中国家庭住房调查

4月8日，《东方早报·上海经济评论》推出民生系列报告第一期《私人教育投入差距挑战教育公平》，本期关注住房问题。

根据北京大学中国社会科学调查中心的调查，全国拥有产权住房的样本中87.4%的家庭拥有住房产权。

30平方米

全国人均住房面积的中位数是30平方米，总体而言农村人均住房面积为33.3平方米，要多于城镇居民的26.3平方米。

6.6%

上海公租房/廉租房占比为2.6%和6.6%，这说明上海的住房福利好于辽宁、甘肃、河南和广东四个地区。

6.3倍

2012年全国房价收入比为6.3，稍微高于发展中国家的标准4-6倍，说明全国范围内房价还是在合理区域内的。

顾佳峰

近年来，随着房价的迅速上涨，住房问题一次又一次拷问着北上广深的“蜗居”人群。住房，是家庭生活赖以生存的必备物品，古语安身立命、安居乐业都以容身之所为先，杜甫有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”之梦想也充分表明了住房的重要性。当今国内外众多的研究也表明，是否拥有住房等居住水平会影响人们的幸福感、社会认同感等等。北京大学中国社会科学调查中心（Institute of Social Science Survey，ISSS）在中国家庭跟踪调查（China Family Panel Survey，S）中，系统性调查了各地家庭的住房情况，为了解各地家庭的居住情况提供了第一手数据，为政府制定相关政策提供决策依据，为大学生选择合适的就业及居住地提供参考，为百姓合理规划其居住与生活提供建议。

上海与甘肃的四户居民

2012年，8月10日，上海浦东新区S村。

受访户是一个三口之家，家里有一套住房，上下两层，前几年刚刚翻新，在不远的老村里，孩子的爷爷奶奶住着一套还算是崭新的平房。单以这三口之家来说，住房面积有158.32平方米，带有一个小院，房子里面尽管现代化家电并不是很多，装修也算不得豪华，但是比较新，不大的小院里种满了鲜花。经过粗略估算，该户人均住房面积达到了53平方米，而且该住房产权证上写的是爸爸的名字，算是自有产权。在该村，房子一般都是去村里办各种手续后由自己找人翻建，成本并不是很高，受访户也说不出大约花费，从其谈话间流露的信息来看，拥有这样一套住房和其收入比较而言，并不是很难的事情。

2012年，8月11日，上海徐汇区L村。

L村里的房子多数比较老，应该是上世纪八九十年代的房子，受访户居住的一栋一共6层，该户住在6楼。访员拜访时，是大妈给开的门，大爷在客厅里看电视，简单交谈后得知，大爷大妈的孩子去年刚结的婚，也住在这个房子里，一共四口人。大妈说，这套房子是55平方米，二室一厅，本来是让孩子结婚后住在主卧，但是孩子孝顺，非要大妈大爷住主卧，他们俩住在次卧里，说的时候，大妈一脸的幸福。访员简单看了一下家里的情况，可能是类婚房的原因，屋内不算陈旧，但是通光并不是很好。尽管只有55平方米，但是房价达到了200万元，大妈说自己怎么也算个百万富翁。大爷大妈没有退休金，两个孩子月收入8000元，家庭总收入8000元，购买这样一套房子不考虑公积金什么的，不吃不喝要20年。

2012年，8月26日，甘肃定西市X社区。

X社区是一片平房区，受访的家庭居住在一个有三间正房的房子里，房产证的面积是76.3平方米。房子左右两间是卧室，中间一间算是客厅，卫生间、厨房在南屋。该户是一个三口一家，孩子读初二，父母二人都是工厂职工，家庭月收入3000元左右。该套房子价值在10万-15万元，父母二人年收入4万元左右，不吃不喝不考虑别的，只需要三四年便可以再买一套，这和上海徐汇的情况差距很大。

2012年，8月22日，甘肃定西市W村。

这是一个比较偏远的山村，入户路程遥远，路也很难走，访员到访时已是晚上，小村显得格外宁静，偶尔几声狗吠。到访的这家有4间正房，2间厢房，一个宽敞的院子，夜里比较漆黑，看不清院子里堆着的是什么。经过交流后得知，该户共有七口人，两个老人，两个中年人，三个孩子，孩子中有一个在外地读大学，两个在县城上班，还没结婚。该房子产权不明，算自有住房，可能和村里政策有关，建筑面积有130-140平方米。客厅和中年夫妇的卧室是一间，里面有老款的电视，还有缝纫机、冰箱等。中年夫妇以种地为生，年收入不多，一个孩子还要读大学，每年花费1万元左右。两个孩子在县城工厂上班，每月工资2000元左右。户主告诉访员，建四间房子花3万元差不多。

各地家庭住房拥有量如何？

统计家庭住房套数拥有情况，可以揭示目前的住房分布状况。从住房供需情况来看，在住房存量和家庭数量均衡的前提下，如果越来越多的家庭拥有多套住房，就会引起住房供需的失衡，导致住房结构性失衡问题。对家庭拥有住房数量的调查，可以发现一个地区社会贫富分化的程度，因为房产是我国目前居民的主要财产之一。此外，对于一个城市而言，无住房的家庭比例可以用来衡量在该城市购房难度。这个比例越高，在该城市购房难度也就越大。因此，年轻人要在该城市立足的难度也就越大。

