同在滨江，东外滩房价竟是南外滩一半

关于四大滨江板块，有些数据你必须知道。

徐汇滨江供应量最大，今年供应达到8.6万平方米。

东外滩成交量最大，今年以来成交3.1万平方米。

北外滩今年断供了！

而南外滩房价则是东外滩的两倍！

今年4月，东外滩推出了5年来的首幅纯住宅用地，市场再次将目光聚集东外滩。

5年首推纯宅地，

楼板价创新高

今年4月8日，上海规土局发布2014年第58号土地出让公告，杨浦区平凉街道18街坊地块于5月7日正式挂牌，这块位于杨浦东外滩板块的纯住宅地块将于5月16日挂牌截止并转入现场竞价环节。

而这也是东外滩板块五年来推出的首幅纯住宅用地。

公告显示，平凉街道18街坊由通北路、惠民路、辽阳路、霍山路围合而成。地块出让面积为3.3007万平方米，容积率2.5，规划建筑面积8.2518万平方米。地块出让底价总价为23.68亿元，折合楼板价2.87万元/平方米。

早报记者调查发现，该地块周围大多为房龄20年左右的老式公寓，如嘉禄公寓、明德公寓等，目前在二手房市场挂牌价在3.9万元/平方米左右。离该地块最近的新盘项目有保利香槟花园、翡丽云邸及滨江晶典，其中保利·香槟花园报价48000元/平方米，翡丽云邸报价59000元/平方米，滨江晶典报价46000元/平方米。按区域新盘均价来推算，该地块未来仍有溢价空间。

“平凉街道18街坊接近3万元/平方米的起拍楼板价，已创东外滩5年来地块楼板价新高，板块此前成交的宅地楼板价大多在2万元/平方米以下。”上海城市房地产估价有限公司市场研究部咨询师邵明浩表示。

中原地产提供的数据显示，2009年以来，在东外滩板块共成交了7幅地块，7块为商服用地，2块为商住地块，土地面积共13.22万平方米，成交金额60.4083亿元。

“五年来，杨浦东外滩板块的地块大多为底价成交。地价走势更是一波三折。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示。

数据显示，成交的9幅土地有7幅以底价或接近底价成交，仅有2幅土地以溢价成交；而从地价走势来看，2010年东外滩商服用地平均地价在1.5万元/平方米，2011年下浮至1.1万元/平方米，2012年又上升至2万元/平方米，而到2013年又回落至1.5万元/平方米，2014年地价再次回升到1.6万元/平方米。

成交量领先的滨江板块，

均价5.5万

中原地产数据显示，今年1月1日-4月28日东外滩板块供应量为3.7万平方米，成交量为3.1万平方米，成交均价为55888元/平方米。

目前在东外滩、北外滩、徐汇滨江、南外滩四个板块中，供应量最大的是徐汇滨江板块，达到8.6万平方米；成交量最大的是东外滩板块，达到3.1万平方米；成交均价最高的是南外滩板块，成交均价接近10万元/平方米。

对比北外滩，东外滩在供求价方面均超越北外滩。今年以来北外滩没有新增供应，出现断供的情况。从成交数据来看，东外滩成交量是北外滩的29倍，北外滩目前仅成交0.1万平方米，仅豪景苑和万丰盛景大厦两个楼盘，成交了7套房源。价格方面，北外滩目前成交均价为54056元/平方米，略低于东外滩。

对比徐汇滨江，东外滩供应量不到徐汇滨江板块的一半，但成交量却比徐汇滨江板块高出22.6%。成交均价方面，东外滩板块比徐汇滨江板块低18.5%。

对比南外滩，东外滩在供求的三方数据均超越南外滩。供应方面，东外滩供应量是南外滩的3倍；成交量方面，东外滩成交量是南外滩的29倍。而价格方面，东外滩与南外滩价格差异较大，南外滩的均价已在10万元/平方米上下，几乎是东外滩的两倍。

“目前东外滩地价和房价对于四大滨江板块来说仍处于洼地，商办楼地价1.6万元/平方米，办公楼售价4万元/平方米，而徐汇滨江办公楼售价已经达到5万元/平方米。”龚敏指出，目前，东外滩板块内特色风貌旅游、现代服务等规划已基本形成，“滨江国际广场”、“宝地广场”等一批商办楼宇也拔地而起，随着东外滩综合开发与转型发展，其板块价值也不断得到提升。

滨江与豪宅挂钩，

保利竖东外滩地标

从陆家嘴的汤臣一品，到南外滩的绿城黄浦湾，再到北外滩的白金湾府邸，上海每一段滨江，都可以拿出与其地位相匹配的代表性豪宅，那么在东外滩的地标性项目应该就是保利·香槟花园。

从2013年起，保利多点联动大手笔布局滨江，分别在陆家嘴滨江布局了保利·one56，在徐汇滨江布局了保利·西岸，又在东外滩打造地标级项目保利·香槟花园，助力东外滩板块升级。

早报记者调查发现，目前东外滩在售项目主要有保利·香槟花园、东外滩1号、海尚佳园、尚发嘉苑、文通雅苑、翡丽云邸。进驻的开发商包括保利集团、上海盛冠房地产有限公司、上海圣骊苑房地产有限公司、上海正海房地产开发有限公司等。而保利·香槟花园和翡丽云邸两大项目相对热销。

据早报记者了解，保利·香槟花园正对陆家嘴，面朝江景，周边文化气息浓郁。项目近轨道交通4号线杨树浦路站。建筑风格以高贵为主题，融入滨江特色与周边建筑融为一体。保利·香槟花园目前在售91平方米2房和116平方米3房。两房在20楼以上，总价500万元左右。项目均价48000元/平方米。此外，该项目预计在5月底6月初加推最后两栋楼，具体时间及开盘户型待定。

东外滩板块目前新增供应项目为翡丽云邸，今年共推出242套，目前已成交136套，去化情况较好。翡丽云邸是在今年1月1日新推出的楼盘，该项目是目前东外滩板块房源最充足楼盘。在售房源面积为127-193平方米的3-4房，均价5.9万元/平方米。

此外，东外滩板块尚有三个待开盘的项目，分别为博和苑、浦江天第苑二期以及宏惠花苑二期。

龚敏指出，东外滩西与大连路总部研发聚集区相连，北接五角场功能区，轨道交通4号线和12号线双线交会，地理位置优越，深厚的文化底蕴、独特的人才优势及广阔的发展前景为东外滩发展提供了契机，不过产业发展非一朝一夕，助推房地产发展仍有待时日。