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与眼下的天气越来越热不同，房地产市场持续降温并冷风频吹。作为传统的销售旺季，在刚刚过去的“五一”小长假，包括一线城市在内的房地产市场呈现出量价齐跌的态势，各项数据惨淡。楼市“崩盘论”、“救市论”此起彼伏，业内对未来房价的争议也渐趋白热化。管窥一豹，从近期披露完毕的房地产行业上市公司一季度业绩数据中，人们或许可以读出未来楼市走向的端倪。
业绩整体下滑
龙头企业未能幸免
2013年曾是上市房企风光无限的一年。万科以1709亿元的销售金额刷新中国及全球企业房地产业务历史纪录，绿地以1625亿元紧随其后，万达以1301亿元排名第三。然而，今年一季度，由于楼市“降温”、信贷环境未得到明显改善，房企的销售压力正在不断加码，行业盈利大幅回落，过半上市公司的净利润都出现下滑。
Wind数据显示，142家上市房企2014年一季度共实现营业收入1107.27亿元，同比增长10.16%；实现归属于母公司股东的净利润117.40亿元，同比下滑5.36%。74家上市房企一季度净利润出现下滑，其中既有宜华地产、华远地产这样的区域性房企，也不乏万科、招商、金地这样的行业龙头。
“万科深夜公布2014年一季报，实现营业收入95亿元，同比下降32.2%，净利润为15.29亿元，同比下降5.23%。这是12年来万科首次出现一季度净利润同比下滑，上一次是在2002年。”一位长期研究宏观经济的业内专家在自己的微信朋友圈中这样表示。
事实上，A股四大地产龙头“招保万金”中，只有保利地产一季度实现了业绩正增长，其一季报显示，公司一季度实现净利润8.15亿元，同比增长10.8%。
“总算有一家正增长的了。”4月29日晚间，在看完保利地产一季度业绩之后，有券商分析师发出了这样的感叹。不过，保利地产也并非高枕无忧。该分析师称，如果扣除固定资产处置等非经常性损益，保利地产一季度净利润的同比增幅仅为5.13%，这与其去年同期超过37%的业绩同比增幅相差甚远。此外，保利地产3月份实现签约面积58.85万平方米，同比下降45.82%；实现签约金额103.74亿元，同比下降13.83%。
“龙头房企销售签约面积与金额的双双下滑让市场感到了一丝不安。”上述分析师说。事实上，万科4月份的数据也呈现出了销售面积和金额双降的趋势。
暴利时代终结
行业前景难言乐观
龙头房企一季度净利润和营收双降，引发了业内关于房地产大周期拐点的讨论。有乐观的分析师认为，房地产数据比较滞后，一个季度的数据不能说明问题；悲观的分析师则强调，龙头房企业绩下滑并非偶然因素，而是经营层面的实质性变化，“一方面，它有明显的行业共振特点；另一方面，在时间上，经过持续多年的高速增长，房地产行业本身大周期拐点或将到来，行业暴利时代已经渐行渐远”。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从最近几个月的市场走势看，成交量下滑趋势越来越明显。从目前数据看，销售同比上涨的企业中部分是因为2013年的高额结转，这从这些企业1至3月的月销售环比降低可以看出，销售结转的逐渐减少影响了业绩的同比涨幅，房企在二季度销售压力将普遍加大。
在楼市量价齐跌的同时，上市房企的负债率持续上升。申银万国证券的报告显示，房地产行业的资产负债率从2006年的63.2%上升至2013年的75.3%。今年一季度，行业负债率更接近80%，创历史最高纪录，净负债率比去年同期大幅上升23.6个百分点，高达89.3%，上升幅度为历史最大。此外，上市房企的资金状况不断恶化，一季度资金来源增速比去年全年回落19.9个百分点。“行业面临销售及业绩增速放缓、毛利率不断下降、负债率不断升高等挑战，行业基本面短期难以改善。”申万的报告中说。
板块吸引力下降
低估值并非绝对安全
房地产市场的低迷在A股市场上直接体现为投资者对地产股的信心缺失。Wind统计显示，今年一季度，公募基金将51家上市房企清仓，此外，招商地产、华侨城、金地集团、万科等龙头房企也遭到了基金的大比例减持。
在公募基金看来，虽然有政策托底的可能，但基于此前经济快速发展、货币政策宽松带来的房地产“黄金十年”已走到尽头，在当前经济增速下滑的背景下，如果货币政策没有变化，管理层不出台大规模经济刺激计划，房地产短期将会进入一个下降通道，成交量、价格和开发投资都将逐步下行。
