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罗红葆:你会看到雅居乐高频亮相

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罗红葆:你会看到雅居乐高频亮相
  雅居乐上海分公司总经理罗红葆 早报记者 张栋 图

出租率从40%到96%,雅居乐国际广场用了近两年时间。“这是阵痛的两年。”雅居乐上海分公司总经理罗红葆日前在接受早报记者采访时说。

罗红葆同时表示,雅居乐在上海的住宅项目正同步跟进,未来在上海的土地市场亦将高频亮相

做人民广场商圈“独家”的业态

2007年3月,“华南五虎”之一的雅居乐以17.53亿元收购了由浙江金昌房地产集团投建的金昌摩尔大厦,更名为雅居乐国际广场,此举是雅居乐进军上海房地产市场的第一步。

2012年,商场低调试业,然而市场给予的反应也比较“低调”。定位有所偏失致使经营遇冷,人气不足。 “初来乍到,我们对上海的商业环境有些水土不服,当时聘请了一家中介机构来帮助我们招商,但招进来的商家并不适应人民广场这个商圈。”罗红葆坦言,这是阵痛的两年,但“这都在预料之中。”

的确,无论哪个商场在哪个商圈,包括恒隆、来福士这样的商业航母,它都是经历了1-2年的时间去适应与调整,通过多轮的洗牌,最终找到自己的市场位置。

今年,雅居乐国际广场开始全面业态调整,洗牌后,原有商户仅保留了30%。今年4月,中国首家3D错觉艺术馆开业,上海唯一的主题式麦当劳即将入场装修。至截稿日,雅居乐国际广场的商户签约率已由两年前的40%升达96%。

此前雅居乐将商场的客流定位为商旅人士,因为商场正处在万豪酒店的旁边,但后来发现,商旅人士并不能带来聚客效应,他们的消费习惯不会传导给其他人,他们相对封闭也相对保守,是一种短期的客流。如今商场调整业态,定位年轻与时尚,这是一种长期客流,会传导,也最能适应商业的变化,这种羊群效应,会给商场带来持续的繁荣。

罗红葆指出,一个商场要想生存下来真的很难,上海商业地产已经走到了一个超饱和的状态,不是每个商场都能活好。适者生存,而我们的目标就是要做人民广场商圈的“独家”业态。罗红葆预计,到今年7月,雅居乐国际广场的开业率将达到100%,而整个商场租金收益或将达到3500万元。

松江项目下半年上市,未来押注大浦东

昔日同时起步的“华南五虎”中,碧桂园和恒大已跨入千亿阵营。对此,雅居乐并非充耳不闻。

在2013年实现403亿元销售额的基础上,雅居乐主席陈卓林将2014年的销售目标定为480亿元,在华南和海南等成熟区域的基础上,加速全国扩张的步伐。

2013年,雅居乐在华东、云南、西安等地拿下多幅地块。在华东区域,雅居乐布局上海、成立中心管理架构。罗红葆告诉记者,未来雅居乐亦将重兵布局华东区域,在上海、杭州、宁波等重点区域精选项目,精耕细作。

“集团已经决定加大对上海的投资力度,所以,在近期的上海土地市场,你可能会看到雅居乐不断地亮相。”罗红葆表示,过去几年,雅居乐对上海土地市场的关注度,没有在华南区域那么高,今年集团做出了战略调整。

去年,雅居乐以总价9亿元取得上海松江区一幅商住地块。该地块占地面积9.4万平方米,总建筑面积为14.8万平方米,楼板价约为6100元/平方米。

罗红葆说,“松江项目 星徽 已在正常地推进,计划在今年国庆前后推向市场,售楼处与示范区很快就能投入使用,近期就要开始蓄客。”

继续拿地,这是雅居乐在上海扩张的使命。

“在上海造住宅,是整合了雅居乐22年的住宅发展经验,今年在上海,雅居乐肯定还要拿地开发住宅产品,基于我们现在已经扎根在松江和临港,出于推广资源的延续性,未来,在住宅领域我们更多关注的还是在大浦东和松闵板块,因为连片开发较为便利,而我们对当地的条件也较为熟悉。” 罗红葆说,现在上海老百姓对雅居乐的住宅开发知晓度不高,“但是一个月之内,我们会亮相,而且会惊艳亮相。”

对话

东方早报:未来在上海商业地产领域,雅居乐有没有长期扩张计划?

