大智慧阿思达克通讯社6月3日讯，中华企业（600675.SH）旗下重要的商业地产项目－－上海古北高岛屋目前正面临着转型的“阵痛”。
高岛屋董事副总经理小森智明，近日在接受大智慧通讯社（微信：DZH_news）专访时，对高岛屋项目的现状，以及未来的一些发展规划作出了回应。
大智慧通讯社：2014年以来，高岛屋项目的营业收入状况如何？
小森智明：2014年1－5月，高岛屋项目中商户的整体营业额达到了约60亿日元（折合人民币：3.66亿元）的水平，相比去年同期增长约30%。
高岛屋项目主要通过与商户的收入抽成，来实现自身的收入，抽成的比例约在10%左右，不同的商户有不同的比例。目前看，1－5月的营业收入同比有所增长，全年预计与去年持平。
大智慧通讯社：如何看待目前高岛屋面临的商户大面积“撤退”的现状？
小森智明：高岛屋项目运营到现在超过1年，目前项目内的确正在进行一些调整，所以出现了一些商户离开的现象。
不过，在这些离开的商户中，大多数是我们（高岛屋运营团队）对商户进行的主动调整，和对项目整体定位的调整，这轮调整是从今年的3月份开始的。
主要原因是，经过1年多的运营，我们发现高岛屋周边主要以居民区为主，经过商讨，我们认为是时候将项目内的品牌调整的更能够满足小区周边居民的消费需求。在本轮调整的过程中，我们会把我们的目标客户，更多的瞄准区域内的居民以及商务人士。
当然，在离开的商户中，确也有一部分是因为租约到期后，商户的营业额无法完成其自己制定的目标，最终选择离开。
大智慧通讯社：对于高岛屋本轮调整，管理团队的具体措施是什么？
小森智明：从我们（高岛屋运营团队）对高岛屋开业以来的研究分析，我们发现项目内业绩表现不错的商户，主要集中在食品、餐饮领域。
在本轮调整中，我们将加大餐饮、食品商户在整个项目中所占的比重，把食品餐饮分布到项目的各个楼层，希望每个楼层有15%－20%的面积用来做餐饮、咖啡等。
其次，我们将加大社区服务的投入力度，例如引进儿童的教育培训，医疗保健、画廊展出等商户，希望高岛屋不只是简单的招商，而是提供更多的生活服务。
大智慧通讯社：加大对食品、餐饮的投入，引进生活服务商户，这些商业模式可以增加项目人流量，但从盈利能力上讲，远低于零售百货，高岛屋如何实现自身项目的盈利？
小森智明：的确，从高岛屋开业以来，来自日本的媒体也有过质疑，高岛屋在上海的投资是否是一笔成功的投资。
如何来平衡人流、销售额、与项目盈利之间的关系，是我们面临的最大挑战。
高岛屋开业一年，目前依然是在培育期，从我们的方针看，现阶段我们希望通过餐厅、咖啡等，先带动项目的人气，现阶段并不可以追求项目盈利。
同时，我们也会将一部分已经空出的商铺，用于开展一些体验式消费的活动，例如画展、亲子活动、世界杯足球赛的相关活动等。
从高岛屋集团的态度来看，集团给了上海高岛屋20年的培养周期。所以，我们目前还是希望能够先把人气、人流做起来，把周边的居民吸引过来。
大智慧通讯社：高岛屋目前最能够为项目提供现金流的是哪一部分商户？未来怎么继续做大这部分商户？
小森智明：从目前高岛屋的销售分部看，项目中超市的收入是最好的，2014年1－5月，超市的营业额同比去年增长了42%左右。
在超市中，日用品的销售额占比虽然不大，但是是增长最快的，同比去年增长了约50%，所以从7月份开始，我们打算扩大日用品产品的销售比重。
未来，我们打算在上海再单独的开设几家类似的超市，目前选址还没有具体确定，不过有意向在浦东开设一家。
大智慧通讯社：高岛屋的进口超市如何与开业已久的古北家乐福抗衡？
小森智明：从项目的体量而言，高岛屋的进口商品超市，目前还无法与古北家乐福相抗衡。不过，我们会通过产品安全、配送服务、消费者信心等方面，加强自身的超市建设。
大智慧通讯社：如何看待古北集团、中华企业在高岛屋发展中起到的作用？
小森智明：古北集团作为高岛屋的“房东”，高岛屋每年向古北集团支付一定的租金，我们目前和古北集团已经建立了很密切的合作关系。基本每周都会进行一次例会，商讨关于高岛屋运营的现状以及未来的规划。
中华企业作为古北集团的母公司，我们与中华企业的高管有不少往来与联系。古北集团与中华企业，对高岛屋的未来还是很看好的。
发稿：林李涛/何巨骉 审校：肖云祥/田新杰
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本文来源：大智慧财经
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