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武汉昔日地王难抵市场变化 高价拿地现平价出手

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备受市场关注的武汉昔日地王——月湖九龙仓项目,在端午假期推向市场。其93平方米和97平方米户型,折后报价在1.1万元/平方米左右,部分低层房源,折后单价甚至在万元以内。虽然房价依然高企,但较当年拍得土地时每平方米8063元的楼面地价,只能说是“平价”入市。

从当年高价拿地到项目开盘,已过去3年半。昔日高高在上的地王,如今为何只能“平价”入市?在这背后,又反映出武汉楼市怎样的时过境迁?

高价拿地平价出手

6月1日晚,备受市场关注的九龙仓月湖项目首次开盘。首批推出1号、8号两栋楼,主推户型为93、97和130平方米房源。根据武汉市房管局核发的预售证显示,两栋楼共有房源892套。此时,距该项目拿到预售证,已过去将近2个月,外界一度猜测,该项目迟迟不开盘,可能缘于“定价难”。

昨日,记者来到九龙仓月湖项目现场,销售人员告诉记者,除130平方米户型折后单价在1.2万元/平方米之外,主推的93和97平方米户型售价,折后多在1.1万元/平方米左右,其中一些较低的楼层,折后单价甚至没有破万。对比武汉平均房价,这个价格不低,但若和该项目土地成本(8063元/平方米)相比,则堪称“平价”。拿地之时,外界普遍认为,该楼盘售价可能将达1.5万元/平方米。但最终定价,却让市场颇感意外。

地价8000多元/平方米,房价1.1万元/平方米,意味着什么?以武汉经适房为例,由于不含地价,其房价由物价部门根据建安成本核算得出,目前武汉经适房房价普遍在3000元/平方米,九龙仓项目建安成本明显高于经适房,建安成本显然不止3000元/平方米。“按这个价格售房,这一期房源,开发商亏着在卖。”在售楼部现场,记者听到至少2名置业顾问这样跟客户介绍。

地王难抵市场变化

作为武汉曾经的地王,该项目在拿地之时就“成色十足”,但即便如此,也难抵市场大势变化。

2010年底该地块成交时,恰逢武汉楼市、土地市场位于高峰。九龙仓以10.2亿元的总价拿下月湖这宗面积逾4.2万平方米的地块,楼面地价高达8063元/平方米,彼时汉阳中心区新房均价也才8235元/平方米,堪称“面粉跟面包一样贵”,并创下当年武汉单价地王。而在三年之前,2007年,华润在月湖片区拿地的价格,楼面地价只有3887元/平方米。

不过,在九龙仓拿地仅3个月之后,武汉就出台严厉的限购、限贷政策,土地市场旋即进入调整期,并一直持续2年。2012年底,中海地产买下紧邻九龙仓项目地块,楼面地价只有5500元/平方米。

国家统计局数据显示,去年9月起,武汉房价连续5个月涨幅高达两位数,但从今年3月开始,涨幅逐渐缩窄至个位数。目前,武汉楼市进入新一轮调整,无论是购房人预期,还是信贷政策,与去年相比都有明显变化。

地王项目平价入市,武汉一家房地产研究机构总监分析认为,在目前的市场环境下,对中高端项目压力的确较大,走量回笼资金是应有之义。

以时间换空间能否生效

身价高昂却面临市场调整,这样的尴尬,并非仅仅月湖这一个项目。

2007年,京汉大道义和巷一宗地块被金地拍下,楼面地价达6879元/平方米。当年底,突如其来的房地产调控,让片区房价一直徘徊在8000元左右,整整2年该项目都无法动工。但在这波调控结束后,经历2年发展,片区房价很快冲至1.6万元/平方米,该项目顺势亮相,被市场接受。

“以时间换空间,通过房价快速上涨平抑高地价,是高地价项目解套的主要方式。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示,但房价不可能无限上涨,目前调控已经常态化,在这种情况下,开发商拿地将愈发理性,类似解套的办法是否继续生效,有待观察。

值得注意的是,九龙仓自身也在进行调整。记者在售楼部现场看到,该项目在售房源的折前价格,普遍达到1.3万至1.5万元/平方米,若首期推盘取得热销,未来开发商减少折扣,也能弥补损失。

同时,该项目还有6栋住宅楼未来将陆续销售,今年2月,开发商已经对待建的住宅楼修改设计方案,从一梯两户到一梯三户,从高端项目向平民项目转身,以期望吸引更多购房者。

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