销售的萎靡也令恒盛地产的资金来源越发的狭窄。
这几年，对于恒盛地产控股有限公司(00845.HK，以下简称“恒盛地产” )来说，当真可以用“风雨飘摇”这四个字来形容。无论是其持续疲软的销售业绩、紧绷的资金链，还是其私有化方案的失败，高层的剧烈动荡，已然将恒盛地产置于风口浪尖之上。
日前，在数十家公布了首季度业绩的房企中，恒盛地产的业绩表现显得尤为“突出”：恒盛地产累计实现合约销售额约为11.37亿元，同比减少55.1%；累计实现合约销售面积约为7.34万平方米，同比减少60.0%。
而3月份，恒盛地产的销售额更是同比大跌近七成。这位昔日可以与“万科”、“保利”等房企巨头相提并论的“大佬”，如今已然被现实狠狠地甩在了后面。在房企业绩不断飙升的去年，恒盛地产全年的房地产销售额却仅为73.11亿元，同比下降了近1/3，利润大降73%，恒盛地产去年的纯利仅为2.93亿元，资本负债比率高达87.4%。在质量方面，恒盛地产的项目也是被频频爆出质量问题，深陷信任危机。
评级机构穆迪形容恒盛地产为其评级的中国房地产开发商中，销售表现最为疲弱的一家。这位昔日的“大佬”更是在去年，被冠上了“年内表现最差内房股”的称号。时代周报记者曾经试图针对资金、质量等方面的问题采访恒盛地产的相关人员，但一直没有得到回应。
销售萎靡陷资金困局
去年整整一年，对于恒盛地产来说，是无比郁闷的。
在恒盛地产全国布局的四个区域之中，业绩十分惨淡。区域中除了长三角地区的销售额同比增长39.8%以外，其他区域都出现不同幅度的降幅，其中东北地区降幅最大，高达近69%。而在几年前，恒盛地产的业绩却是另外一番景况。
在2010年之前，恒盛地产无论是销售额还是利润都是处在一个很好的上升的状态，而且其在2008年前后，其销售额甚至可以和万科、保利这样的房地产龙头相提并论。但是随着房企的业绩飞速增长，恒盛地产似乎并没有跟上时代的步伐，当万科、绿地等房企早已跨过千亿元，开始奔“2000亿元”的时候，恒盛地产的销售额却依旧在百亿元的级别徘徊。
据恒盛地产财报显示，其2010-2013年的合约销售额分别为126.8亿元、133.2亿元、109.3亿元、73.11亿元，业绩整体呈现出一个下滑的状态，连续4年都没有完成最初的销售目标。
对于业绩逐年下滑的原因，有业内人士表示，“恒盛地产的管理层不愿大力促销优质项目，但又不能快速处理缺乏吸引力的项目，导致跌入慢周转的陷阱。建筑进度慢、投资者信心消失和融资难度增加形成了恶性循环。”
除了销售额，其净利润也在直线下滑：2010-2013年，恒盛地产的净利润分别为36.08亿、22.15亿、10.8亿、2.92亿元。3月，恒盛地产针对业绩的大幅下降公布了盈利警告，公告中对于业绩大幅下降的解释是：由于年内交付项目的产品结构及地域分布发生变化，而导致综合毛利率下降，投资物业的公允价值增加，净额下降；及对个别物业项目的尾盘存货做出减值、拨备。
销售的萎靡也令恒盛地产的资金来源越发狭窄，自去年底至今，恒盛地产多次在国内借助高成本信托进行融资。据恒盛地产公布的2013年业绩显示，截至2013年底，恒盛资本负债比率飙升至87.4%。5月23日，恒盛地产再次发布公告，恒盛地产通过中融国际信托再次筹集到了7亿元的融资。公告显示，恒盛地产及其全资附属公司(包括上海鑫泰房地产发展有限公司、恒盛地产投资(上海)有限 公司、上海冉娟装潢工程有限公司、上海恒冉房地产开发有限公司)已经与中融信托订立合作协议。
根据合作协议，中融信托将成立信托计划为上海恒冉筹集人民币融资，金额最多为人民币7亿元。
“恒盛地产的土地储备比较大，所以对项目的运营资金需求比较大，从而会依赖包括短期借款在内的各类融资方式。”房地产评论员严跃进对时代周报记者表示：对于一个企业来说，只是大量依靠信托融资来解决资金的话，不仅成本会提高，而且资金压力变很大。
2015年10月恒盛地产还将迎来一笔3亿美元债券的到期，这意味着恒盛地产将在今年面临沉重的再融资压力。