某基金投资人士认为，虽然地产股估值较低，但在市场情绪较差及行业前景不明朗的背景下，短期难以见到有效反弹，行业整体的吸引力在下降。他表示：“地产股目前的低估值是建立在当前业绩水平上的，但从万科等地产股的情况来看，业绩有可能面临拐点，现在的低估值有可能伴随着业绩的下滑变成高估值，投资者不能单纯看静态PE来决定地产股的投资。”
业绩整体下滑
龙头企业未能幸免
2013年曾是上市房企风光无限的一年。万科以1709亿元的销售金额刷新中国及全球企业房地产业务历史纪录，绿地以1625亿元紧随其后，万达以1301亿元排名第三。然而，今年一季度，由于楼市“降温”、信贷环境未得到明显改善，房企的销售压力正在不断加码，行业盈利大幅回落，过半上市公司的净利润都出现下滑。
Wind数据显示，142家上市房企2014年一季度共实现营业收入1107.27亿元，同比增长10.16%；实现归属于母公司股东的净利润117.40亿元，同比下滑5.36%。74家上市房企一季度净利润出现下滑，其中既有宜华地产、华远地产这样的区域性房企，也不乏万科、招商、金地这样的行业龙头。
“万科深夜公布2014年一季报，实现营业收入95亿元，同比下降32.2%，净利润为15.29亿元，同比下降5.23%。这是12年来万科首次出现一季度净利润同比下滑，上一次是在2002年。”一位长期研究宏观经济的业内专家在自己的微信朋友圈中这样表示。
事实上，A股四大地产龙头“招保万金”中，只有保利地产一季度实现了业绩正增长，其一季报显示，公司一季度实现净利润8.15亿元，同比增长10.8%。
“总算有一家正增长的了。”4月29日晚间，在看完保利地产一季度业绩之后，有券商分析师发出了这样的感叹。不过，保利地产也并非高枕无忧。该分析师称，如果扣除固定资产处置等非经常性损益，保利地产一季度净利润的同比增幅仅为5.13%，这与其去年同期超过37%的业绩同比增幅相差甚远。此外，保利地产3月份实现签约面积58.85万平方米，同比下降45.82%；实现签约金额103.74亿元，同比下降13.83%。
“龙头房企销售签约面积与金额的双双下滑让市场感到了一丝不安。”上述分析师说。事实上，万科4月份的数据也呈现出了销售面积和金额双降的趋势。
暴利时代终结
行业前景难言乐观
龙头房企一季度净利润和营收双降，引发了业内关于房地产大周期拐点的讨论。有乐观的分析师认为，房地产数据比较滞后，一个季度的数据不能说明问题；悲观的分析师则强调，龙头房企业绩下滑并非偶然因素，而是经营层面的实质性变化，“一方面，它有明显的行业共振特点；另一方面，在时间上，经过持续多年的高速增长，房地产行业本身大周期拐点或将到来，行业暴利时代已经渐行渐远”。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从最近几个月的市场走势看，成交量下滑趋势越来越明显。从目前数据看，销售同比上涨的企业中部分是因为2013年的高额结转，这从这些企业1至3月的月销售环比降低可以看出，销售结转的逐渐减少影响了业绩的同比涨幅，房企在二季度销售压力将普遍加大。
在楼市量价齐跌的同时，上市房企的负债率持续上升。申银万国证券的报告显示，房地产行业的资产负债率从2006年的63.2%上升至2013年的75.3%。今年一季度，行业负债率更接近80%，创历史最高纪录，净负债率比去年同期大幅上升23.6个百分点，高达89.3%，上升幅度为历史最大。此外，上市房企的资金状况不断恶化，一季度资金来源增速比去年全年回落19.9个百分点。“行业面临销售及业绩增速放缓、毛利率不断下降、负债率不断升高等挑战，行业基本面短期难以改善。”申万的报告中说。
板块吸引力下降
低估值并非绝对安全
房地产市场的低迷在A股市场上直接体现为投资者对地产股的信心缺失。Wind统计显示，今年一季度，公募基金将51家上市房企清仓，此外，招商地产、华侨城、金地集团、万科等龙头房企也遭到了基金的大比例减持。
在公募基金看来，虽然有政策托底的可能，但基于此前经济快速发展、货币政策宽松带来的房地产“黄金十年”已走到尽头，在当前经济增速下滑的背景下，如果货币政策没有变化，管理层不出台大规模经济刺激计划，房地产短期将会进入一个下降通道，成交量、价格和开发投资都将逐步下行。
某基金投资人士认为，虽然地产股估值较低，但在市场情绪较差及行业前景不明朗的背景下，短期难以见到有效反弹，行业整体的吸引力在下降。他表示：“地产股目前的低估值是建立在当前业绩水平上的，但从万科等地产股的情况来看，业绩有可能面临拐点，现在的低估值有可能伴随着业绩的下滑变成高估值，投资者不能单纯看静态PE来决定地产股的投资。”
本文来源：金融时报
责任编辑：
王晓易_NE0011