从图1的分布来看，无住房的家庭所占比例中，全国为10.1%，辽宁为12.7%，上海18.8%，河南5.4%，广东9.8%，甘肃3.5%。在拥有一套房的家庭所占比例中，全国为78.0%，辽宁77.3%，上海63.0%，河南80.8%，广东78.8%，甘肃89.9%。不同地区比较中，上海比例最低，为63%，甘肃比例最高为89.9%。拥有2套房及以上的比例中，全国为12%，辽宁为10%，上海为18.2%，河南为13.8%，广东为11.4%，甘肃为6.6%，比例最高的是上海，比例最低的是甘肃。从这些调查数据统计中可以推测，上海的住房结构性问题要远远严重于甘肃，而且也比全国平均水平严重。我们再梳理一下上海的数据，无住房比例18.8%，一套房比例63%，2套及以上比例18.2%，从这几个数据上看，上海住房存量实际上是足够满足上海家庭需要的，而且无住房比例、1套房比例和2套及以上比例呈现了一个较为标准的正态分布。

各地人均住房面积如何？

仅仅调查住房套数拥有数量还不能准确解释住房问题，因而要辅助人均住房面积的调查。对于人均住房面积的分析，有助于不同地区的横向比较，避免了因为人口规模和家庭规模大小对于家庭住房面积的影响。随着城市化进程的加快，城乡之间的差距在缩小。但是，在人均住房面积上，城乡差距是否有缩小的趋势呢？对于这个问题的回答，有助于客观分析城乡房价及居住条件上的差异，对于鼓励城市人口向郊区转移能够起到引导作用。在人均住房面积的调查中，我们分农村和城镇进行统计分析，并整理成家庭人均住房面积分布图。

图2所示，全国人均住房面积的中位数是30平方米，总体而言农村人均住房面积为33.3平方米，要多于城镇居民的26.3平方米，在五省市中基本上也是农村人均住房面积多于城镇人均住房面积。五省市样本中，城镇人均住房面积最多的是河南，为30平方米，其次是甘肃的24.5平方米，上海24.2平方米，广东24平方米和辽宁23.5平方米；农村人均住房面积，最多的是上海，为50平方米，河南为33.3平方米，辽宁为30平方米，甘肃为25平方米，广东是24平方米。五省市中，上海农村人均住房面积的中位数最高，达到了50平方米；辽宁城镇人均住房面积中位数最小，为23.5平方米。图2表明，上海农村人均住房面积是上海城镇人均住房面积的2.07倍，说明上海城乡人均住房面积差异大。因此，上海城市人口适当向郊区转移可以有效缓解城区住房压力。图2显示，广东城乡人均住房面积相同，差异最小。上海的总体人均住房面积和全国平均水平一致，高于辽宁、广东和甘肃，主要是因为上海农村人均住房面积远高于全国水平所致。

各地家庭住房产权情况如何？

住房产权简称房权，是居民的住房所有权。在中国，是否拥有住房产权是经济是否成功的重要标志，因而国人对住房产权十分看重。从1978年开始，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，推进了住房产权改革。近十几年来，房价迅速上涨，居民的住房产权调查可以解释许多住房现象，也可以为政府规范和引导二手房交易提供数据参考。

调查结果显示，全国拥有住房的样本中87.4%的家庭拥有住房产权，甘肃更是高达95.8%。从产权分布看（图3），单位住房和公租房/廉租房的比例很低，全国样本仅仅为1.3%和2%，上海的比例较高，单位住房和公租房/廉租房的比例分别为2.6%和6.6%，这说明上海的住房福利可能好于其他四个地区，而最低的为甘肃，单位住房和公租房/廉租房都是0.3%。除此之外的其他类产权，上海最高为17.6%，远远高于全国的9.3%，也大大高于甘肃的3.5%，这是一个很有意思的现象，说明了中国经济发展的某些特点，需要更深层次的调查才能解释。梳理上海的数据，拥有住房产权比例为73.2%，单位住房比例为2.6%，公租房/廉租房比例为6.6%，其他产权为17.6%，这一分布和全国其他四省市不同，可能是由于上海重点企业较多、住房价值高等原因造成的。

各地家庭住房购买能力如何？

家庭住房购买能力一般用房价收入比来衡量，所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。发展中国家的标准一般是4-6倍，这一标准最早由香港大学的伯纳德·李诺提出。他在城市研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8-5.5之间；在发展中国家，该数一般在4-6之间，当然也有例外。”这一结论随后被世界银行亚洲区环境资源和人力发展处在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》中引用。此后，4-6倍被广泛引用，并常被作为衡量房价水平是否合理的一个标准。我国的房价收入比如何，居民购买住房能力如何，是否困难？针对这些问题，我们通过调查做出了全国房价收入比，并制成了图4。

据图4所示，2012年全国房价收入比为6.3，稍微高于发展中国家的标准4-6倍，说明全国范围内房价还是在合理区域内的。而五省市中，广东和甘肃处于合理范围，河南和辽宁稍微高于合理范围。中国家庭跟踪调查（S）所提供的是现住房的房价收入比，不包括一手商品房，因此其受住房新旧、地段和近期地产政策的影响。

结论

调查数据显示，在五个地区中，上海农村地区人均住房面积最大，上海的家庭拥有住房产权比例最低、房价收入比最高。这说明要在上海城区拥有住房是很有难度的事情。要是选择在上海工作，可以考虑在郊区买房，价格相对便宜，居住面积大。政府除了在上海城区继续建设更多的公租房／廉租房之外，还需要统一城乡之间的各项社会、福利和保障制度，确保生活在上海城市和农村的居民具有同等社会福利和待遇，引导上海人口向郊区及农村地区转移，从根本上缓解上海城区住房供求矛盾，抑制房价的进一步攀升。

（作者系北京大学中国社会科学调查中心主任助理，副研究员；北京大学创新研究院副院长，美国加州伯克利大学高级访问学者。吴英燕编辑，工作邮箱：wuyingyan@wxjt.com.cn）