不断入市，该片区内的产品分化已相对合理，产品类型丰富，既有类似新江湾城首府这样的叠加、联排类别墅，也有新江湾中凯城市之光这样的改善型公寓，更有以嘉誉湾为首的小户型产品，可以满足各种类型的需求。

商住两方面的同步提升，令新江湾城迸发出全新的活力。

德佑地产提供的数据显示，2013年，新江湾城板块的商品住宅均价已经达到4.28万元/平方米，相当于2008年全年均价的2.3倍。

今年以来（截至4月底），新江湾城板块的一手商品住宅成交量已达9.94万平方米，成为中环周边各板块之首。

此外，根据世联监测的数据，一季度，上海全市商品住宅的销售量比去年同期下降超三成，而新江湾板块商品住宅的成交量却增长5.2%。

世联行策划经理俞圣指出，新江湾城作为第三代国际化社区本身就具备不可复制的生态资源优势，在5平方公里的城区内，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖。

再加上现阶段该片区在商业、住宅两方面均有不同程度的提升，从而使其在当前商品房市场整体低迷的态势下能够逆市而上，保持活跃成交。

德佑地产新江湾城分行主管束涛则表示，目前，新江湾城板块内住宅用地已基本出让完毕，今后区域内商品住宅都将以消化存量为主，板块内住宅的稀缺性将会日趋明显。

束涛进一步分析道，如今新江湾公寓均价在4万元/平方米左右，别墅在5万-6万元/平方米，随着商业配套的相继落地，加上整个区域内交通、文娱设施的日益完善，未来该区域的住宅价格有望进一步提升。

“湾区”吸引科技型人才

如果说填补商业短板、丰富住宅的产品线是时下新江湾城自身优化层面的双向调整，那么，近期杨浦区出台的“湾区经济”规划则是政府层面对区域内产业功能的再度升级，从长远角度为新江湾城引入高端科技型人才。

4月20日，有关杨浦湾区经济发展的详细规划“浮出水面”。

公开资料显示，上海杨浦区将紧跟美国旧金山湾区的步伐，借鉴硅谷的成功经验，打造上海首个“湾区”。

湾区经济是当今世界经济形态的重要龙头。所谓“湾区”，即打造知识型现代服务业、高新技术产业和战略性新兴产业，注重从创新源头开始培育，从企业的孵化、成长、发展壮大，到总部经济，实现全产业链的培育的区域。

在诺亚财富主办的2014首届中国财智（上海）湾区论坛上，杨浦区有关负责人表示，杨浦是中国首批创新型试点城区，拥有百年工业、百年大学、百年市镇，现在正在努力向创新杨浦、创业杨浦、财富杨浦转型。

“我们与美国旧金山湾区委员会有多年的合作，他们把湾区发展的很多理念、经验介绍给我们，也推进了旧金山湾区的一些科技型企业到中国，落地在杨浦区。”

杨浦区发改委相关负责人介绍，杨浦区正在打造科技金融服务业集聚区、上海国际技术产权和资本交易集聚区，促进科技与企业对接。“这些教育及科研资源集群，对于将要打造的上海湾区，提供了完善的高端科研支持。”

据悉，杨浦区将围绕“1+6+4”的产业政策新体系，重点发展五大功能区，分别为五角场功能区、滨江发展带、环同济知识经济圈、大连路总部研发集聚区、新江湾城社区。

其中，新江湾城作为上海中心城区面积最大的生态型开发区域，将重点发展以互联网为主的产业。而大连路总部研发集聚区内，中国联通、中能集团等一些大项目也正在建设中。

业内专家指出，随着湾区经济工程的进一步开展，未来杨浦区将引进大量顶级科技型企业，而大批高端科技人才的导入将改变该区域的人口结构和人口素质。新江湾城作为片区内顶级生态片区必将率先受益，为此类高端人群提供置业、办公场所，进而推动整个板块的进一步发展。

无需赘言，如今的新江湾城已经逐渐完成自身优化，成为时下市场关注度极高的热点区域，随着商业地标的相继罗成，新江湾城将从单纯的高端居住板块迅速升级为国际化高端生活区。