罗红葆:雅居乐国际广场算是我们进入上海之后的试水项目,大家都看到,雅居乐也经历了很长的阵痛期,现在虽然出租率已经达到96%,但我们从长期发展规划布局,做细做强,不敢说以后我们在上海的繁华商圈还能再操盘多大的商业航母,但未来我们的每一个住宅产品和旅游地产项目都会与商业融通,比如,我们在华东的每一个住宅项目都有商业,未来在上海的项目也会这么操作。现有商场如果能形成一种品牌线,形成一种我们独有的商业模式,做得有口碑,老百姓接受雅居乐模式,那我们就成功了。

东方早报:电商时代,传统商业形态即将颠覆,这种观点你是否认可?

罗红葆:电商是来了,但并没有形成一种“时代”。

关于电商的影响,这个问题已经引起了商业大鳄们的观点互掐,大家都在争论这个问题,电商究竟是洪水猛兽来彻底颠覆传统商业模式,还是泛商业革命中的一个过程?我更倾向于后者。电商的确改变了大部分人的消费模式,但它的存在对传统商业模式来说不至于是毁灭性的。

之前没有电商,商业领域就没有革命吗?不然。每一个科技发展阶段都会给以往的商业带来革命,但他改变了人类吗?没有。只要有人聚的地方就会有商业,人每天还是要出门,要呼吸新鲜的空气,要工作,要与朋友欢聚,这种感受是一台电脑无法给予的。购物对人来说是一种乐趣,而这种乐趣是需要有实感的,不是每个人都会对着一个iPad来挑选商品,这种乐趣是一种习性,它和需求没有关系。

东方早报:在上海的商业项目中,您个人较为欣赏的有哪些?

罗红葆:我在商业领域摸爬滚打了很多年,一直在学习和借鉴。比如,K11就是我非常欣赏的一种商业模式,它并没有刻意地去追求一种奢华体验,也没有追求所谓的高端定位,它是一种适合当下潮流的产物。另外,还有大宁国际社区,“大悦城”那种综合体业态的商业,我也非常欣赏,上海的这些项目可以说是引领全国的,超越了广州,局部可以与深圳比拼,但目前还达不到香港的水平。

东方早报:在上海操盘,是否将广东的成功经验复制其中?

罗红葆:业界似乎很喜欢把外来的开发商分门别类,分派系,分模式,比如闽系、广系、本土系。但每个开发商,不管来自哪里,和自己的“本性”没有太大关系。

广东开发商在上海,有成功的,也有失败的,不成功也不能代表广东模式的失败,成功的那些,也并不是把广东模式复制到了上海,而是在上海操盘的过程中,自己摸索出了一条道路。比如万科,比如新鸿基,他们在上海有口皆碑,但他们并不是把在自家门口的操盘模式照搬到了上海,而是因地制宜。广东的企业来到上海,没有本地化,没有植根于上海,对上海的市场趋势与产品研究不透彻,很容易就被市场摒弃,简单复制的路子不可行。

东方早报:未来雅居乐会不会与“地王”扯上关系?

罗红葆:不可能,曾经有几个地王项目我们想参与,比如,今年在闸北成交的那块101亿元的双料地王,这就远远超出了我们投资分析的限度,我们有想法,但最终还是放弃了,所以,未来地王和雅居乐应该扯不上什么关系。

东方早报:5年后,雅居乐在上海将扮演怎样的角色?

罗红葆:雅居乐在上海现在处于战略发展初级阶段,我们将深耕市场,以集团公司22年房地产开发的经验与实力,让上海的老百姓,知道雅居乐,认可雅居乐,不断做大做强,成为上海乃至华东其他城市居民都喜好与追随的优质品牌开发商。

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