房地产市场复苏乏力美国“两房”改革受阻

“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构联邦国民抵押协会和联邦住房贷款抵押公司的简称。“两房”担保或购买的房产贷款约占美国住房市场的75%以上，资产规模约10万亿美元。

刘莉

5月13日，美国联邦住房金融局（FHFA）局长梅尔文·沃特（Melvin Watt）在华盛顿表示要继续维持房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（俗称“两房”）在美国住房融资体系中的作用和地位，以促进美房地产市场的平稳复苏。

住房政策是美国政府重要的公共政策之一，居者有其屋、拥有产权房一直以来也都是美国梦的重要组成部分。“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构联邦国民抵押协会和联邦住房贷款抵押公司的简称，分别成立于1938年和1970年。虽然都是在纽约证券交易所挂牌的上市公司，有股东和董事会，但作为美国住房融资体系的支柱，“两房”担保或者购买的房地产贷款约占美国住房房地产市场的75%以上，资产规模约10万亿美元，所以也被认为是美国政府赞助企业（GSE）。“两房”不直接向购房者发放贷款，而是在房屋贷款二级市场中收购贷款，相当于是房贷市场中搞团购的，从直接发放房贷的银行和其他贷款机构批量收购住房贷款。直接发放房贷的银行并不是真的要等到30年后“房奴”连本带利还清贷款后才能收回成本并盈利，它们的盈利模式是在一笔贷款发出后马上把它转卖给“两房”，赚取利差。而“两房”则通过向投资者发行机构债券或证券化的抵押贷款债券，以较低成本筹资，赚取利差。

由于和美国政府和整个体系的密切关系，“两房”低廉的筹资成本基本等同于是美国国债，这为美国住房市场提供流动性、稳定性和较低的贷款利率，大大提升了购房者的购买能力。而“两房”债券的安全系数也一度被认为等同于美国国债。“两房”债券的机构投资者中，有美国国内的养老基金、共同基金、商业银行和保险公司，也有中国国家外汇管理局。由于利益驱动，银行和其他贷款机构向大量的不符合贷款条件的购房者发放贷款，随后再把贷款转卖给“两房”，“两房”再通过贷款证券化把它们卖给投资者。最后随着美国房地产泡沫破灭，贷款违约急速增加，“两房”遭受巨额亏损并引发次贷危机，并由此造成了波及全球造成金融危机。2008年9月，美国财政部正式接管濒临破产的“两房”，由联邦住房金融局接手其日常运作。

在接受了美国政府6年救济之后，“两房”于5月8日宣布，由于连续10个季度盈利，到今年6月“两房”支付给美财政部的总红利将达2131亿美元，超过此前美政府用于救助“两房”的1875亿美元。“两房”的公关团队近期也在各大电视台和Youtube等视频网站大量投放广告，“喜大普奔”地传递“ 两房 提前还清美国纳税人的债务”，“ 两房 依然是美国人美国梦的重要组成部分”等消息。尽管如此，由于“两房”此前暴露出种种弊端以及潜在的系统性风险，美国政府早已计划逐步削减其在住房融资体系中的中心作用，并最终将这两家公司关闭或彻底私有化。参议院银行委员会还于今年3月推出了具体的“两房”改革议案，提议设立一个新的抵押支持债券实体，迫使“两房”放弃各自独立的业务系统，计划5年内逐步关闭“两房”。

在改革和整顿“两房”的舆论占绝对上风之时，沃特却在自今年1月上任联邦住房金融局局长以来的首次公开发言中宣布要维持 “两房”在住房融资体系中的作用和地位。他对“两房”未来的地位设定与他的前任以及此前美国政策层的既定目标相去甚远，被外界评论为“大逆转”，并普遍认为这一政策的突变折射出了美国的房地产市场复苏乏力的现状。

美联储主席耶伦上周三在国会发言中指出，美国房地产的复苏势头开始逐渐减弱，反弹速度不会恢复到以前的水平，需要“密切观察”。而外界对此的解读为：“密切观察”是美联储在用委婉的方式表达“我们对此感到担心”。耶伦的担心并非空穴来风。美国商务部的数据显示，今年4月份美国新屋月销售数为38.4万套，同比下降14.5%，是近8个月来的销售最淡的一个月。而按传统惯例，每年4月至7月应该是美国房屋销售的旺季。与此同时，美国房地产经纪人协会数据也显示，美国二手房的交易数同样连续3个月下滑，3月份的交易量更是创下了自2012年7月以来的新低。

房屋销售疲软的现象在单价30万美元以下的房屋上表现得尤其突出，显然，高企的房价和房贷利率令许多购房者，尤其是初次购房者望而生畏，也令仍处于复苏初期的美国房地产市场承压。本周，房地美公布的数据显示，美国30年期和15年期住房按揭贷款利率分别为4.21%和3.32%，相对处于近期的低位，但是相较2013年的历史性低点3.35%和2.62%而言，房贷利率大幅上涨是不争的事实。美联储推行的低利率和量化宽松政策使得房贷利率于去年5月达到历史最低点，而伴随着量化宽松的初步退出，房贷利率也跟着节节高升。而市场调研公司CoreLogic的最新数据则显示，今年3月份美国的房价较去年同期增加11.1%，这一增长趋势已持续25个月。

作者系早报驻纽约记者

carolynliuli@gmail.com