唐山楼市过剩调查：商业地产危机更甚

网易财经5月12日讯 唐山的初夏在雨水中到来，无论是空气还是楼市都透着寒意，多个楼盘出现以打折或团购形式出现的降价行为。某房企高管对网易财经表示，唐山第三产业发展弱势，钢铁、矿产等传统工业又因市场饱和严重，导致整个楼市陷入困境，尤其是商业地产危机更甚。

业内人士称，唐山楼市供给过剩，市场过度开发，且潜在供应惊人，毛大庆关于唐山楼市去化需要100个月的论断即使有所夸张，关于市场走向的判断却不会错。

楼价普遍下跌 唐山一季度跌幅排全国第三

最近，万科高层毛大庆关于国内楼市走势的一份内部讲话稿被传到市场上，遂引发高度关注，而其中称很多房企都陷进唐山，“万科在唐山已转不动了，停止状态”等，对唐山楼市的判断更是令人侧目。

唐山楼市真实状态究竟如何，网易财经进行了实地调查。从唐山市老城区沿着长宁东道驱车一路向西，驶往长宁西道，在建楼盘以及已建好的新楼盘越来越密集，业内人士对网易财经介绍，唐山市新楼盘的供应主要集中在凤凰新城，而且凤凰新城是前些年才开始启动，面积与老城区相当，无论住宅还是写字楼都是最近两年开始供应，还有很多正在建设之中。

据唐山市政府新闻办公室主管的环渤海新闻网消息，凤凰新城位于唐山市中心区西北部，是唐山市委、市政府规划开发建设的新城区。自2007年启动以来，凤凰新城55个重点项目全面竣工并投入使用，竣工面积累计418.61万平方米，开工在建项目75个，在建项目开发面积1523.4万平方米。实际利用外资总额达到2.7亿美元，实际利用省外资金44.23亿元人民币。已有20000户居民迁居凤凰新城新居，600多座高楼矗立在凤凰新城。

但是实际销售状况又如何？唐山万科旗下在售项目万科新里程销售员对网易财经表示，该项目属于精装修房，目前剩余的套数不多，会根据不同楼层做出不同的优惠，部分楼层在原价基础上下调了16%，还有下调14%的。

另一家大型房企华润置业的橡树湾销售人员亦对网易财经表示，在未来一周或者一个月之内，该楼盘也会通过团购的方式进行促销，相比活动前的均价7400元每平米，会下降到大概6800元每平米，下降大概8.1%。

恒大华府位于唐山市老城区路北区，于今年1月份开盘。一位正在恒大华府办理退房手续业主对网易财经表示，退房是因为物业费太高并且目前楼市状况不好，唐山新房太多，现在物业投资价值不大，保值都难，所以想继续观望。

在CREIS中指监测的20个一二三线典型城市中，今年一季度，房价环比下跌的城市有六个，其中唐山跌幅排行第三，排在常山和温州之后，跌幅超过1%。根据网易财经在唐山的调查，目前各大楼盘普遍在挂牌价的基础上下调了8%到5%，虽然各大楼盘都在以母亲节为噱头招揽客户，但看房者寥寥无几，大部分楼盘只有工作人员坐着聊天发呆。

存销比太高 唐山住宅去化需100个月

根据网上流传的讲话稿，毛大庆重点分析唐山楼市的存销比时表示，现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科以存销比21个月为风险警戒线，高出这线就有危险，唐山城区是28个月，唐山整个城市加起来计算，已超过100个月。毛大庆表示，“我感受到了一丝凉意”。

一位在唐山市从业多年的大型开发商商业地产策划主管表示，去化需要一百个月，是库存加潜在供应，纯库存的话也就需要60来个月。商业物业供应体量更厉害，现有的各项目库存加供应可以够唐山消化10几年，除了个别项目的底商走货！剩下的基本很难销售。除了底商，剩下的写字楼、公寓基本卖不动。商业内铺更是没人敢要。

根据上述流传的讲话稿，毛大庆在发言中还表示，部分城市由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，唐山榜上有名。毛大庆认为，同一地块每平米房价比每平米楼面地价高出的部分地价房价差，这一数值如果小于5000，说明开发商已经很难有盈利空间，而唐山这一数字为4800元。