“恒盛地产的资金链近几年均较为紧张，企业在港上市成功后，赢得了投资行业认可，融得了部分资金，前期拿地较为积极，导致大部分资金沉淀在土地上，后期项目开发资金较为紧张。公司领导人出现事故后，企业难以赢得投资人信任，不惜采用高利贷融资，无疑推高了融资成本。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示。
私有化失败股价暴跌
于2009年登陆港交所上市的恒盛地产，却在2013年宣布了私有化的决定。私有化方案公布后，恒盛地产董事局主席张志熔的解释是，股票价格低迷已经对恒盛地产在客户中的声誉，连带对公司的业务及员工士气产生了不利影响，实施建议可消除此不利影响。
张志熔方面给出的另一个理由是：恒盛地产股份的交易流动性长期处于低水平，过去12个月的日均成交量约为每日880万股，仅占全部股票的0.11%。股票的交易流动性低，可能令股东难以在不对股票价格产生不利影响的情况下在市场上大量出售股票。
业绩的持续萎靡，投资者对于恒盛的悲观看法导致恒盛地产的低估值，甚至包括熔盛重工的资金危机，都成了迫使恒盛私有化的重要诱因。
“恒盛地产已然进入一个恶性循环当中，无论私有化后出售地产项目给熔盛重工‘解围’，还是通过私有化来盘活恒盛地产，都是突破瓶颈的无奈之举。”一位不愿具名的业内人士向时代周报记者说道。
恒盛地产私有化计划一度获得第二大股东中国人寿保险(海外)股份有限公司的支持。中国人寿公开表示，将赞成张志熔提出的私有化议案，并作出“不可撤回及无条件承诺”。
出人意料的是，在随后按人头投票的环节，对于恒盛地产大股东张志熔以每股1.8港元私有化公司的计划，大部分出席法院会议的小股东，对仅以招股价(4.4港元)约四折的价格私有化表示不满，投下反对票，大股东的私有化计划最终未获通过。按规定，此次未能在法院会议上获得通过意味着恒盛地产在一年内将不可重提私有化。恒盛地产复牌后股价当天下跌近30%。
私有化失败后不久，恒盛地产即宣布行政总裁兼执行董事刘宁及首席财务官兼副总裁姜永进离职的消息，公司方面澄清上述两人离职与私有化计划失败无关，但这并没有扭转市场对公司前景的悲观看法，恒盛地产的股价在高层人事动荡发生后一日跌去了7.4%。
质量问题频发成隐忧
令恒盛地产雪上加霜的是，近几年，恒盛地产在全国的许多项目被爆出存在各类质量问题，例如墙体开裂、屋顶漏水、房屋缩水等严重质量问题更是被媒体频频曝光，深陷信任危机。对于恒盛地产来说，无疑给本就萎靡的业绩添上了一丝阴霾。
日前就有媒体爆出，在位于北京市大兴区的恒盛埃菲尔映象小区，有多名业主爆出其所在小区楼房部分墙体似豆腐渣，脆弱至极。墙皮剥落后，甚至用手就能慢慢抠掉墙面下的土灰，直至墙内裸露出水泥砖块。业主张先生称：“我就用手抠了一下，发现水泥砂浆那层簌簌地掉，根本就没多少水泥，都是沙子。”
恒盛地产位于湖南的恒盛世家项目，日前被业主爆出，其在恒盛世家购买了房四五年了，房产证却迟迟得不到办理。时代周报曾在去年《恒盛地产多个楼盘质量问题频现》一文中，对于恒盛位于合肥的合肥恒盛皇家花园和合肥恒盛豪庭项目，存在大面积墙面空鼓和严重渗水等质量问题进行过报道。
据媒体报道，2013年江苏南通东城区恒盛豪庭因出现漏水、空鼓和裂缝等问题，引发业主维权。南通市建设工程质量监督站曾在2011年7月22日发布了南通市2011年二季度工程质量通报，通报恒盛豪庭A、B、K车库工程被列入施工质量较差工程。同年10月13日发布的三季度工程质量通报显示，恒盛豪庭9、11号楼被列入施工质量较差工程。
“质量安全是任何行业都应该重视的问题，一个企业想发展好，有前途，有消费者支持，最起码的就是搞好自己产品的质量安全，尽可能地消除不安全隐患。”不动产智库负责人蔡为民告诉时代周报记者。
殷旭飞告诉时代周报记者：“恒盛地产要应对当前的困难局面，首先还是要搞好集团内部管理，扭转高层动荡局势，利用原有积累的优势和品牌，赢得投资者信任；其次，注重项目开发，不能一味为了节省成本而忽略或者降低质量保障，根本还是要保障消费者利益，才能赢得市场；最后，采取具体行动摆脱困境，通过整体出售部分项目、土地来缓解当前资金紧张的局面。”
本文来源：时代周报
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王晓易_NE0011
