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出租率从40%到96%，雅居乐国际广场用了近两年时间。“这是阵痛的两年。”雅居乐上海分公司总经理罗红葆日前在接受早报记者采访时说。
罗红葆同时表示，雅居乐在上海的住宅项目正同步跟进，未来在上海的土地市场亦将高频次亮相。
做人民广场商圈“独家”的业态
2007年3月，“华南五虎”之一的雅居乐以17.53亿元收购了由浙江金昌房地产集团投建的金昌摩尔大厦，更名为雅居乐国际广场，此举是雅居乐进军上海房地产市场的第一步。
2012年，商场低调试业，然而市场给予的反应也比较“低调”。定位有所偏失致使经营遇冷，人气不足。 “初来乍到，我们对上海的商业环境有些水土不服，当时聘请了一家中介机构来帮助我们招商，但招进来的商家并不适应人民广场这个商圈。”罗红葆坦言，这是阵痛的两年，但“这都在预料之中。”
的确，无论哪个商场在哪个商圈，包括恒隆、来福士这样的商业航母，它都是经历了1-2年的时间去适应与调整，通过多轮的洗牌，最终找到自己的市场位置。
今年，雅居乐国际广场开始全面业态调整，洗牌后，原有商户仅保留了30%。今年4月，中国首家3D错觉艺术馆开业，上海唯一的主题式麦当劳即将入场装修。至截稿日，雅居乐国际广场的商户签约率已由两年前的40%升达96%。
此前雅居乐将商场的客流定位为商旅人士，因为商场正处在万豪酒店的旁边，但后来发现，商旅人士并不能带来聚客效应，他们的消费习惯不会传导给其他人，他们相对封闭也相对保守，是一种短期的客流。如今商场调整业态，定位年轻与时尚，这是一种长期客流，会传导，也最能适应商业的变化，这种羊群效应，会给商场带来持续的繁荣。
罗红葆指出，一个商场要想生存下来真的很难，上海商业地产已经走到了一个超饱和的状态，不是每个商场都能活好。适者生存，而我们的目标就是要做人民广场商圈的“独家”业态。罗红葆预计，到今年7月，雅居乐国际广场的开业率将达到100%，而整个商场租金收益或将达到3500万元。
松江项目下半年上市，未来押注大浦东
昔日同时起步的“华南五虎”中，碧桂园和恒大已跨入千亿阵营。对此，雅居乐并非充耳不闻。
在2013年实现403亿元销售额的基础上，雅居乐主席陈卓林将2014年的销售目标定为480亿元，在华南和海南等成熟区域的基础上，加速全国扩张的步伐。
2013年，雅居乐在华东、云南、西安等地拿下多幅地块。在华东区域，雅居乐布局上海、成立中心管理架构。罗红葆告诉记者，未来雅居乐亦将重兵布局华东区域，在上海、杭州、宁波等重点区域精选项目，精耕细作。
“集团已经决定加大对上海的投资力度，所以，在近期的上海土地市场，你可能会看到雅居乐不断地亮相。”罗红葆表示，过去几年，雅居乐对上海土地市场的关注度，没有在华南区域那么高，今年集团做出了战略调整。
去年，雅居乐以总价9亿元取得上海松江区一幅商住地块。该地块占地面积9.4万平方米，总建筑面积为14.8万平方米，楼板价约为6100元/平方米。
罗红葆说，“松江项目 星徽 已在正常地推进，计划在今年国庆前后推向市场，售楼处与示范区很快就能投入使用，近期就要开始蓄客。”
继续拿地，这是雅居乐在上海扩张的使命。
“在上海造住宅，是整合了雅居乐22年的住宅发展经验，今年在上海，雅居乐肯定还要拿地开发住宅产品，基于我们现在已经扎根在松江和临港，出于推广资源的延续性，未来，在住宅领域我们更多关注的还是在大浦东和松闵板块，因为连片开发较为便利，而我们对当地的条件也较为熟悉。” 罗红葆说，现在上海老百姓对雅居乐的住宅开发知晓度不高，“但是一个月之内，我们会亮相，而且会惊艳亮相。”