根据中国指数研究院的数据，去年12月到今年2月的三个月，唐山住宅用地楼面地价TOP5均在2000元/平米以上，近3个月住宅用地成交地块中，楼面地价TOP5地块有4宗位于路南区，1宗位于古冶区，因5宗地块均位于主城区，楼面地价均在每平米2000元以上水平。

而另一组数据显示，3月份唐山住宅均价为6174元/平米，小幅下跌，3月，唐山商品住宅均价为6174元/平方米，同比止涨为跌，小幅下跌0.7%，这是近1年以来同比首次出现下跌。多位销售人员对网易财经表示，唐山房价一直缺乏增长潜力，因此大部分客户都是刚性需求，很少投资客户，价格最近两年一直盘踞在六千多的水平。

同时，相比此前的火热，唐山土地市场已经步入寒冬，唐山住宅用地成交3宗，溢价率为0，底价成交，本月唐山共成交3宗住宅用地，分别位于丰南区2宗，丰润区1宗，建设用地面积为6.98万平方米，上个月无成交，同比去年同期成交面积下降94.38%。平均楼面地价为792元/平方米，平均溢价率为0，底价成交。

上述商业地产策划主管表示，相比住宅，唐山商业物业供应体量更厉害，租金也涨不起来，个别项目写字楼基本保持在2元/天/平，剩下的大部分项目都租不出去。售价上，公寓每平米6000元出头，写字楼每平米8000元出头，还是没人要。

网易财经走访发现，唐山凤凰新城底商大部分陷入了有价无市的困境，在走访的五个楼盘，只看到一两家已经开业的底商，大部分大门紧闭，铁锁亦已生锈或尘封。中国水电湖景楼王的销售人员对网易财经表示，今年过年开售以来，内街12套底商只有两套底商已经出售，其他未动，价格在每平米2.2万元到每平米3.6万元，外街定价在每平米3万元以上，一套也还没卖出去。

业主和开发商都想解套 唐山转型艰难

近年来涌入唐山抢食的开发商不在少数，上述商业地产策划主管表示，开发商都觉得自己被政府骗了，万达、万科、华润、世博、新华联、中水电、嘉里、仁恒、绿城等，开发商都想解套，尤其是市里的，外县的价格上不去，只有小开发商在做，所以大开发商之前都涌到市里去 现在反而套住了，市里价格更上不去了，大家都比着降价。

楼盘价格的下调又引起业主的不满，上述商业地产策划主管表示，“业主闹得很厉害，哪个项目都有，万达、万科、中水电、绿城等，华润橡树湾最厉害，因为除了降价，还有保温墙脱落的问题，围堵售楼处、拉条幅、打人、砸东西等”。

楼市不振也导致销售压力极大，人员流动频繁。另一位曾在多个房企工作过的人力资源负责人对网易财经表示，唐山“很多项目的营销副总都想跑，调走或离职，万科、万达有些项目都换了好几个，隆基泰和像换衣服一样，走马灯。从业人员紧缺，三个月换一次人。一个项目待不到三个月就跳槽，这种事情经常发生，因为各项目缺人，跳槽可以换取更高的职务”。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，对于唐山市区来说，也面临旧城改造等问题，但产业进入缓慢导致旧城改造节奏的放缓。城市的复兴显然没有当地政府预计的快。产业结构单一，导致商办物业的租金回报率等难以提振。在高库存下，这进一步使得此类物业面临去化难的风险。

严跃进对网易财经分析称，唐山的产业结构偏向重工业。此前在全国各地积极进行产业结构调整时，唐山城市的转型节奏比较慢，这使得人口导入的模式比较单一，多以产业工人为主。所以，唐山往往给人一种工厂聚集地的印象，而非生活聚集地。过去在京津唐一体化下，房企比较亢奋，纷纷涌入唐山。过多的供应说明市场的预期是看好的，但现实中更容易受打击。

据上述商业地产策划主管介绍，唐山大部分新项目都集中在凤凰新城和南湖生态城，建设路、友谊路，新华道、北新道等边上新建住宅和写字楼密密麻麻。整体上看，要想进入唐山市场，住宅价格要控制在每平米5000到5500元,公寓价格控制在每平米5500到7000元，写字楼每平米7000到8500元，产品业态和户型都要创新，底商价格控制在25000元以内，这样才能保证现金流。（杨秋波）