香港中小企业搏击上海滩

上海与香港的经济合作源远流长。迄今，来自香港的企业居上海全市外资合同金额和企业总数的两个榜首，分别占总量的25％和32％。但是在上海投资的一万多家香港企业中，60％以上是在香港有一定规模的上市公司、投资公司、集团公司和连锁公司；而占香港企业98%的中小企业在上海发展的却寥寥无几。今天香港乐家置业董事刘嘉业先生将与你分享过去十年的奋斗经历及未来乐家置业的发展方向。

香港企业融入上海难吗？

“由买地、地块规划、土地开发到物业经营，整个流程跟香港非常不一样。尤其是上海的法律法规，政府审批流程，对外来资金的控制包括文化等等，对十年前初来上海的乐家置业是个非常大的考验。”刘嘉业对本报记者说，“所以一方面要了解本地文化和香港文化的差异，另一方面要平衡道德规范跟法律法规执行的界限，初来乍到的香港中小企业的确需要一段时间才能真正磨合。”

香港开发商闪耀上海滩

虽然两地文化存在差异，但不代表香港发展商在上海不能成功。“过去几年，我们看到很多香港发展商在上海买地发展大型的商业跟住宅项目，这已说明了我们在上海的地位。我们发展的速度比本地企业慢。”刘嘉业董事提到，“但香港企业懂得平衡长远发展跟短期利润，负债比率一直控制在低水平，我们认为资金的良好运转比快速发展更重要。”

刘嘉业董事出生于香港，受英国教育11年，如今是在上海成功发展的香港人，对于近年来频受政策调控及金融限制影响的房地产市场颇有“以不变应万变”的泰然。

当独栋遇见精装，且买且珍惜

独栋别墅，作为房产置业的终极产品，向来曲高和寡。特别是限购政策执行以来，独栋别墅作为豪宅产品中的金字塔尖更是成交低迷。2014年年初，伴随着不温不火的市场行情，诸多中高端平层项目大幅降价，这股风潮自二三线城市开始，近期亦蔓延至上海。在购买者观望情绪趋于浓厚的当下，作为一次性开发146栋别墅社区“东海御庭”项目的香港乐家置业是如何看待呢？

独栋别墅，时间将沉淀其价值

只有独具慧眼的人，才是独栋别墅的欣赏者。2013年是属于大平层的火热一年，但是我们可以反问一下，为什么大平层会热销呢？其单价并不低，面积亦不算小，当然其所处位置会比较成熟，但还有重要的一点是现在的大平层有了别墅的大空间感，给予购房者空中别墅的美妙感觉，也算是对于真正别墅的望梅止渴吧。然而，掩盖在大平层热销下的别墅项目，特别是独栋别墅就滞销了么？从官方数据我们可以看到，独栋别墅永远不是市场的主角，但也永远有其特定的消费人群。特别是“禁墅令”执行多年来，独栋别墅的价值会愈发凸显。

毋庸讳言，限购政策一定会对别墅销售，特别是真正意义的独栋项目带来一定影响，但这种影响并不是对于产品本身的不认可，而更多可以算是一种无可奈何。就像经历过这种状况的香港楼市一样，在面对亚洲金融风暴之时，房地产同样遭受重创。“当时很多香港人变成 负资产 ，楼价在短短的半年内跌了30%。”因此，面对目前的状况，刘嘉业董事表现得很淡定。“东海御庭”作为滨海纯独栋，有其独特的自然资源优势，同时，坚持品质是产品生命的香港乐家置业相信时间会证明并给予回报。事实也确实如此，2013年，东海御庭样板段一期28栋全部销售完毕，这样的业绩就是对于产品价值的最好诠释。

精装升级，为产品加分

“我们无法改变市场，但我们可以适应它，找到新的突破点。”刘嘉业董事的“不变应万变”并非真正的一成不变，“不变”的只是对于产品质量的坚持和对独栋别墅购买者的信心。作为房地产开发商，最大的成就莫过于开发的项目获得市场接受并大卖。刘嘉业董事当然也是这么希望的，2014年年底，“东海御庭”即将交付了，自年初开始，陆陆续续一期样板段购买者反馈出这样一个讯息，独栋别墅的装修工作太繁琐了！同时，销售中心也接收到诸多看房意向客户的意见，如“如果别墅也像大平层一样，提供精装交付就好了”。

“独栋别墅为什么一直都是毛坯交付呢？独栋别墅能否也精装交付呢？独栋精装交付可以么？”长久以来，人们已经形成一个观念，“独栋别墅的购买者都很注重个性化，无法接受标准式的统一精装”。所以即使精装大平层卖得如火如荼，涉足独栋别墅精装的房产开发商几乎为零 。“时代在变化，人们的观念也在不断更新，每件事永远都会有第一个吃螃蟹的人，我想做独栋精装交付第一人！”刘嘉业董事很有信心。

独栋产品之所以很少精装，除了考虑购房者的个性化要求外，其极高的成本支出也是重要原因之一。那么，如何平衡呢？东海御庭的二期精装努力做到了这一平衡。

在设计前期进行了充分的市场调研，确定了精装风格与目前产品外立面风格及户型特点匹配，后期施工中精挑细选，严格施工并控制成本。

别墅精装最要紧的无非是弱电工程、厨房设施设备、卫生间设施设备，这些东海御庭全部采用了一线品牌，且在选用时充分考虑了国内市场使用中的后续服务是否方便；而客厅、卧室等功能区采用实木地板或大理石材质进行铺装，辅之特别定制的橱柜及人性化考虑加装的新风系统、净水系统等等……至于购房者的个性化体现，软装有其充分展示和发挥的余地。“5月1日开始，精装交付标准的样板间已经开放了，百闻不如一见，欢迎大家光临，多提建议。”刘嘉业董事补充说道。

区域板块潜力

按照规划，上海国际旅游度假区的开发阶段分为近期、中期和远期。其中近期为2011-2015年的开发建设期；中期为2016-2020年的功能集聚期；远期为2021-2030年的功能提升期。从规划上看，以迪士尼为核心的整个上海国际旅游度假区总面积为24.7平方公里，一期投资规模250亿元左右，这和世博前期投资额不相上下。

从评估拿地到开发建设，港资地产商一直是稳健派的代表。早在2年前刘嘉业接受本报专访时，就明确表达过对于浦东发展的信心。