对话
东方早报：未来在上海商业地产领域，雅居乐有没有长期扩张计划？
罗红葆：雅居乐国际广场算是我们进入上海之后的试水项目，大家都看到，雅居乐也经历了很长的阵痛期，现在虽然出租率已经达到96%，但我们从长期发展规划布局，做细做强，不敢说以后我们在上海的繁华商圈还能再操盘多大的商业航母，但未来我们的每一个住宅产品和旅游地产项目都会与商业融通，比如，我们在华东的每一个住宅项目都有商业，未来在上海的项目也会这么操作。现有商场如果能形成一种品牌线，形成一种我们独有的商业模式，做得有口碑，老百姓接受雅居乐模式，那我们就成功了。
东方早报：电商时代，传统商业形态即将颠覆，这种观点你是否认可？
罗红葆：电商是来了，但并没有形成一种“时代”。
关于电商的影响，这个问题已经引起了商业大鳄们的观点互掐，大家都在争论这个问题，电商究竟是洪水猛兽来彻底颠覆传统商业模式，还是泛商业革命中的一个过程？我更倾向于后者。电商的确改变了大部分人的消费模式，但它的存在对传统商业模式来说不至于是毁灭性的。
之前没有电商，商业领域就没有革命吗？不然。每一个科技发展阶段都会给以往的商业带来革命，但他改变了人类吗？没有。只要有人聚的地方就会有商业，人每天还是要出门，要呼吸新鲜的空气，要工作，要与朋友欢聚，这种感受是一台电脑无法给予的。购物对人来说是一种乐趣，而这种乐趣是需要有实感的，不是每个人都会对着一个iPad来挑选商品，这种乐趣是一种习性，它和需求没有关系。
东方早报：在上海的商业项目中，您个人较为欣赏的有哪些？
罗红葆：我在商业领域摸爬滚打了很多年，一直在学习和借鉴。比如，K11就是我非常欣赏的一种商业模式，它并没有刻意地去追求一种奢华体验，也没有追求所谓的高端定位，它是一种适合当下潮流的产物。另外，还有大宁国际社区，“大悦城”那种综合体业态的商业，我也非常欣赏，上海的这些项目可以说是引领全国的，超越了广州，局部可以与深圳比拼，但目前还达不到香港的水平。
东方早报：在上海操盘，是否将广东的成功经验复制其中？
罗红葆：业界似乎很喜欢把外来的开发商分门别类，分派系，分模式，比如闽系、广系、本土系。但每个开发商，不管来自哪里，和自己的“本性”没有太大关系。
广东开发商在上海，有成功的，也有失败的，不成功也不能代表广东模式的失败，成功的那些，也并不是把广东模式复制到了上海，而是在上海操盘的过程中，自己摸索出了一条道路。比如万科，比如新鸿基，他们在上海有口皆碑，但他们并不是把在自家门口的操盘模式照搬到了上海，而是因地制宜。广东的企业来到上海，没有本地化，没有植根于上海，对上海的市场趋势与产品研究不透彻，很容易就被市场摒弃，简单复制的路子不可行。
东方早报：未来雅居乐会不会与“地王”扯上关系？
罗红葆：不可能，曾经有几个地王项目我们想参与，比如，今年在闸北成交的那块101亿元的双料地王，这就远远超出了我们投资分析的限度，我们有想法，但最终还是放弃了，所以，未来地王和雅居乐应该扯不上什么关系。
东方早报：5年后，雅居乐在上海将扮演怎样的角色？
罗红葆：雅居乐在上海现在处于战略发展初级阶段，我们将深耕市场，以集团公司22年房地产开发的经验与实力，让上海的老百姓，知道雅居乐，认可雅居乐，不断做大做强，成为上海乃至华东其他城市居民都喜好与追随的优质品牌开发商。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
